小区车位猛涨乱象丛生 "新开门七件事"成烦恼

　　这几天，小区停车问题让宋小姐格外烦恼。入住南京河西星雨华府小区后，她一直为当年的购房决定而庆幸，直到去年8月去缴停车费，物管公司突然不收了。不久，她接到车位现场摇号的通知。“很多承租合同没到期的业主当然不愿意重新摇号，赤裸裸的违约嘛！”现场场面失控，导致110出警。去年12月初，开发商江苏地华房地产开发有限公司又通知业主要搞网上直播摇号。回想那一天的情景，她的邻居杨女士到现在都气不打一处来，“到了现场，就让我们先签一份声明，如果不签的话就不让选，太霸道了！那个网上摇号，竟然还有重复摇中的！”

　　在该小区，记者发现很多停车位上都设了地锁，据了解都是业主自设的。有业主告诉记者，不久前有人来小区，停车被图钉把车胎扎破！警察和物业到场后，车位主人道出实情：他怕刚买的地下车位被原先租用该车位的人占用，才出此下策。

　　星雨华府的停车乱象绝非孤案。车位是很多小区引发矛盾的导火索之一。去年3月1日起，国家发改委叫停“停车费政府定价”，很快在一些大城市车位价格开始上涨。当年12月21日，国家发改委官网公布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》明确，对具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施服务收费，需实行政府定价管理的，要纳入地方定价目录。

　　最新政策让很多车主稍稍宽了心，但现实却是，由于缺乏相关立法制约诸如停车位这类稀缺产品的暴利定价，不仅业主利益难以保障，而且当各方发生矛盾时，政府部门想干预也无法可依。

　　停车设施建设远远跟不上城市汽车增加的速度，越来越多的家庭拥有不止一辆车，停车难日益凸显。对业主而言，只要有车位可租，就能接受了，但很多小区在车位价位普遍大涨的背景下，克制不了盈利冲动，变“只租不售”的承诺为“只卖不租”，或大幅提高租金，变相逼业主购买高价车位。

　　“开发商看到小区的车位普遍大涨，想把产权车位高价出让。”南京河西某小区业主刘先生告诉记者，开发商一开始承诺的是只租不售。去年5月，开发商拿到销许，车位单价在31万-33万元之间，另有个别车位竟然达50万、83万元。若按照单价算，车位的单价远远高于房价。小区的产权车位卖到30万左右一个，业主普遍接受不了，所以没有产权的人防车位就成了大家争取的关键。

　　金地自在城的业主唐黄表示，目前小区车位10万一个，每个月管理费是70，租是220，算了一下，要停30年，才能停回车位价格。大家只好停在路上，结果交警天天贴单。很多人不得不早晨6点多就出发上班，还有的人把车停到步行10分钟的体育公园，牺牲方便以确保不被贴条。

　　面对开发商标出“天价车位”，去年南京仁恒江湾城业主选择状告省物价局，立即引发全社会关注。作为被告，省物价局的回应有理有据，车位价格属于市场调节价，不在江苏省定价目录中，物价部门无权干涉。

　　南京市城市与交通规划设计研究院有限责任公司董事长杨涛表示，开发商坐地起价，脱离供求关系和价值，炒高车位价格的现象的确存在。对此，《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》指出，社会资本全额投资新建停车设施服务收费标准由经营者依法自主制定；严格落实明码标价规定；健全市场价格行为规则；严厉查处价格违法行为等。杨涛说：“但未来的趋势，是市场化解决停车问题。停车不属于政府必须承诺的公共服务，因为城市空间资源有限，只能按市场规律办事。”

　　东南大学法学院副教授顾大松认为，部分小区车位跟风涨价，是放开过程中必须经历的“阵痛”。“从长远来看，放开停车服务收费管理是一种不可避免的趋势。解决车位售价以及停车费的矛盾，还是应该实行市场化。比如在卖房的时候，可以要求开发商将车位一起捆绑并公开车位价格，买方根据自己的经济能力决定是否购买小区的房产及车位。”

　　北京中银南京律师事务所律师罗巍表示，任何市场交易行为，都必须遵循公平正义的原则，明显带有胁迫性质的交易应该对他说“不”。车位作为商品住宅的从属物，如果开发商在卖房时将车位作为配套设施一同售出，由于主物与从物是捆绑在一起的，买房者通过综合考虑，既可选买也可以选不买。在这种情况下，车位价格的确定同房屋一样带有市场调节性质，开发商的定价权是正当的。但如果在业主入住以后，开发商坐地起价，此时买房人已不能选择买其它小区的车位，开发商就涉嫌欺诈，是半胁迫性质的行为，政府应当干预。

　　罗巍还指出，《物权法》规定，住宅规划的停车位应当首先满足业主需要，小区公摊面积，比如道路两旁车位，开发商没有权利处置，物业只能收取合理的管理费用；产权明确是开发商的车位，执行市场调节价。深圳就在全国首创“车位分类确权”：配建停车位属于全体业主共有，增设停车位可约定为房地产开发企业所有；小区停车位出售对象只能为业主，卖房要先卖车位。罗巍认为，遇到天价车位纠纷，业主理论上可到法院诉讼开发商，但要胜诉比较难，法律对这块还是比较模糊。人防停车位租赁问题，立法上存在空白。怎么分配使用目前主要靠开发商、业委会、业主三方协商。但对违反公平交易的行为，开发商的主管部门，比如住建、工商等都有监管责任。

　　“停车难”已成客观现实，但能够以尽量公平公开的方式尽可能地解决，这还是考验各方的智慧。(唐悦 鹿琳 孙庆)