典型案例二：苏州太谷公司、黄新生非法吸收公众存款案

　　警惕以房产销售为名、行非法吸收资金为实的非法集资类案件

　　——苏州太谷公司、黄新生非法吸收公众存款案

　　一、案件基本情况

　　以销售房产份额、售后包租等方式非法吸收资金的苏州太谷科技投资发展有限公司、黄新生非法吸收公众存款案，苏州市中级人民法院2017年5月31日作出终审判决，认定被告单位苏州太谷科技投资发展有限公司及其直接负责的主管人员被告人黄新生，未经国家有关职能部门批准，伙同其他单位非法向社会公众吸收存款，数额巨大，其行为严重扰乱了国家金融管理秩序，判决被告单位苏州太谷科技投资发展有限公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币三十万元；被告人黄新生犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币五万元。

　　2012年5月至2014年8月期间，被告单位苏州太谷科技投资发展有限公司法定代表人被告人黄新生为解决被告单位在建的太谷广场工程的资金困难，将在建工业用地性质的部分楼房分割成小间，与苏州惠百家不动产经纪有限公司（另案处理，已判决）签订营销代理及分销总包合同，通过雇佣苏州惠百家不动产经纪有限公司等散发广告、媒体宣传等手段，以合作投资建设的名义吸引共计152人签订协议、约定给付相应钱款后参与人可以获取建成后相应小间的使用权（使用期间与该地块的使用年限等长），并约定相关参与人委托租赁十年，付款后即按照8%递增至14%的年利率支付租金；被告单位从上述152名参与人处获取资金共计人民币65414475元，现尚有人民币58597523元未能归还。

　　截止到判决，太谷科技广场工程规划建成后建筑面积为39587. 69平方米；已签订共建协议的面积共计1 3780平方米，现相关主体工程已建设完成，消防、环保验收已通过，尚未规划和竣工验收。

　　二、案件特点及典型意义

　　近些年，经济下行压力较大，众多房地产项目出现资金短缺现象，一些房产商打着“房屋销售”的幌子吸收资金，实际不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，本案的被告单位、被告人即以房产销售为名、非法吸收公众存款之实，具有一定的典型性。

　　1.案件类型较为新型

　　本案中，被告人在房屋均未建好的情况下，私自对工业用房予以分割，进行商业销售，随后以租赁为名，向集资人支付租金且承诺随时退房，实质就是利用投资人期望获取高额利益的心态，将无法实现产权转移和实际也不转移使用权的房产，采用出售房产使用权、售后包租回租支付固定租金、到期可高于售价回购使用权为名，招徕社会公众向被告单位投入资金，提供与国家金融机构保本付息、固定回报、不担风险的揽储条件相同的待遇，吸收不特定社会公众的资金，其行为完全符合2010年最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“违反国家金融管理法律规定，未经有关部门依法批准，不以房产销售为主要目的，而以返本销售、售后包租约定回购等方式，通过向社会公开宣传，向不特定对象非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪定罪处罚”的规定。

　　2.作案手法迷惑性强

　　本案中，被告人以房产销售为名义，销售房屋使用权在前，提供租金在后，对集资参与人来说，有实体的房屋可见，具有双重保障。和普通的非法吸收公众存款案件相比，作案手法较为高明，迷惑性极强，故而在相当短的时间内被告单位、被告人即吸收资金数额6000余万元，参与人共计152人，最终造成损失5000余万元。

　　3.房地产领域具有代表性

　　近年来，在房地产领域，房地产项目在资金短缺的情况下，或打擦边球或公然违法，以销售使用权、先行销售等各种手段吸收资金，房产类非法集资案件呈现高发态势，近年来类似非吸案件已经出现数起，如涉案资金4.46亿元的安泰大酒店非法吸收公众存款案等等（已准备详细材料）。本案的办理解决了审查证据、厘清定性等难题，为今后此类案件的办理提供标杆，具有指导性意义。

　　4.维护集资人利益最大化

　　此案办理中，司法机关一方面注重定罪与量刑，另一方面，注重追赃，以维护集资人的合法利益。从一开始即对涉案房产进行查封冻结，为挽回损失打下夯实的基础。在案件的办理中，联合国土房产等相关部门，寻找合适下家收购涉案房产，积极盘活资金，最大程度上挽回了集资参与人的损失。目前在破产程序谈判过程中，基本能够退赔。

　　三、检察官提示

　　非法集资之所以能够“屡屡成功”，一方面是信息不对称，受骗群众缺乏对企业经营状况或资信的了解，难以做出准确判断；另一方面是受“高利高息”的诱惑，抱着侥幸心理冒险参与，上当受骗。

　　一是要认清犯罪分子的惯用伎俩，提高风险意识和识别能力

　　本案是销售房屋使用权在前，提供租金在后，有实体房屋可见，并有双重保障，迷惑性强。很多类似的房地产领域非法集资案件里都是不具有房产销售的真实目的，但形式也各有差异。比如前面提到的4.46亿元的安泰国际商务大酒店有限公司及其法定代表人苏余丰非法吸收公众存款案，就是未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金，将规划审定好的商铺任意分割，造成一间商铺多人按份持有面积，并重复转让，无法实现投资参与人所获取的商铺面积的实际对应。相同的是许以高利，还本付息，作案手法隐蔽，一般情况下难以察觉。也有不同的，行业链条式参与，商铺使用收益权委托给自己实际控制的公司，让集资参与人感觉有转让、有经营、有担保，安全可靠，而销售、策划、宣传委托给关联公司。这类案件对内为了吸收资金、获取利益共同预谋，对外形式要件完备，流程规范，极具欺骗性，一定要避免从众心理，提高投资理财的风险意识，增强对迷惑行为的识别能力。

　　二是不要被高息高利蒙蔽双眼，保持警惕，认清非法集资与正常销售经营的不同

　　本案中，被告单位行为看似售后包租，实际是采用售后包租等方式非法吸收资金，利用投资人期望获取高额利益的心态，招徕社会公众向被告单位投入资金，属于“实际不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，系非法吸收公众存款。与目前房地产市场正常的售后包租有明显的区别。

　　售后包租指房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或者其委托的代理机构用于经营，定期向购房人支付租金的销售方式。房产开发商必须在拿到五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》），且必须在竣工验收合格后才可以进行售后包租。

　　本案中，被告单位的行为和正常的售后包租有明显区别：第一，太古广场地块属于工业用地性质，并非商业用地，本质上不可以作为商业用地进行出售，被告单位将实为工业用地的太古广场作为商业用地出售。而正常的售后包租应为正常的商业用地性质。第二，涉案房产尚未通过规划和竣工验收，在太古公司吸收资金后因资金断裂而案发时，主体建设刚刚完成，不符合售后包租的房产必须是通过规划和竣工验收的条件。第三，涉案房产尚未建成，尚未出租，即已支付 “租金”，正常的售后包租应在房地产建成、交付之后。第四，被告公司不仅支付租金，还承诺可随时退房，除逐年支付租金、退还本金外，最高还要支付投资款25%的回报。正常的售后包租行为，不可能承诺随时退房，而是按照合同约定进行。