宁苏楼市火爆，调控何去何从

　　炒风盛行扭曲市场“日光”楼盘有真有假

　　新华报业网讯　10日和11日，南京河西楼盘仁恒江湾城开启90套房源认筹，在遭到物价部门限价后，其新房源销售备案均价44922元/平方米，低于预期。对于开发周期长达10年的这家楼盘而言，即便价格有所压制，但节节上涨的房价所带来的利润依然可观。

　　仁恒江湾城这批房源面积均为251平方米，以备案均价计算，每套房总价超过千万元，其认筹金尽管高达每个50万元，但眼下河西中部一房难求，加之卖的又是高端改善“江景房”，到昨天18点30分，传出已认筹1400多个号的消息，开发商收获认筹金高达7个多亿。

　　这是一个令人难以理解的市场。上个双休日，南京楼市迎来约2000套房源入市，涨价、“日光”的声音再度袭来。城东双学区楼盘奥克斯钟山府推出66套房源，均价25600元/平方米，卖光了；江宁楼盘武夷名仕园推284套房，售价上涨2500元/平方米，开发商称“卖光了”；江北的威尼斯水城推出520套房源，均价同样上涨，但也说“卖光了”。

　　经济发达、人口导入明显的苏州，楼市火爆与南京相仿。

　　7日至8日，今年苏州首场大型土地拍卖会出让13宗地块，整体溢价率超195%，吸金250.76亿元。继南京之后，外来房企纷纷视苏州为江苏省内又一前景乐观的开发“热土”，参拍房企中四成是首次入苏。一番土地竞拍大战后，苏州同样上演“面粉贵过面包”的戏码。据苏州365数据中心统计，3月苏州市区新房成交均价16927元/平方米，而这场土拍会18830元/平方米的平均成交地价，已高出房价约2000元/平方米。

　　如此一幕，还是出现在苏州两度出台房地产调控新政之后。上月18日，苏州推出新规，包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管等十条，明确规定商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超6%，12个月内不宜超12%。本月1日，苏州又执行严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源等八条内容，以防止炒房者高杠杆入市。

　　苏州楼盘申报价格普遍“虚高”，3月下旬记者在苏州工业园区一家楼盘开盘现场看到，其申报价格高达每平方米六七万元，但实际售价为3.7万元-3.9万元/平方米。由于当地政府对申报价格管控不严，基本尊重市场自身调节，新规也仅发出“不宜调高”的“温柔劝导”，房价上攀冲动依旧明显。此外，首付资金来源等谁来查，会不会查，也有待检验。所以，目前当地的调控政策威力仍然有限。

　　相城区乡镇及木渎曾是苏州房价低谷，也是刚需集中地，但眼下这两个区域房价跳涨，相城黄桥一带房价去年在8500元/平方米左右，现在涨至15000元/平方米，而眼下又拍出16000多元/平方米的地价，毗邻多家楼盘“连夜捂盘待涨”，加剧供需紧张。

　　这样一个热闹的市场中，不乏暗中哄抬房价的推手。“炒房号”在宁、苏两地频频现身，知情人士透露，有人以20万元的价格售卖南京一炙手可热的楼盘房号，这家楼盘近期要推新，还没开盘，房子就内定得差不多了，但房企内部人士却有买房名额，暗中卖号生利；江宁一家楼盘亦是这样，有人在微信群中直接标价兜售房号。“现转碧桂园逸谷苑的房号，位置好，楼层好。有意者联系。”10日记者在网上还发现新鲜发布的上述信息。

　　屡见不鲜的“日光”，个中也是有真有假。有的热销盘在“退换房榜单”稳居前列，有的开盘多时，认购和成交数据都没达到开发商宣称的水平。而楼盘认筹金，虽美其名曰房企筛选客户的“试金石”，但一人认筹多个号却人为制造“一套房多人抢”的紧张。当然，也有楼盘负责人表示，售楼处的自然到访率已下降5%，高房价抗性以及投资型市场的不确定性已显现。只不过，如此坦陈的声音，已被“疯狂”的字眼掩盖。

　　“有形之手”已在升级调控手段。15日起，南京将调整土地拍卖规则，提高土地出让首付款，之前“购地房企须在7日内支付总价50%的首付款，3个月内支付另外50%款项”的规定，将变为7天内需缴纳土地最高限价的50%，或60%首付款再加保障房建设资金，3个月内补齐剩余部分款项。

　　两年前南京规定，土地起拍价之上45%为“最高限价”，超过最高限价的部分归入保障房资金。以3月18日拍出的鼓楼滨江一幅商住混合用地为例，其最高限价为37.69亿元，最终成交价为48.2亿元，超出的10.51亿元即为保障房建设资金。按先前规定，这幅地块的首付款为24.1亿元，但如果按照新规计算，要多付5亿元左右的首付款。

　　去年下半年以来，南京土地拍卖时地价频频突破最高限价，这也凸显此次新规的针对性，即抬高拿地资金门槛，或打压房企拿地冲动，从而平抑地价，再进一步平抑房价。

　　本报记者 汪晓霞