学区房买卖纠纷频发 法官:卖方违约可判令其赔偿损失

　　不少人把学区房作为教育和经济上的双重投资,但风险往往与收益并存——

　　购买学区房,您可想好了!

制图:赵立荣

　　分分分,学生的命根。但当分数成为学生的命根之前,学区房成了很多家长的苦恼之根。尽管很多人都在嘲讽即便上了清华北大,也买不起学区房,但嘲讽归嘲讽,现实归现实,不少家长们苦笑之后,终归还是加入了买学区房的大军。

　　买房人群中,为了孩子狠下心来付出巨额价款的多,看到风险的少,不少人即便买了学区房,也未必能如愿让孩子上好学校。“从2015年1月至今,我审理了近百件房屋买卖纠纷,其中不乏学区房买卖纠纷。”北京市海淀区法院民二庭法官胡光向记者介绍,北京学区房市场持续火热,楼市调控和教育政策时常发生变化,未来此类案件很可能呈上升趋势。

　　多位专家向记者表示,综合来看,引起学区房买卖纠纷的原因主要有三类:一是由于价格变动和资金问题导致合同无法履行;二是有了学区房却落不了户、无法取得学籍,不满足入学条件;三是政府和学校在贯彻有关政策过程中,不断出台或变动入学条件,导致家长目的落空,从而产生纠纷。

　　涨价型纠纷怎么办

　　在二胎妈妈王秀琴的计划里,为让女儿茜茜能上北京市朝阳区芳草地国际学校,拿自己在北京郊区100平方米的房子换成60平方米的学区房,这笔交易是划算的。但好不容易将唯一的住房卖出后,新购房的卖家却经不住水涨船高的房价诱惑,在反复加价后,终于惹急了王秀琴,于是她一纸诉状将卖家告上法庭。

　　王秀琴的遭遇并不是个案。近年来,北京房价一路攀升,不少签了合同的卖房者为卖出更好的价钱,不惜选择毁约,因此而引发的房屋买卖合同纠纷也在激增。在北京市第二中级法院前法官、现通商律师事务所律师于阳春看来,学区房价格明显高于普通住房,并且还可以在孩子上完学后卖掉,具有不小的升值空间,因此不少购房者把学区房作为教育和经济上的双重投资,但风险与收益是并存的,学区房也很容易成为二手房买卖纠纷的“雷区”。

　　胡光认为,房屋买卖合同签订后,由于房价攀升,卖方不愿再以合同约定价格出售房屋、明确拒绝出售房屋的,此时,如房屋买卖合同仍有继续履行的可能,建议买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同,或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方返还定金,赔偿包括差价在内的损失。

　　“在这种情况下,要依法追究恶意违约人的违约责任,提高其违约成本。由于卖方恶意违约,拒不履行合同义务,可以判令其赔偿损失,为买方提供充分有力的司法救济;如果买方提出继续履行合同的诉讼请求,合同也有继续履行的可能和必要,可以判令继续履行合同,同时对违约方判处违约金,维护正常的房地产交易秩序。”胡光说。

　　于阳春也表示,房屋买卖合同不同于一般合同,在一般合同的情况下,违约一方只要承担违约金,就可以不再履行合同,但在房屋买卖合同的情况下,不管违约方承担了多少违约金,只要合同还能够履行,就必须履行下去,除非发生了合同客观上已经无法履行的情况,比如房屋产权已转移、房屋因地震火灾灭失、房屋存在抵押等。

　　 户口迁不走只能多赔钱

　　在一般人的认知中,房子在哪儿,户口就能落在哪儿。但对于许多遭遇过学区房纠纷的人而言,并不是必然如此。据北京市第二中级法院调研报告显示,从2014年至2016年7月,该院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件50件,涉及学区房买卖的案件占25%。其中,买房人要求现有户口迁出和买房人要求赔付逾期迁户违约金的两类案件,占了近九成。

　　按照北京现有政策规定,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。不过,能落户,并不代表就没有了纠纷。于阳春告诉记者,在现实生活中,经常发生买家要求卖家户口迁走的情况。

　　“发生这种情况的原因大概有三类。”于阳春说,一是因为心理问题,买家大多希望到手后的房本是“干净”的,也就是除了夫妻、儿女或长辈外,没有其他不相干的人出现在户口簿上,这是人之常情;二是担心学籍被占用,北京各个小学幼升小政策不同,有的学校严格规定“六年一房一学位”,也就是如果房屋在六年内使用过学籍或者卖家户口上正好有孩子上学,即使买家买了房也无法使用学位;三是拆迁问题,如果卖家户口一直在此,房屋拆迁时很可能要分给他们拆迁款,由此容易引发纠纷。

　　“购买普通住房的目的是取得其所有权,购买学区房的主要目的是让孩子能够进入学区内学校,相较而言,购买学区房一定程度上存在更大的法律风险。”北京市安理律师事务所高级合伙人李舒说,对购房者而言,最大的风险莫过于孩子的户口无法迁入。比如“过道房”和“车库房”,本身就不具备落户条件,导致买房人无法办理户口迁入。在这种情况下,即使将卖家告上法庭,法院也不能判决迁移户口。

　　2013年,吴小林从徐莉莲手中买下其在北京市海淀区的一套学区房。两年后,吴小林在给孩子办理落户时,发现房本上还有刘志成一家五口的户籍,更关键的是,这五口人中,还有一个跟他小孩差不多大的儿童。然而,徐莉莲并不认识刘志成,更无法将他们的户口迁走,吴小林只好将徐莉莲告上法院。法院判定,徐莉莲履约存在瑕疵,构成违约,但不支持吴小林的迁户诉求。

　　李舒表示,户口迁移其实是公安机关户籍管理的职权,不属于法院民事案件处理的范围,即法院无法判决迁移户口,只能追究卖房人的违约责任。

　　“当然,并不是说就没有办法督促卖家将户口迁出了,在现实情况中,建议买家在合同里约定按日索赔的违约金。”于阳春告诉记者,比如约定,卖家如果晚迁出一天,就需要赔付房价百分之多少的违约金。按照学区房的房价来计算,有这样的条款来约束卖家,卖家就得掂量一下自己是否有实力承担每天几百或者几千元的违约费用了。所以也提醒所有买家,在合同中明确约定违约金的赔偿条款非常重要。