还未开盘，土地年限就“缩水”14年

　　前不久，温州“土地证续期”案例被炒得沸沸扬扬，土地使用权到期可能要交高昂的续期费，这也引发了市民对于商品房土地年限的关注。连日来，有读者向扬子晚报96096热线报料，称位于南京河西一家对外报价每平方米高达4.5万元的豪宅海玥名都，还未开盘，其土地使用年限就已悄悄耗掉了14年，被质疑价值严重缩水，成为名副其实的“短命”楼盘。对此，扬子晚报记者进行了探访，房地产专家表示，购买这类楼盘，需要警惕其潜在的“贬值”，尤其是流转到二手房市场上时，则格外明显。

　　“短命盘”探访

　　自称均价4.5万元“新盘”土地年限已“蒸发”14年

　　海玥名都为上海建工开发建设，地处河西中部。记者联系了一名售楼员，他告诉记者，项目计划5月底开盘，销售价格虽然没有下来，但均价4.5万元/㎡是可以肯定的。

　　“像8号楼180㎡的边户，楼层好些，价格估计要到5万了。”这位售楼员说。末了，他又补充了一句，“我手上好多客户根本不问价格，只要能买到房就行，房子根本就不愁卖。”当记者询问售楼员土地使用年限是多少年时，售楼员答复是70年，纯住宅用地。记者又追问，土地是哪一年的？这位售楼员明显迟疑了一下，答道：“2002年的地，因为这块地是上海建工从南京奥和手上转来的，时间有点长。”

　　随后，记者了解到，海玥名都楼盘为整体交付，交房时间预定要到2018年。算起来，从2002年拿地，即使截至目前记者探访时止，该楼盘的土地使用年限已经缩水了14年；如果等到两年后拿房，该楼盘16年的土地使用年限已然蒸发。

　　2002年就拍出的地2014年央企“退市令”中转手

　　记者查询历史资料发现，海玥名都这块地原为南京奥和房地产有限公司所有，奥和房产的出资人为南京奥体建设开发有限责任公司，相关的资料显示，该公司的出资比例为100%。而奥和房产名下主要资产为奥体新城B3存量地块，即现在的海玥名都项目用地，地块面积约9.3万㎡，容积率2.2。该地块也是奥体建设公司2002年取得的住宅地块中，分期开发所剩的最后一块土地。

　　2010年3月，国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业后，2013年8月31日，南京发布首个国资房企“退市令”——《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》，明令33家市属国有全资、控股房地产企业及参股房地产企业股权，必须于当年12月31日前退出一般商品房开发。

　　正因如此，奥和房产还未及开发该地块，就按照相关的规定开始转让该地块，而海玥名都楼盘的用地也就在这样的“退市令”中被转让并开发。2014年1月29日，上海建工集团全资子公司上海建工房产有限公司参加南京产权交易中心组织的奥和房产100%股权转让现场竞价交易，并以35.2亿元竞得该项股权，随后进入开发及相关后续行为。

　　新楼盘要防“潜规则”

　　市民常忽略“地龄”，开发商也不会主动提

　　如此说来，该楼盘70年的土地使用年限，如此至售卖时，实际已经缩水至只剩56年。然而，记者发现，该楼盘的房价却与周边并无“地龄”问题的项目相差无几。以海玥名都首次开盘将推的160㎡三房房源为例，按照4.5万元/㎡的均价计算，这套房子的总价高达720万元。首次推盘最大户型会推240㎡的四房，这样的一套豪宅就得上千万元。

　　对此，也有开发商坦言，在目前的新房市场上，购房者关注的主要是房屋品质，少有人会去关注土地使用权年限，所以开发商在对房子定价时自然也不会将土地使用权年限缩水考虑进去，而是根据地段、配套，参考周边新房定价，在销售时，也往往不会主动将这一劣势明确告知买房人。

　　而记者采访了多位购房人，他们几乎没有人会主动关注所购楼盘的土地年限问题。对于新楼盘，他们更在乎的是价格和品质，往往忽略了土地年限问题。

　　这种“新房”三五年后转手，房龄就已20年

　　“因为土地使用年限的严重缩水，房子的实际价值无形间大打折扣，只不过目前尚未被购房人察觉到这一隐性问题。”一位房地产专业人士告诉记者，短期来看，这种损失的价值似乎难以找到具体的算法，但随着温州“土地证续期”的临近，国家相关政策的出台后，这种土地年限因缩水而“贬值”楼盘，其价值可以具体化。

　　“这种问题很快就会传导到它的二手房问题上，后续影响相当明显。像这样的房子，你购买居住三五年出手，转手时竟然已有20年左右的房龄，就算你房子再新，作为二手房的价格又如何提升？”房地产专业人士告诉记者，虽然在购买新房时，很多买房人会忽视土地使用年限的问题，但在二手房买卖时，土地年限不足的因素就会暴露无遗，二手房买卖时所牵涉到的房龄问题其实就是指的房屋对应的土地的使用年限，房龄新旧不仅直接影响交易，太老的房子，银行方面甚至会予以拒贷。

　　而土地年限的大幅缩水，意味着未来会更早面临土地年限到期的困境。前段时间，温州“土地证续期”案例被炒得沸沸扬扬，国土资源部也专门进行调查，虽然目前尚无定论，当越来越多的房子面临这种境况之际，也就是国家出台相关政策之时。预计南京版“温州困境”最快将在2030年左右到来。

　　此外，不能回避的是，土地到期缴费续期在外地已有实行的先例。记者查询发现，早在2004年，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布实施，20年使用期的补缴地价下降为基准地价的35%，业主均补缴后获得续期。由此看来，关注所购楼盘的土地使用年限，确实不容忽视。