央行发文促南京、苏州等二线城市房价“降火”

　　继上海、深圳等一线城市出台楼市调控新政后，央行开始给南京、苏州等二线城市房价“降火”。

　　央行南京分行、银监会江苏监管局近期下发了关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知，要求江苏地区金融机构加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。同时，江苏省金融部门要密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

　　上海：非上海户籍居民家庭购房缴税或社保年限提高至5年及以上；非普通二套房首付比例不低于70%，普通二套房首付比例不低于50%

　　深圳：深圳户籍居民家庭限购2套住房；非深圳户籍购房缴税或社保年限提高至3年及以上，限购1套住房；实行差别化住房信贷政策

　　武汉：首套房公积金贷款最高额度由60万元人民币下调至50万

　　央行新闻稿：

　　人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知

　　南银发〔2016〕32号

　　人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行，各银监分局，各国有商业银行江苏省分行、股份制商业银行南京分行，江苏银行，江苏省农联社，南京银行[-0.70% 资金研报]，各城市商业银行南京分行，邮政储蓄银行江苏省分行，各在宁外资银行：

　　为进一步落实好《中国人民银行中国银行[-0.60% 资金研报]业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕 26号)精神，积极支持居民家庭自住和改善性购房，有效防范个人住房贷款的金融风险，根据江苏省房地产市场最新发展变化，现就规范个人住房贷款业务、促进住房金融健康发展的有关事项通知如下：

　　一、紧紧把握支持合理住房需求的信贷政策导向

　　当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。针对这种情况，全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。

　　1.各银行业金融机构要优先满足居民家庭自住和改善性住房需求，根据借款人家庭拥有住房数量、购房记录、原购房贷款是否结清等情况，综合判断借款人属于何种政策支持范围。

　　2.严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

　　3.鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

　　二、加强对个人住房贷款首付资金来源的审查

　　1.各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。

　　2.各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。

　　3.各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。

　　4.对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。

　　5.对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。

　　三、有效强化个人住房贷款风险管理

　　1.各银行业金融机构对办理个人住房贷款业务要严格审查，做实面签面谈，认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性，不做“假离婚”的按揭业务。

　　2.鼓励银行业金融机构综合运用公积金缴存信息、纳税信息等多种数据源进行客户身份的交叉核验。

　　3.支持银行业金融机构通过借款人家庭收入负债总体控制、房价收入比测算等方式，核定客户首付比例和按揭贷款额度。

　　4.坚决抵制个别房地产开发企业扰乱市场秩序和监管规定的行为。对在客户办理按揭贷款至正式抵押登记期间履行阶段性担保责任不力的房地产开发企业，一律不得向其相应的楼盘发放住房按揭贷款，防范出现批量风险；要重点防范“假按揭”风险，防止房地产开发企业通过虚假交易变相融资。

　　四、营造公平有序的竞争环境

　　1.充分发挥省级自律机制的作用，牵头单位及相关成员单位要根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对省内城市商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。

　　2.各银行业金融机构要严格执行省级自律机制相关决议内容，在省级自律机制确定的最低首付比例的基础上，根据本机构房贷政策、风险防控、借款人信用状况、还款能力等合理确定具体的首付款比例和利率水平。

　　3.鼓励银行业金融机构相互监督，共同抵制变相降低贷款条件、恶性降价等争揽客户的恶性竞争行为，营造公平有序的市场竞争环境。

　　五、加强住房金融业务的跟踪监测和检查

　　人民银行各级分支机构、各银监分局要指导当地金融机构认真落实差别化住房信贷政策，共同加强对住房信贷政策落实情况的监督检查。特别是要加强对房地产贷款首付比例、首付款来源，以及房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析与评估，密切关注住房金融业务发展中出现的倾向性、苗头性问题，推动金融机构有效防范住房信贷风险。