小区停车费想涨很难
短期内此前的政府指导价仍会对小区停车价格有一定引导作用。
本月15日起佛山全面放开小区停车收费但调价需召开业主大会表决通过
文/广州日报记者陈钰凤、李传智
图/广州日报记者何波
本月15日起，佛山全面放开小区停车收费，这意味着此前参照政府指导价的小区公共停车收费有了随行就市的可能性。目前，佛山小区公共停车位租金不及私家产权车位租金一半。新政实施之后，小区公共停车收费会否向私家产权车位租金看齐？记者昨日走访佛山多个小区都未发现停车费涨价的现象。据悉，根据《物权法》以及《物业管理条例》，小区停车费放开后要重新调价需“双过半”(小区公共产权车位收费必须由业委会负责组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行)。因此停车费短期内全面涨价的可能性不大。同时，根据政策的延续性，短期内此前的政府指导价仍会对市场有一定的引导作用。
小区公共停车费
不及私家车位月租一半
家住城南的陈小姐每天下班后都赶着回家占车位。“回家晚了就没有位置停车了。”陈小姐说。
车位真的如此紧张吗？其实不然，据其小区物管工作人员介绍，业主们争抢的车位其实是该小区的公共车位，每月租金仅150元/月。由于这类车位有限，不会给业主提供固定车位，所以业主先到先得。而该小区还有大量私家车位，业主根据市场定价，车位月租金约300~350元/月，可以为车主提供专属固定车位。两类车位租金悬殊，造成业主们争先恐后地抢占公共停车位，私人停车位则有大量富余。
桂城也出现同样的情况。桂城千灯湖一带小区的开发商在销售停车位时，一般都只售不租。因此，这些小区的停车位基本都由业主放租，租金为400元/月，但少有人租。这是为何？原来，桂城停车场、停车位充裕，在千灯湖一带的小区周边设立了大量临时停车位以及路边的免费停车位。据车主阿峰说，小区周边的临时停车位只要有位就能停，而且免费，所以他把原来租的小区停车位都退了。
据了解，小区停车位主要分为两类，一类是业主享有私人产权的车位，由业主根据市场价放租；一类是属于业主共同所有的公共车位。在本月15日小区停车费全面放开之前，小区公共停车位收费标准一致执行政府指导价：单次收费标准为4~10元左右，禅城的月租标准为180~350元/月，南海月租金为150~250元/月。顺德区偏高，为180~400元/月。但私人产权车位月租却明显高于公共车位租价，导致了公共车位供不应求。
禅城最高达千元/月
停车费新政从15日开始实施。记者昨日走访佛山多个小区并未发现有涨价的现象。但在不同区域、不同路段，停车费还是有明显高低不平的情况。总体来说，毗邻繁华商圈的小区停车费高企，而一些纯粹的住宅路段，小区停车费基本按照政府指导价执行。
在禅城老城区锦华路上的一个小区里，由于该小区毗邻繁华的东方广场商圈，有小区业主把车位租金定为900~1100元/月，而东方广场另外一个小区，由物管代收的停车位租金也高达600元每月。
而在城南片区，小区停车位就没有老城区那么“吃香”，绿景路、华远路的几个小区，车位多在100~150元/月，比老城区便宜了不少。不过，城南片区也有租金较贵的，例如魁奇路地铁站附近的一个小区，租金就在600~700元之间。虽然同在一条路上，但车位也出现“不同命”，另一个小区的车位只有200元/月。
普遍来说，禅城停车位约150~600元/月，南海则约150~400元/月。
观点：
公共停车费要涨需过半业主举手赞同
短期内政府指导价仍会是市场主流
物管公司普遍支持全面放开小区停车费。对此，业内人士分析称，放开小区停车费，也就是说可以调高小区公共车位停车费，这样就能合理调节室内停车场和地下停车场的使用率。当物业服务企业有一定的经营收益后，可以通过增加设备，进一步合理规划停车位。从宏观来看，适当提高公共停车位收费、增加私家车使用成本，可以利用经济杠杆效应，让更多人选择使用公共交通工具出行。
佛山物价部门有关人士却表示，虽然放开小区停车费，但并不意味着停车费想涨就涨。根据《物权法》以及《物业管理条例》，小区公共产权车位收费必须由业委会负责组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行，即“双过半”。
这一规定无疑会引发车主与非车主之间的博弈。车主普遍不希望车位费涨价，而非车主则希望通过涨价控制小区车辆的总量。“这种博弈一时半会很难见结果，我们小区早就想涨公共停车位的租金，但车主人数上占优，所以停车费一直没有涨。”
另外，虽然现在政府指导价已没有了约束力，但短期内其对市场还是有一定的影响力。据了解，政府指导价本身就根据市场的情况制定出来的，具备一定的合理性。现在不定价管理，但仍会遵循市场价值规律，这一指导价会有一定的延续性，短期内大涨的可能性不大。
车位投资租金回报不及3%
文/广州日报记者陈钰凤、李传智
佛山全面禁摩已达一年之久，车辆保有量年年攀新高，那么，佛山车位售价是否会跟风涨呢？记者昨日调查佛山各大楼盘、小区了解到，前两三年一度出现过的车位投资热潮现在已经降温，最近一年来中心区车位售价维持在15万~25万元/个之间，基本没有涨价的迹象。
售价：禅城车位20万元/个是常态
根据本报近日发起的佛山中心城区禁摩一年的满意度调查，有60.61%的市民认为，佛山接下来应该新增停车场和停车位。记者连日走访发现，近年来佛山中心城区小区停车位售价出现上涨趋势。
例如，在禅城老城区锦华路上一个小区，2009年售卖的一期小区，其室内单个停车位价格为15万元，而到了2012年售卖二期小区停车位时，记者了解到停车位价格已超过20万元。2010年，家住丽日玫瑰的王先生在小区内花了13万元购置了一车位，后来该小区的车位一路攀升至将近20万元/个，如今，该楼盘车位进行清货，清货特价单位18万元起。“清货的车位位置已经很差了，买不到位置好的车位。”王先生庆幸当年在没有买车的情况下，果断出手买了一个好车位。
相比之前，桂城部分小区停车位价格涨幅没有那么明显。例如，千灯湖地铁站的一个老小区，七八年前开售时车位一个就是20万元以上，但之后也没有见涨。不少车主告诉记者，禅桂中心区停车位售价之所以变化不一，与每个小区的实际情况不同。“有的小区毗邻商业区，车位紧缺，售价自然会水涨船高，而像桂城，停车位不算紧张，而且路边停车还免费，所以车位一直没有大涨。”
目前，佛山中心区在售车位售价在15万~25万元/个之间，万科金域蓝湾、保利东湾的车位直逼25万元/个大关。时代云图车位售价为19万元或20万元/个；中海千灯湖一号为20万元/个，中海锦城售价比较便宜，约15.5万元/个。二手车位方面，总体上不活跃，相对来说，禅桂中心区情况稍好。据合富置业分区营业经理余丰明介绍，如保利花园、中海万锦豪园、江南名居等热门小区的车位交易相对活跃。目前，中海万锦豪园、保利花园等豪宅盘二手车位价约30万元/个；江南名居车位约25万元/个；城市广场一带的车位约25万~28万元/个。
投资：车位投资热潮逐渐降温
家住罗村镇的彭先生早在2010年就尝到了投资车位的甜头。当时，他在罗村花了45万元买了一套100平方米的三房单位，然后他又花了12万元拿下了楼下2个车位。2012年，彭先生换房到狮山，这套三房单位以55万元的价格出售，而2个车位则卖了22万元，“车位比住房升值得快。”彭先生如此评价。
前年年底，W-新港湾开售车位，业主刘先生一口气拿下了3个车位，每个车位售价13.8万元。刘先生这样做打算：“我和老婆一人一个车位，剩下一个车位来出租，或者等着升值再转手。”刘先生另有一套住房在禅城城南，目前城南片区的车位已经涨至20万元左右。在刘先生看来，W-新港湾的车位升值只是时间问题，“买车位是一个稳赚不赔的买卖”。
事实上，从2012年起，佛山人投资车位的热度就开始降温。今年以来，车位销售更是不尽如人意。中原地产佛山公司策略研究部经理朱伟德今年来一些楼盘销售不理想主要是车位定价超预期，一些刚需盘车位售价达到25万元/个，这对于刚需业主来说相对偏贵，再加上周边车位充足，租金偏低，车位投资比起前几年而言，降温不少。
回报：租金回报不足3%
从租金来看，投资车位的租金回报率不尽如人意。家住汇星源的陈小姐在2009年以15万元的价格购得一车位，目前该车位的租金为每月350元，租金回报率不到3%。相比较住宅4%~5%的租金回报率来说，显然车位投资并不划算。
比起少得可怜的租金，车位本身的升值更让投资者期待，但高额的过户税费还是令投资客望而却步。据了解，车位二手交易是按照商业地产征税，需要缴纳营业税5.6%、交易总额3%的契税，还有个人所得税(增值部分20%)以及土地增值税等。以一个20万元的车位为例，业主3年前以15万元的价格买入，现以20万元的价格卖出，那么则大概需要缴纳约3万元的税费。可见，该车位3年后实际上增值仅2万元。
另外，据余丰明透露，单独进行二手车位交易的话，银行基本上不受理了。如果纯抵押贷款，利率则会很高，这意味着车位的购买成本比房子会更大。
观察：车位投资空间小
车位的供求关系直接影响车位升值空间。如今，购房者对车位配置更加看重，车位配比不足的小区也很难吸引购房者，这也逼得开发商加大车位配比力度。目前佛山执行的《佛山市城市规划管理技术规定(2011修订版)》只要求住宅的标准车位配比≥0.8，但开发商都主动地调高了车位配备比例，普遍新建小区都能做到1：1的比例，即能够满足一户人家至少配建一个车位。还有一些定位相对高端的小区车位配比达到1：1.2、1：1.5甚至1：2.5。从目前来看，新建小区的车位基本可以满足小区业主需要，因此，炒作车位的空间也就缩小了。
原标题：小区停车费想涨很难
稿源：中国青年网
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