南京楼市“疯涨”背后的问号

　　上周，南京河西的金隅紫金府加推开盘，均价3.5万元/平方米的129套房源300多人抢购；上周，国家统计局公布数据，南京10月房价环比再涨1.3%，涨幅列全国第二；还是上周，搜房网公布的南京二手房挂牌均价已达18263元/平方米，创历史新高……

　　为什么拿上周来说事儿？回答是：涨得太快，以前都是按月算，现在得按周算。随着南京房价的疯涨，很多问题正逐渐显现。

　　新政再临公积金提取有意放宽？

　　日前，国务院法制办公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，明确放宽公积金提取条件。送审稿显示，购买、建造、大修、装修、偿还贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费，均可以提取个人或配偶的住房公积金。而对于南京来说，除了装修可提取公积金外，省级单位公积金的其他条件已经实现。

　　今年8月26日，南京公积金贷款利率还做出了年内的第三次调整，5年以上利率降至3.25%，比5月份之前降了0.5个百分点。

　　目前南京市大多银行执行的是“认贷不认房”公积金政策，对于很多南京家庭来说提供了一次极大的投资机会。考虑到孩子的购买能力，很多父母都会为子女购买婚房，而这些婚房只要在父母名下，子女结婚后又可以申请最高60万的公积金贷款。这样一来，理论上一个新家庭加上双方父母最多可用公积金贷到6套房。

　　“所以这也是国家计划开征遗产税的原因吧。”友邦置业桥北区营销总监李孝虎表示，现在公积金贷款利率处于历史低点，类似于公积金贷款首付比例降低、纯商业性住房贷款可支取公积金偿还等新政，都增加了公积金的使用频率，这也在一定程度上助推了房价的不断上涨。

　　新房火爆是否所有房子都保值？

　　上周五，位于刚需板块江宁的新盘尚书云邸加推了60多套房源。位于江宁老城区且为学区房的该房源，当晚就吸引了近百户家庭前来选购。“目前去化已经超过了8成，很多都是冲着学区来的。如果后期再加推，还有升值空间，估计单价要上涨500元/平方米。”该盘销售张翠梅介绍说。

　　如果说像学区房这样的特定房源存在升值空间的话，那非特定房源呢？六合区上周刚刚开盘的紫金未来城，均价已达9500元/平方米，破万只有一步之遥。但反观整个六合板块，刚一进入六合主城区，铺天盖地的新楼盘广告便映入眼帘，“房子多但住的人少”是当地人的共识，当地去化周期远超南京市平均水平。“房子还在不停地盖，很多地方也还在拆迁，现在六合区的新房销售压力非常大。”当地某房产销售经纪人坦言。

　　与此同时，今年全国楼市的整体走势却并不乐观，很多二三线城市都面临着极高的去库存压力。身为非一线城市的南京，人均收入不及一线但房价却直逼一线，这也让很多人直呼“看不懂”。一位业内人士直言：“南京主城和刚需板块的房价直接带动了周边，相对偏远地区的房源目前还难言保值，也很难说这其中没有虚高的成分。”

　　“改善型”将尽买房要靠外地人？

　　如果说南京楼市仅靠户籍地“改善型”家庭推高的话，上涨空间必然有限。但南京搜房网二手房数据分析师王可威表示，前两年南京房源有四五成被外地人买去，而取消限购后，外地投资客又逐渐增加，估计现在外地人买房比例已经占到了六成左右。并且，外来投资性住房交易，也在一定程度上推动了南京房产市场今年“量价齐升”的态势。“随着南京对周边辐射能力的增强，预计未来几年外来人口在南京房产市场所占购房比例还会进一步攀升。”

　　记者的确找到了一个这样的实例：由于毕业后在南京工作的缘故，家住安徽淮南的小谢铁了心地要在南京买房，即使目前淮南楼市处于下降区间，也决定卖掉淮南的房子在南京交首付。“现在卖比今年年初要损失10多万，但现在不在南京买，后面涨价想买房就更难了。”

　　值得一提的是，早在两年前，南京市就放弃了在短期内打造千万级人口城市的计划，按照目前全市常住人口约820万人计算，突破“千万级”估计要在2020年之后。一方面是人口增长计划被压缩，另一方面是全市库存量重回“5万套”时代，可以想象，待此轮降息、取消限购、公积金新政等一系列利好政策让“改善型”释放完，后期南京楼市想要“接着疯”，估计难度不小。江苏经济报记者陈 宁