南京物管条例公开征求意见 起草组回应7大焦点

　　《南京市住宅物业管理条例(草案)》正在公开征求社会意见，这一事关千万家的条例引发街谈巷议，业主不得拒交物业费是否有些苛刻？对开发商只售不租车位，是不是罚得还不够狠？……带着市民的疑惑，扬子晚报记者专访了这一条例草案的起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授。

　　焦点一

　　业主不得拒交物业费是否苛刻？

　　记者：条文草案第五十六条规定，业主不得以物管企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。具体出于什么考虑？不少市民质疑这一条文对业主太严苛，可能激化矛盾，加剧维权难？对于物业的违规惩处的规定不力，双方权利义务不对等，您怎么看？

　　陈广华：在调研中我们发现，南京一些地方的物业管理走进了恶性循环的死胡同，业主不愿意交费，因为物管企业服务质量不行，不交费之后物管企业怠工，服务质量变得更差……业主、物管企业、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不满。为了破解这一难题，从上位法看，国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务。

　　业主缴纳物业费体现了业主对于小区业主共有财产的管理义务和责任，和物管企业的服务质量不是同一个对等的法律关系。如果物管企业服务不到位，在法律上有救济渠道，合同法的第107条就有规定。而且，一部分业主交纳了物业管理费，另一部分业主拒不交纳，实际上也侵犯了已交费业主的合法权益。这一条文规定符合上位法精神，对业主交纳物业费的义务进行了细化明确。

　　记者：业主不交物业费，可能被计入个人信用档案？这一条文是否具有可操作性？

　　陈广华：个人信用记录是国家发展的一个趋势，我们的立法要和国家法律的框架相接轨。条文写的很明确，不是欠缴物业费就会被计入个人信用档案，而是有一个严格的程序：“经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”事实上最后会被计入个人信用档案的会是极少部分人。

　　从同类城市的立法来看，上海比南京更加超前，规定了不需要生效判决或仲裁裁决，只要物管企业催缴两次仍拒不缴费的，就要计入业主的个人信用档案。南京这次的规定更加审慎。

　　允许物业费突破指导价合适吗？

　　焦点二

　　记者：条文草案第四十五条规定，新建普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。新建普通住宅前期物业服务收费需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定。为何条文考虑允许物业收费突破政府指导价？

　　陈广华：首先明确，政府指导价还是必要的，但考虑到目前南京的指导价标准还是2006年制定的，现在最低工资标准一直在提高，但这个指导价没有变，物业管理企业是一个劳动密集型企业，考虑到质价相符、优质有价，我们在条文中给调价留了一个窗口。

　　值得注意的是，这一前期物业服务收费是否突破政府指导价，业主掌握了主导权，条文草案的第四十五条明确，调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。通俗地说，业主不同意调价就通不过。在之前的调研中，我们也发现，有的小区物管管的很好，业主想给物管企业加价，但结果是找不到依据的。

　　老物管赖着不走如何处罚？

　　焦点三

　　记者：很多小区会出现物管企业更换难的问题，老物管企业迟迟不肯退出，一些市民反映，这一条文为何没有对这一现象规定处罚性条款和强制性措施？

　　陈广华：上位法上对于这一块没有处罚性条款，地方立法不能随意增加。其实，这次的条例草案，对于物业管理企业的要求是很细致严格的，第五十一条规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并列出了必须移交的七大类财物。后面还有一条很关键，有的市民可能忽略了：“对拒不退出或者移交材料的，业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助。”这次条文明确了，老物业赖着不肯走，可以找公安机关来协助，这就解决了以往业主赶物管企业赶不走求告无门的局面，把政府部门执法进小区落到了实处。

　　开发商只售不租车位，是否罚得太轻？

　　焦点四

　　记者：条文草案规定，对业主要求承租的车位、车库只售不租的，处十万元以上五十万元以下罚款；有不少市民认为，这些处罚金额对于开发商震慑力有限，无助于制止违法行为。你怎么看？

　　陈广华：针对有的市民反映的处罚力度不够的呼声，我们在草案后期的修改完善中会充分考虑。行政处罚要严格依据上位法，地方立法不能突破上位法的规定。目前的这一处罚力度在上位法规定范围之内，地方立法要在这块有所突破的话，需要报请上级人大常委会同意，后期我们会进行研究。

　　为啥要提倡物业酬金制？

　　焦点五

　　记者：条文草案第五十九条规定， 提倡物业服务实行酬金制，建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。酬金制对于南京的物业管理是个新名词，为何要提倡这个？

　　陈广华：其实提倡酬金制，在上位法——江苏省物业管理条例中就已经明确。酬金制是今后物业管理发展的一个方向。目前香港地区的小区物业管理全部采用酬金制，上海、苏州、无锡、常州等地也有小区采用了酬金制。

　　采用酬金制，明确了物管企业一个月就拿这么多钱，物业管理费的投入和产出都是属于业主的，物业管理企业的收入是固定的，不用为生存发愁，可以专心提高服务质量。现在内地大部分地方采用物业管理企业包干制，南京的小区基本都是包干制，物管企业关心的是物业管理费剩下多少、自己挣多少，而不关注服务质量的提高，就容易引发诸多矛盾。

　　记者：既然酬金制更加有利于提高物业管理水平，条文为何不强制规定实行？

　　陈广华：小区物业管理实行酬金制，要有两个前提条件，一个是小区的物业管理收入支出的财务必须公开透明，第二是业主必须有较高的自治水平。我们这次的立法原则是，小区管理以业主自治为主，还权于民，所以条文里有较多的倡导性条款，业主可以自行决定采用哪种方式。从调研的情况看，目前南京一些比较好的小区，已经具备了采用物业管理酬金制的条件。

　　条文好复杂，市民如何活学活用？

　　焦点六

　　记者：这次条文写的很细很全，但对于普通市民而言还是感觉很专业，如何让这些规定不再停留在纸上，更具可操作性？

　　陈广华：我们这次立法启动之初，就设计了一个1＋1+x的模式，具体说，就是出台一部条例，出版一本书，主管部门出台一系列配套文件。作为立法条文不可能面面俱到，我们将出版一本书《南京市住宅物业管理条例条文释义》，讲清楚每一个条文的立法宗旨、过程和具体内涵。比如北京的物管办法写了50条不到，但其释义和配套细则达29万字之多。

　　这次制定的物业管理的制度其实是环环相扣的，接下来物业管理主管部门还要出台相应的配套文件，比如就物管企业的服务质量和评价标准怎么定，细到小区保洁一天扫几次才算符合要求，这些都需要有一个标准。

　　这次立法听取了哪些人的意见？

　　焦点七

　　记者：不少市民关心，这一条文是否反映了广大市民的心声，在起草之初是否对民意进行了摸底调查？

　　陈广华：这份条例的88个条款，每一条都有扎实的调研数据做支撑。为了起草这一条例，我们在11个区，分批召集了所有街道办事处，召开了28场座谈会；收集了近6个月来的12345南京政务热线中涉及物管的问题14151条；收集了6个月来南京四家媒体：《扬子晚报》、《现代快报》、《金陵晚报》、《南京日报》有关物业管理的报道137篇，在南京69个小区发放了1260份调查问卷，在南京人大网进行网友意见征询；最终，形成了18万字的立法调研报告。我们是找出了目前南京物业管理中的问题，以化解这一问题为出发点，来制定条例。对于业主大会的法律地位、物业管理企业的监督、业主如何自治、开发商遗留问题如何解决、政府部门责权等问题，都做出了针对性的规定。

　　欢迎广大市民继续畅所欲言，对这一条例草案提出意见建议，起草组有专人进行归纳整理，通过全民参与，制定出一部良法、善法，提升市民的居住生活幸福指数。

　　条例将由南京人民代表大会表决通过

　　《南京市住宅物业管理条例(草案)》在立法上开了诸多先河。这是全国首次由地方人大主导，采用公开招投标的方式委托第三方起草地方性法规。最终河海大学团队中标。陈广华表示，南京的这一做法具有前瞻性和开创性，立法期间，南京市人大常委会、市政府和物业管理行业主管部门住建委全程参与了论证。他说，这种第三方起草法规草案的做法以后会成为一种趋势。这样可以使得条例更加客观公正中立，由专家学者团队起草条文，视野开阔可以广泛吸取先进理念，解决当地实际问题。以前地方立法往往是由部门来起草，存在的一大问题是，部门利益法制化，部门起草条文，对于自己的利益往往下不了手，对于自己的责任容易轻描淡写，对于其他部门的利益碍于面子也难以下手，这样条例出台往往缺乏针对性和操作性。

　　记者了解到，对于这部事关百姓身边事的条文，立法机构也非常审慎，这份条例在经过南京市人大常委会的一审和二审之后，还将提交明年初的南京市人民代表大会审议，由全体人大代表表决通过。