地产融资有了新“玩”法
用商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入为偿债本息来源，由中国民生银行全程主导的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”日前成功发行，即将在中证机构间私募产品报价与服务系统挂牌交易，这意味着国内首单商业地产按揭贷款资产支持证券(Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS)项目成功落地。
“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”由民生银行联合富华国际集团、招商证券、博时资本、华宝信托及奋迅律师事务所共同推出。其基础资产是以地处北京王府井商圈的金宝大厦办公楼为抵押、以物业未来13年租金净收入为还款来源的商业地产按揭贷款。物业业主富华国际集团是一家以高端地产为发展核心的多元化、国际化实业投资企业，代表项目包括墨尔本地标性建筑柏悦酒店、长安运河以及独立开发及运营的北京金宝街。
CMBS是成熟市场中商业房地产公司融资的有效金融工具之一。早在2007年民生银行就牵头打造了北京英蓝国际金融中心CMBS，成为银行“吃螃蟹第一人”，但由于时逢全球金融危机，该项目未能如期发行。时隔9年，民生银行成功推出了全国第一单CMBS。
专家指出，CMBS将传统的商业地产按揭贷款通过结构化手段与证券化过程，包装成债券形式向投资者发行，具有多方面的优势。
首先，CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级，融资成本更低。
其次，CMBS保留了对资产的所有权，享有未来地产的价值升值空间。在房地产行业层面，CMBS为大量持有商业不动产的企业提供了一条新的融资渠道，有利于企业盘活存量，快速回笼资金。在资本市场上，CMBS建立了一条持有大量商业不动产的企业进入资本市场的新通道，从而促进国内多层次资本市场蓬勃发展，扩大资本市场规模。
此外，对机构投资者来说，CMBS丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者实现投资风险的分散化创造了条件，极大地促进机构投资者的稳定发展。
当前来看，受监管法规和税收政策影响，房地产信托投资基金(REITs)出现突破性变化尚需时日。相比之下，CMBS是国内商业地产行业里更具实操性、复制性、标准化的证券化产品。对商业地产商来说，CMBS降低了融资成本，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。对银行来说，CMBS为银行体系盘活信贷存量、做大信贷增量的又一新产品。对机构投资者来讲，CMBS丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者提供了长期稳定安全且收益相对较高的证券投资品种。
新华报业/财经全媒体记者 许小溯 通讯员 佳伟
编辑: 郑亚群