多元特色增储 越秀地产修炼拿地“独门武功”

      2020年3月10日,越秀地产发布2019年全年业绩,2019年全年,越秀地产连同合营公司项目的累计合同销售额约为721.1亿元,同比上升24.8%,完成全年合同销售目标680亿元的106%;营收约为383.4亿元,同比上升45%。权益持有人应占盈利约为34.8亿元,同比上升27.7%。

    在房地产行业整体发展放缓之时,成绩只能代表过去,我们更应该关注的是房企获取粮草的实力,这是房企的核心竞争力,是他们未来数年成绩是否能够依旧保持优秀的根本。

    充足的粮草储备,将为未来的业绩增长带来源源不断的动力。由此,越秀地产的多元化、特色化拿地方式就是一个值得观察和思考的样本,这是它驰骋赛场的“独门武功”。

    国企合作成增储重要渠道

    2019年,对越秀地产来说是多元纳储齐头并进的一年。

    国企合作、“轨道+物业”模式、城市更新、旧村改造等模式,不少房企跃跃欲试的土地储备方式都为越秀地产所用,但这些纳储方式或多或少存在隐形准入门槛。

    以国企合作拿地为例,国企集团军大多倾向与同属国资背景的企业组成联合体。兼具“本土+国资”背景的越秀地产在拿地,尤其在优质地块储备上就具备独特优势。

    过去这一年,越秀地产新增优质土地27幅,通过国企合作模式增储共8个项目,国企合作模式增储占到新增地块的约30%,为越秀地产带来约149万平方米土储,约占新增土储的19.3%,国企合作增储已成为越秀地产重要增储渠道。

    越秀地产通过国企合作的方式,去年在广州、江门、苏州、嘉兴和成都等共获得8个项目。许多地方的国资平台,拥有土地资源但开发能力相对较弱,他们都有对外合作的需求,这就是越秀地产的机会。

    据悉,越秀地产国企合作模式已从大湾区走向华中、华东、北方和西部,且国企合作的朋友圈不断扩大,可支撑其未来发展。

    国资平台的土地成本相对于公开招拍挂市场,会更加理性,也为越秀地产带来更多增厚利润的可能。“(这种模式)市场竞争没有那么激烈,相对来说成本比较可控,盈利也是相对比较好一些,抗风险能力也是比较强。”越秀地产的管理层认为。

    “轨交+物业”模式成功实施

    近年来,随着对“轨道+物业”模式的理解不断加深,国内房地产企业逐渐认识到轨交项目对物业价值的天然带动力、投资潜力大等巨大优势。

    2019年2月,越秀地产引入广州地铁成为第二大股东,之后发展迅速;过去一年,越秀地产先后收购广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业,总交易代价达230亿元,新增总建筑面积约315万平方米,约占集团总土地储备的13.2%。

    去年,“轨交+物业”项目品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚分别实现合约销售额约32.27亿元、15.28亿元以及3.21亿元。越秀地产董事长林昭远指出,“轨道+物业”模式是越秀地产主要发展模式之一,未来会积极和广州地铁进行合作。

    在“轨道+物业”模式助力下,越秀地产后续土地储备及纳储优势会进一步释放。根据广州地铁规划,将努力实现线网里程从目前的478公里达到2023年的800公里,期间将新增33个场站综合体,到2035年扩大至2000公里。越秀地产方面曾表示,目标是未来每年获取1-2个轨交项目,每年新增土地储备约100万平方米。

    城市更新创广州速度

    融资渠道的收紧对房企的影响是缓慢而持久的。

    过去很长一段时间,民企由于身段软、够灵活而成为城市更新领域的重要参与者。但现在局面已逐渐调转,许多的旧村改造项目方,更愿意将与信用更好的国企来合作。

    越秀地产抓住这一机遇。2019年7月和10月,越秀地产分别获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。其中里仁洞村拟改造面积约172万平方米,改造后总建筑面积将达到约349万平方米;东流村拟改造面积约为6万平方米,改造后总建筑面积将达到约25万平方米。两个项目将带来约163万平方米潜在土储。

    据悉,越秀地产于2017年成立城市更新集团,其中有一个50人的小组在积极推进和对接相关项目,根据城市更新的进展做出专门安排。经过近三年的发展,越秀地产在城市更新领域取得突破。里仁洞村项目于去年10月份正式启动,东流村项目目前也在积极推进中。

    越秀地产管理层指出,“国企在城市更新领域具有一定优势,里仁洞村项目落地后,很多村、区都主动找到公司,希望以国企的背景去推动旧村改造。”

    业绩可期券商投行机构看好

    国企合作、轨交+物业以及城市更新领域,是越秀地产近年来培养出来的多元化、特色化拿地渠道,也让越秀地产在2020年具备更多对抗行业、外部环境周期的能力。

    2019年,越秀地产在广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增优质土地27幅,总建筑面积约为771万平方米,按权益计算建筑面积约为521 万平方米。

    从城市能级来看,越秀地产的土地储备多数集中于人口净流入、产业结构优的城市。越秀地产深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区,进一步巩固和完善“1+4”全国性布局。截至2019年12月31日,越秀地产总土地储备约为2,387万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约51.7%。

    此外,券商投行机构对越秀地产未来的业绩也颇为看好,兴证国际证券在最近发布的一份研报中,给予越秀地产“买入”的评级,理由是:越秀地产完成了“一超三强”的全国化布局,销售规模加速增长,引入广州地铁后,通过“轨交+物业”等多元方式扩充土储,同时公司拥有通畅的融资渠道和超低的融资成本。