南京老城建筑高度不再“一刀切”

　　如同老城区街巷改造时“原住民”可以选择走还是留一样，南京老城建筑高度也将突破“一刀切”的管理模式。记者从市规划局获悉，《基于风貌保护的南京老城城市设计高度研究》已由东南大学王建国院士团队完成，目前正在报市政府审批，不久将向市民展示。

　　区域高度“一刀切”问题多

　　南京是1982年国务院首批公布的国家历史文化名城，根据2011年省政府批复的《南京历史文化名城保护规划(2010-2020)》(以下简称《名城保护规划》)，南京老城范围为以护城河对岸为界的明都城范围，总面积约50平方千米(明城墙以内为40平方千米)，是南京历史文化保护的核心地区。

　　作为四大古都之一，南京特别之处在于现代化建设与历史遗迹的高度重叠，在城市天际线中，有高楼有古寺，甚至有城墙。因此，这样的城市格局亟待通过研析南京城市肌理的历史发展脉络，开展老城控高研究工作，细化《名城保护规划》，制定“到边到点”的老城规划高度分区图，明确各地块合理的高度控制指标，为今后老城建设提供明确的法定高度要求。

　　“过去多部规划都对南京老城高度进行过限制，但这些都是区域性的，比如老城南区域范围内、明城墙规划范围内、玄武湖等山水资源周边，”南京市规划局相关专家介绍，这种区域范围内“大尺度”限高模式，也引来了很多争议，由于地少人多，甚至有专家提出在一个区域内对不同建筑应该“限低不限高”；而在现实设计方案中，很多建筑高度全部按照该区域高度“上限”来设计，这种“打擦边球”的方式，也造成许多高度限制“名存实亡”，这个区域还是破坏了整个片区风貌。

　　建筑高度具体到每个地块

　　“一疏散三集中”，基于这一指导思想，南京在2003年版老城更新保护规划中，首次提出高度分区控制规划，对历史片区严格控高的同时，也划出了高层“一般发展区”和“鼓励发展区”，这在当时是个很大的突破。不过，专家告诉记者，实际上，“一刀切”的限高也导致老城人口疏散缓慢。

　　目前，南京老城区内形成了若干城市天际线，以及“近城(城墙)低、远城(城墙)高，中心高、四周低”的整体格局，与规划引导不无关系。但由于规划控高过于“原则和笼统”，譬如面积16平方公里的“一般控制区”内，规定建筑高度“一般不超过50米”，可是高度经常突破上限。因此南京中心商务区和历史片区之外的“一般控制区”，总有一些高楼“鹤立鸡群”，很不协调。

　　为此，此次开展新的研究对老城区内所有片区、地块详尽调查后，把影响建筑高度的6个因子变量数据融进地块，互动举证算出高度“赋值”，再从过去10年老城已开发片区中选出“基本合理”的180个参照地块，建立各片区的“样本库”，这样经过计算机分析后，把高度控制落实到南京42平方公里老城的5500个地块上。这样一来，对于待开发或改造的地块，设计单位拿到的就是相对应的高度限制。

　　南京天际线将更有层次

　　这样的改变会对南京老城带来哪些变化呢？专家举例说，比如在“南京老城控制性详细规划”中，秦淮区全区限高18米，其中重点保护的老城南地区提出建筑(檐口)7米以下的控制高度，这个7米的高度盖一层楼嫌高，两层又盖不了。因此，研究就提出老城南不再是7米的统一檐口，而是根据每个地块远近、大小不同上下浮动15%，这样高低错落更符合风貌区的表达。

　　另外，差异化的限高管理还可以让南京天际线更有层次，比如大行宫是新街口商务区“边界”，按理说可以建高楼，但江苏美术馆、江宁织造府博物馆、总统府和1912街区这些建筑在52层的新世纪广场等高楼的“压迫”下，就显得太低了；再比如龙蟠中路属于高层“一般控制区”，某地块原想盖到250米，但综合紫金山视廊因素分析，将砍下1/3高度。

　　天际线不仅要有高楼，当你从俯瞰角度观察时，南京林荫道、历史街区也是“天际线”。为此，该研究提出像成贤街两边是高校和老房子，两排老槐树、杨树20米高，就建议新建建筑不得高于40米；南大汉口路行道树10多米高，两边建筑不得高于20米。

　　而对于和研究“不对称”的那些高层建筑，规划上将剥夺其“发展权”，比如不得盖配套建筑，过了建筑使用寿命不得修复再用，时机成熟拆迁改造等。