二套房贷款最低首付比例降至四成

龙虎网讯 昨日，央行、住建部、银监会联合发布通知，购二套房最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。

财税部紧跟其后的再发通知：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

有业内专家分析认为，两组“重量级”政策叠加施展出“组合拳”，将刺激需求提升楼市。

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》明确：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

《通知》进一步要求，发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

随后财政部下发通知：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，营业税“五改二”，有利于刺激卖旧买新的改善型需求，让卖旧房、买新房更加容易，与贷款政策叠加，管理层施展“组合拳”，强力刺激改善型需求来刺激楼市。

政策一：二套房首付最低降至4成原文：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。对比：此前，南京二套房首付比例一般为50%至60%，“北上广深”几大一线城市的二套房首付比例高达70%。影响：改善置业门槛降低

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，央行的二套房贷款政策调整幅度远超于预期的六成、五成，最主要的是对市场心理的拉升，对于改善客群和投资客群的拉动作用会非常明显，短期内会刺激南京改善市场和投资市场的明显回升，而房价可能也会出现一定的波动，而刚需市场很有可能会因为恐涨心理出现成交反弹。

政策二：公积金最低首付两成原文：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对比：此前南京公积金政策为：家庭名下无住房、第一次使用公积金贷款的首付三成，享受基准利率；家庭名下无住房，第二次使用公积金贷款，上次公积金贷款结清，首付三成，享受基准利率。家庭名下已有一套住房，面积大于100平方米或人均超过32平方米，无论是否申请过公积金贷款，都无法申请。家庭名下已有一套住房，面积小于100平方米或人均小于32平方米，第一次或第二次申请公积金贷款，都是首付三成，利率上浮10%。家庭名下已经有两套房，再购买第三套及以上住房的限贷；已用过两次公积金的限贷；用过一次公积金目前未结清的也限贷。 影响：推动刚需市场

南京蓝风机构副总经理翁忠平表示，央行文件表明政府救市的信号明显，但二套房首付降至4成，对于房地产市场的推动作用并不大，而公积金首付比例调到2成，将对刚需市场推动较大。

市场：开发商仍以去库存为重，不急涨价

新政刚出，很多开发商迅速反应，特别是改善型项目。上周江宁某豪宅项目就打出“新政一出，立降百万”的口号，昨天新政出台，开发商立即推出50套精装修改成毛坯的房源，原来一套500万元的房源，现在只要400万元就能买到，置业门槛一下子降低不少。

绿地集团南京区总经理薛明辉认为，降低首付减轻了信贷压力，对买房人和银行都是共赢，但对楼市不会产生爆发式增长。

而新城地产南京公司策划经理刘颖也表示：“我们不会立马涨价，今年的主要目的还是要去库存。”

政策三：营业税免征年限由5年改为2年原文：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。影响：

营业税政策从五年改至两年，又回到2009年。以一套成交价格200万元、购房未满5年但已经满2年的普通商品住宅为例，交易时比之前可少交税：200*5.55%=11.1万元。

营业税虽然是针对卖家征收，但在实际交易过程中仍然需要买家买单。税费政策改变后，购房成本大幅下降；而对于买房人来说，将有一批曾受“5年之困”的二手房源被“激活”入市后，可供选择的也增加了。

市场：业主自愿“降价”卖房

打算卖房的周先生告诉记者，由于他的房子未满5年，加上户型较大，房价较高，一直没卖出去，营业税5年改2年后，给了周先生“降价”的空间。“以前卖房子要交营业税，我们肯定要把税钱前提前算到房子里的，谁也不想多掏这个钱。现在政策改了，没了税钱，价格也好商量了，可以适当降降价。”

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，楼市有望迎来一波不小的回暖潮，买房卖房的窗口期到来。

中介当天连夜加班卖房

昨天下午政策出台后，很多二手房中介的置业顾问在连夜加班，通知业主这一最新政策。

我爱我家市场部总监胡涓娟表示，新营业税政策是重大的市场利好，因为二手房市场目前存在许多因为未满5年而囤在手上的房源，这也限制了一部分有需求的购房者。不过南京目前的整体市场较健康，地方政府是否执行这一政策、何时执行这一政策，还有待观察。

南京链家总经理黄月平认为，营业税免征年限由5年恢复至2年，促进了二手房流通，盘活存量房，房源供给量也会增大，从而平衡房价，“降低改善房购买的限制，有利于人们改善居住条件，从而促进改善购房者进场，拉动消费。”链家地产市场部尹筱沁表示，今年3月换房需求的占比已经出现了上升。

金陵晚报记者 陆容容 朱黎玲 叶晶

来源：金陵晚报　　编辑：陈文慧