“寒”“热”同现，考验监管智慧

　　新华报业网讯　“24号楼是建筑面积125-160平方米的精装湖景美宅，首期款仅2万起，购房更送品牌家私券。”这是宿迁楼盘恒大华府这两天打出的宣传广告。如此购房门槛及优惠“诚意”，在楼市火热、房价已连涨8个月的南京是不可想象的。放眼全省，房地产市场“冰与火”的差异正愈加凸显。

　　“冬眠模式”

　　与“热火朝天”并存

　　今年前三个季度商品住宅销量，宿迁是我省唯一下降的地级市。官方统计数据显示，截至9月，宿迁库存商品住宅可供销售23个月。入冬后，宿迁楼市貌似准备“冬眠”，11月以来当地仅两家楼盘推新，其中住宅楼盘仅1家。

　　宿迁楼市低迷，有些出人意料。因为9月1日起，《宿迁市促进中心城市房地产消费六条意见》落地执行，买房最高可享受5%购房补贴、公积金贷款可二次申请且额度上浮等利好政策，被解读为楼市“一针强有力的兴奋剂”。

　　宿迁房地产新政出台之后的9月30日，央行下调首付比例，中央在三季度经济数据公布前再度引导预期，表达出重启房地产业作为经济稳定器的意愿。种种迹象表明，温和刺激的政策方向于房地产十分有利。但宿迁楼市在此背景下却未现回暖。

　　宏观政策助力，省内楼市的成交景况总体向好。南京、无锡、徐州、扬州的销售增速总体逐季加快，其中南京、无锡两市今年销量同比增幅已与北京、上海、广州这样的一线城市接近，稍低于深圳和杭州。

　　目前，南京房地产市场可谓“一枝独秀”，自今年3月以来房价已连涨8个月，10月份房价涨幅仅次于上海，高居70城第二名。进入11月，南京楼市热销依然，部分楼盘“一房难求”，房价涨势整体不减。也因此，省物价局近日重启房价“分类调控”举措，要求房价备案城市须实行明码标价和价格申报制度，南京还表示将对房价上涨过快楼盘展开成本调查。

　　成交上扬，

　　高库存仍是一颗“雷”

　　但是，成交量的上扬，还未根本改写库存高企的格局。“中心城市地位明确、人口吸附能力强、流动人口多的城市如南京、苏州，今年成交量大幅度上升，库存明显减少，同时近期土地市场活跃，‘地王’频现，未来房价上涨压力开始显现；而省内一些三四线城市，销售形势仍不容乐观。”在一份权威报告中，记者看到了这样的分析。

　　省内南京、苏州、常州楼市库存压力相对较小，南京商品住宅库存销售周期在7个月左右，苏州和常州在14个月左右。即便是销量增长明显的无锡，当前库存商品住宅仍可供销售24个月之久。镇江商品住宅库存可供销售22个月、连云港可销售21.1个月，盐城、扬州、淮安分别可销售约19个月、18个月和17个月。

　　11月的徐州天气骤冷，从徐州东站至云龙湖这一路上，只见楼盘林立，其中不乏品牌开发商的楼盘，且大多是现房。夜晚来临，不少高楼大厦的灯光稀稀落落。出租车司机小刘告诉记者，这些高层住宅并不好卖，“市区房子也就5000多元一平方米，当地人基本都有两三套。外来人口又不多。”小刘家上半年买了第二套房，说是有学区，没想到房价后来却降了，他十分懊丧。

　　毗邻云龙湖畔的绿城紫微公馆的中式别墅倒是卖得很好，因产品的稀缺性，一开盘即被当地“金字塔尖”的消费人群抢空。但这样的热销并不常见。虽然8至10月销量节节上扬，11月单日成交套数也维持在三四百套的高位，可截至10月底，徐州市商品住宅库存可供销售约17个月，存量以刚需产品为主，同质化现象严重。年关已至，徐州房企的优惠促销来袭，25%首付款政策也已在当地部分银行落地，市场销量是否由此进一步回暖，尚待观察。

　　记者获悉，今年以来全省商品住宅可售库存逐步减少，但与2008年上一次库存峰值比较，目前省辖市市区商品住宅库存超出1倍多，如果加上在建尚未上市和已经拿地等待开发的，潜在供应总量更多，去库存压力短期内难以缓解。

　　据了解，当前三四线城市房地产市场风险仍然较高。融资渠道少、融资成本高、销售回款慢、位于三四线城市的中小企业资金链趋紧现象普遍存在。有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步增大。部分地区还出现了由于房企总部资金出现问题，导致楼盘烂尾以及开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。

　　冷热症并存，

　　开处方难度加大

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，目前南京房价上涨的关键，在于宽松货币政策下的买房人预期，不解决这个预期，仅靠行政手段很难控住房价涨势。

　　“目前市场热度有望持续。一方面是热销惯性，购房者买涨不买跌，在宏观经济和政策不发生较大变化的情况下，预计购房积极性短期不会回落。另一方面，江北新区利好预期继续发酵，同时地王频出，市场价格预期快速提高。”南京市房管部门有关人士分析道。

　　区域冷热不均，加大了我省房地产市场监管的难度系数。南京楼市，需要控制房价过快上涨，须加快土地供应、完善土地招拍挂制度，从地价源头平抑房价；同时要加强价格指导和监管，以及进一步促进房地产市场信息公开，稳定购房者预期，引导购房者理性入市，此外还需鼓励房企加快上市，促进市场供需平衡。

　　而对大多数三四线城市而言，消化库存仍是楼市着力重点。无锡等地已控制土地供应，不少城市将库存房源转化为棚户区改造安置房等，这些都是去库存的现实路径。当然，房企更应性价比当头，以更好地吸引购买力。

　　本报记者 汪晓霞 CFP供图