新政严控商品房预售资金 开发商想卷包跑路“没门”

　　中国江苏网12月5日讯 以前常听说哪里的开发商卷钱跑路，谁买的房子多年不交成了烂尾楼。明年1月1日，《无锡市商品房预售资金监管暂行办法》正式执行，届时购房款须存入商品房预售资金监管专用账户，市民担心的购房款被挪用现象将得到有效预防。

　　 商品房预售资金须存入专用账户

　　以前，购房款都是直接交给开发商的，但是从明年元旦起，付款方式将有所变化。

　　新出台的《无锡市商品房预售资金监管暂行办法》　对市区范围内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、使用支出和监督管理作出了规定。要求商品房预售资金存入商品房预售资金监管专用账户，商品房建设项目初始登记完成后，开发商才可向商品房预售资金监管机构申请注销监管账户，商品房预售资金监管机构方会撤销对监管账户的监管，并拨付全部剩余资金。

　　所谓商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款以及后续付款(含商品房按揭贷款)等全部房价款。换句话说，也就是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。

　　商品房预售资金监管专用账户需由房地产开发企业在申请《商品房预(销)售许可证》前，就和监管机构商定在当地商业银行申请开立一个预售许可申请对应一个专用账户，并由监管机构、商业银行、房地产开发企业三方通过监管系统签订商品房预售资金监管协议。

　　 购房人凭交款单存入公示账号内

　　根据新规，房地产开发企业预售商品房时，应当在销售现场公示预售资金监管的银行名称及账号。购房人在购买商品房时，约定将购房款交存监管机构。

　　那么房款该如何交存呢?《办法》明确，商品房预售资金由购房人凭商品房预售资金交款通知单通过商业银行网点柜台或专用POS机将房价款直接交入监管账户;购房人支付的定金由开发企业直接转入。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划入监管账户，按揭贷款划入监管账户后开始计息。预售资金进入监管账户后，开发企业凭购房人的交款凭证为购房人开具售房发票。

　　 四类条件可拨付重点监管资金

　　为保证工程建设，对用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用的资金额度进行重点监管。重点监管资金按单位平方米资金监管标准与预售项目可售建筑面积计算确定。单位平方米资金监管标准由市住保房管局组织相关专业机构，根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布。

　　房地产开发企业可通过监管系统直接申请提取重点监管资金以外的部分，优先用于工程建设。而重点监管资金的拨付，只有符合四类条件的，方可申请：多层建筑完成50%形象进度或者高层建筑完成30%形象进度的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金的40%;　形象进度达到主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金的60%;　形象进度达到内外粉刷施工完成，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金的70%;　通过竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金的95%，9层以上的建筑完成60%形象进度的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的50%。

　　 违规收取房款的暂停合同备案

　　《办法》对违规行为也明确了处理办法。如没有按规定将房价款存入监管账户，或未按规定将预售资金用于本工程建设的以及以收取其他款项为名变相逃避监管的开发企业，由商品房预售资金监管机构责令改正，情节严重或者拒不改正的，可暂停该项目监管资金拨付及商品房网上合同签约备案，并将其违规行为予以公示，记入企业信用档案和人民银行征信系统。

　　商业银行开户行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的，由银行业监督管理部门督促改正;　擅自拨付或者挪用监管资金的，由商业银行负责追回款项，并承担相应责任，商品房预售资金监管机构暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议。

　　 新规为开发商戴上“紧箍”

　　据了解，虽然北京、浙江等地早在前几年就已开始对商品房预售资金实施监管，但无锡还是第一次推出。房管部门人士表示，此次出台的是“暂行办法”，相关细则还在研究制定中。

　　“防止资金被挪作他用，在一定程度上预防‘楼跑跑’事件的发生，让购房者更放心地买房。”业内人士认为，实施商品房预售资金监管，对开发商来说，使用预售资金时好似被戴上了“紧箍”，想花钱并不是那么容易，购房者交的房款，要优先用于所购楼盘的工程建设。开发商在使用时，要向监管银行申请，由预售资金监管银行根据项目进展情况或实际资金需求进行审核后予以拨付，申请获批后银行直接把需付款打给第三方，开发商在此过程中见不到现金。