央行新政降首付 南京苏州是否执行成疑

　　就在楼市即将进入传统的春节淡季之时，央行再次降低买房门槛！昨天，央行发布新政，规定不实施限购的城市，商贷购买首套房的最低首付比例，降低到20%；二套房最低首付比例降低到30%。此前，南京的首套房和二套房首付比例，分别是25%和45%。

　　业内人士普遍认为，新政如果落地，将事实上降低购房门槛，对楼市带来正面的刺激。而江苏的南京和苏州两市，由于楼市已经非常火爆，新政是否会真正落地，仍然需要打上一个大大的问号。

　　新政解读

　　首套、二套降首付

　　在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　解读

　　目前，全国执行房产限购的城市只剩下5个：北京、上海、广州、深圳、三亚。这5个城市的买房首付比例不会调整，而全国其他地方都在此次新政范围内，目前江苏所有城市都不限购，因此都涵盖在内。

　　这意味着，江苏居民购买普通住房的首付门槛，首套最低20%，二套房最低30%，都比原先要低。需要注意的是，并不是所有房产都在新政的范围内，“普通住房”的要求：容积率超过1.0、面积低于144平方米的住宅。别墅、商业性质的房产并不属于普通住房。

　　可因地施策

　　人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　解读

　　由于各地的楼市温度冷暖不一，对政策的具体执行也存在差别。去年“3·30”新政后，江苏的不同城市，在执行时就有明显区分。

　　2015年央行重磅的“3·30”新政中，要求二套房首付比例从60%降低到40%。在此之前江苏的南京二套房首付比例为70%，其他城市是60%；2015年4月12日，人民银行南京分行通知要求：南京和苏州二套房首付比例都降到45%，江苏其他城市降到40%。作出这个“分类指导”的背景，正是南京和苏州楼市表现良好。

　　因此，真正决定央行新政如何落地的，是人民银行南京分行。新政目前尚未执行，买房人仍然需要等待落地细则。

　　银行自主调节

　　银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

　　解读

　　即使是央行出具了政策，各家银行的执行力度也是不同的。

　　以南京目前市场的银行房贷业务为例，大多银行对首套房的利率折扣在9折到9.5折之间，个别银行能够给予优质客户8.8折，还有的银行执行基准利率。

　　因此即使在央行政策落地后，买房人也需要多多了解各家银行的执行情况，选择更优惠的房贷。

　　以南京为例，如果此次新政顺利落地，那么商贷买房的首付门槛，首套房从25%降到20%，二套房从45%降到30%。

　　以购买一套200万元的房产为例，如果是首套房，首付款可少交10万元；如果是二套房，首付款可少交30万元。以南京如今的房价水平，市民出于改善目的购买二套房时，总价往往大于200万元，这样一来首付门槛可能会降不少。

　　算账

　　200万房子 首套房首付少10万

　　二套房少30万元

　　追问

　　降低购房门槛，房价会不会涨？

　　南京楼市火爆异常，可能造成“火上浇油”的效果

　　融360房贷分析师郝俊丞表示，对于首次购房的刚需一族，首付比例低至两成，加上目前的低利率政策，能够大大减轻经济上的压力。目前处于低利率通道，即使贷款额度增加，房贷利息并不会有大幅的提升。除此之外，二孩政策现在已经开始全面实施，各地对房产的改善型需求日渐增多，此时调整二套房首付比例，对于想要升级换房的购房人群而言，无论首套房贷款是否已结清，首付比例不再区别对待，而是全面30%，可以减轻有改善型需求住房家庭的经济负担，刺激改善型住房销量的增长。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。

　　南京房地产建设促进会秘书长张辉说，此次新政直接指向二三四线城市，很明显目的就是促进这些城市的楼市去库存。“这对南京的开发商来说是喜讯，而买房人可能面临压力。”他指出，南京楼市的火爆程度已经堪比一线城市，但却并不在限购范围内，如果新政落地，很可能造成“火上浇油”的效果；即使新政不落地，也可能会对买房人造成心理上的刺激。

　　南京、苏州会不会执行到位？

　　银行表示要等通知，业内人士称，可能会打折扣

　　2015年，江苏各城市的房地产市场呈现冷热不均的现象。南京和苏州的新房成交，都超过11万套，双双创下历史天量；同时这两个城市的房价也有很大涨幅。而江苏其他城市楼市表现平稳，个别城市的房价还在下跌。在市场冷热迥异的背景下，此次央行新政是否适宜在江苏“一刀切”呢？

　　昨天，现代快报记者采访了几家国有大行以及股份制银行的相关负责人及业务人员，回复几乎是一致的：等通知。南京银行某支行副行长称：“如果说南京要求执行，我们银行肯定会执行，但是根据我的判断，一些去库存困难的二三线城市会积极执行，南京可能会是个例外。”

　　南京网尚研究机构房地产经纪研究中心副经理张丽君认为，去年三四线城市房地产开发速度下滑严重，此次新政是要刺激三四线城市去库存，给开发商提振信心。但是对于楼市已经很火爆的南京，是否执行新政还需要打上一个问号。

　　张辉觉得，南京和苏州很有可能会打折扣。“去年二套房新政，南京和苏州就比国家规定的最低40%要高5个点，而当时南京和苏州的楼市还没有很疯狂；这一次就更加存在区别对待的可能。”　　(毛丽萍 马乐乐）