南京实体商业调查：为何开业潮与关店潮齐飞？
当消费成为经济发展最大的贡献者，商业领域的竞争尤其激烈。开业潮与关店潮齐飞，成为眼下实体商业的现实画面。
先说开心的事。据统计，南京在2018年将迎来18个商业体的开业，遍布城市各大板块。4月底，位于大桥北路，曾经以大型娱乐广场和摩天轮著称的弘阳广场再度开业。5月份江宁的弘阳家居生活广场和保利江苏首个社区商业综合体保乐荟开门迎客。6月，仙林的万达茂将正式开业。接着，10月前城南的万象都荟、城北的深业漫埠、河西的江岛新天地都会接连面市。最热闹的是10月之后，溧水的四家商业体、河西的华采天地、城北的喜年花生唐、江北的万汇城、城南的世茂52+、高淳的万悦城都将一一亮相……南京各城区的市民逛街更便捷了。
在“新人”粉墨登场的热闹背后，隐藏着一些销售力不足、苦苦挣扎的实体店。这些“旧人”或关门，或被转卖，人气日薄西山。
就在几天前，南京新百宣布将福莱德百货的控股权出售给鞋企千百度。位于新街口商圈的东方福莱德，前身是东方商城，开业不到两年，当初因其“英国血统”和所宣称的“自有品牌+买手品牌+场景化销售”的商业模式备受瞩目。被“卖”后，东方福莱德会以怎样的面貌出现，值得关注。
2015年开业的湖南路商圈的金茂汇，打造南京“城中业态组合最丰富、最具时尚潮流感”的购物中心，开业当天总人流量超过10万人，刷新南京商业记录。如今，仅仅运营了2年多，竟已是“门前冷落鞍马稀”。记者看到，购物中心的数十家铺面集体搬空，甚至在商场的多个楼层出现“空无一人”现象。“除了饮食店和影院其他基本开不下去，餐饮也是换了一波又一波，楼层越高，关闭的店铺越多，一家KTV倒闭很久了也没有人接手。”在附近上班的陈女士说。
去年9月，位于江宁胜太路地铁站旁的同曦瑞都购物广场闭店停业，“接铺侠”弘阳家居江宁店，经历数月的改造，于本月开业。而2014年8月，以“轻奢、时尚、高端”为定位的同曦瑞都购物广场开业时，曾被誉为“江宁的德基”。
“商业综合体的定位要和周边消费群的特点相切合，才能避免关门的命运。”南京市商务局副局长张雁宁说。就拿同曦瑞都来说，定位高端轻奢，这与江宁及周边的居民人群消费层次不太相符。江宁虽交通越来越方便，居住人群越来越多，但引入的中高端品牌无法完全被周围的居民所消化，供大于求，市场势必会过剩。
“新街口的德基，以及中央商场、新百，汇聚了全南京以及周边城市的消费力，这是江宁所不能复制的。”中央城市奥特莱斯总经理卢健说。同样，两年来，湖南路改造大规模围档，商圈里有的商家年销售连降20%时，开业两年的中央城市奥特莱斯不仅没降，还取得了5%以上的涨幅。“我们店没有多少外地顾客，消费群主要是周边的白领和居民，年龄在25岁至40岁之间。这些顾客收入并不高，对价格敏感，所以我们不断调整品牌，一年的品牌淘汰更新率达20%。”卢健说。
看一看新兴商业综合体的介绍，可以发现，基本上“体验商业”占据了很大一部分，电影院、儿童乐园一定是标配，各种各样的特色饮食占据了越来越多的面积。例如，喜年花生唐要到年底才开业，看它发布的招商信息，十几家特色餐饮即将进驻的消息排在首位。与传统的家居店不同，弘阳家居江宁店集家居体验、美食汇聚、巨幕影院、精品超市为一体，囊括了家居一线品牌200余家。仙林万达茂的11家主力店中，包括苏宁易购、超级物种、永辉超市、迪卡侬、早教中心、大玩家等各种业态。此外，像健身馆、恒温泳池、创客中心、创意书店、儿童培训机构等体验式消费的场所都成为新商业体入驻的主力军。
据了解，南京的商业综合体已经从“小商铺集散地”转向了大型商业综合体，不再是买下产权的小店主们各自为政，而是开发商自持物业，专业的商业综合体管理团队操刀管理，品质上得到了极大的提升，也为市民生活提供了方便。某购物中心负责人感慨，从长远看，只有地段好、体量足够大、经营定位准确、业态和品牌结构合理、推广和服务工作做得好的商业体才能存活，才能赚到钱。
业内人士指出，对于一家商场来说，再华丽的外表，再轰动的开业，最后还是要回到运营的轨道上来，唯有精细化的运营能力才是其成功的保障。