南京新房6个月仅卖3万套 预测：下半年房价将高位横盘
在房地产调控持续不放松的背景下，上半年南京楼市交出了怎样的“成绩单”？什么样的房子更受市场欢迎？下半年楼市走势又将如何？今日，南京一家房地产研究机构披露相关数据，交汇点记者也结合官方网站数据综合进行了分析。
冷热分化加剧，今年房价已“五连降”
今年上半年，南京楼市限价、限贷、限购等调控政策延续。低供应、低成交成为当地楼市鲜明特征。
来自网尚研究机构的数据：2018年上半年，南京共有76家楼盘推出近3万套新房，其中有46家楼盘由于供小于求而采用公证摇号方式开盘，上半年共摇号售房51次，约8.6万人次参与摇号买房，平均中签率14%。
不过交汇点记者了解到，这8.6万人次摇号买房群体中，不少人是同时报名多个楼盘的摇号，还有一些人发动亲朋好友拿多个号参与一家楼盘的摇号，此外，部分楼盘摇号售房时，也出现了购房人弃号的现象，所以，楼盘实际中签率要比14%高。
此前还有消息称，南京江北一家楼盘推66套精装房，吸引6544组客户参与公证摇号，中签率仅1%，创下了南京公证摇号以来的中签率新低。记者也了解到，这是因为该楼盘开盘时没有设立“验资”道高门槛，所以才导致购房人趋之若鹜一试运气。
总体而言，“限价房”是当前南京楼市的“抢手货”，被“限”住的新房价格与二手房价格之间形成的极大落差，被购房人视为未来住房的增值空间，“买到就是赚到”的心理，驱使“限价房”需求有增无减。
需要指出的是，当前南京楼市销售冷热分化在加剧，上半年也有30家楼盘并未公证摇号销售，这也表明这些楼盘的需求不足，新房销售较为冷滞。即便在热点区域，楼盘间的销售也是有冷有热，比如河西江心洲一家叠墅楼盘因总价高、品牌度较低，开盘半月有余，成交数据却始终停留在十几套的“低水位”上，与同区域其它楼盘开盘即售罄的情形形成强烈反差。
官网“南京网上房地产”显示，截止2018年6月30日，南京上半年新房成交总面积约35.7万平方米，共成交30624套新房，同比2017年上半年36988套的成交量下降约17.2%。而截止今天下午18时，南京新房库存29907套。
网尚研究机构研究总监曹丽透露，市场销售分化从房企的销售金额也可见一斑，比如他们列出的上半年南京卖房“最牛房企”十强，占据第一位的万科，上半年销售收入达67亿元，第十位的销售收入则为22亿元，差距较大，未入榜企业的销售业绩就更强差人意。整体而言，房企销售收入都低于去年同期水平。
据悉，从上半年所售房源面积段考量，南京商品住宅成交仍以小面积刚需类产品和144平方米左右的改善类产品为主。对比往年成交结构，上半年刚需类产品成交比例降至低值，高端改善需求的迸发相对更为明显。
另据国家统计局已公布的1-5月70城房价数据，今年前5个月南京新房价格环比、同比均持续下跌——
2018年1月，南京新房价格环比降0.3%，同比降2%；
2018年2月，南京新房价格环比降0.1%，同比降1.5%；
2018年3月，南京新房价格环比降0.3%，同比降1.7%；
2018年4月，南京新房价格环比降0.2%，同比降1.6%；
2018年5月，南京新房价格环比降0.2%，同比降1.6%。
可以看出，在调控持续发力之下，当前南京楼市已处于量降价平的阶段。
土拍降温，地价稳促进房价稳
今年上半年，南京共计出让62幅地块，其中主城区34幅、溧水17幅、高淳11幅，这其中，住宅用地有36幅(含5幅租赁住房用地)，住宅用地总出让面积308公顷、总成交金额442.7亿元。
交汇点记者注意到，上半年南京主城区土地出让面积约202公顷，同比去年增长了5成左右，但是出让金额却下滑了近1成。出让的土地多了，出让收入却降了，显然意味着高价地少了。前两年，南京单价超过2万元甚至3万元的高价地频频现身，但上半年的多场土地拍卖中，部分热点板块的地价居然回落至了1万多元/平方米。
仅以6月末的一场土拍为例，当天江宁区和雨花台区的4幅地块出让，最终4幅地块均未达到最高限价，也均无需现房销售。江宁G26商住地块，仅经过7轮报价，最终楼面价14171元/平方米。位于雨花台区的G27住宅用地，当天也仅经过3轮报价成交，最终楼面地价17209元/平方米，与该地块距离较近的大名城G45地块，当初成交楼面价29093元/平方米，以此粗略对比，地价明显降了。
总体来看，上半年南京出让的地块，绝大多数价格未触及“最高限价”红线，更有不少地块以底价或者接近底价的价格出让。地价这一源头稳住了，无疑有助于房价进一步趋稳。
预测：下半年房价高位横盘可能性大
梳理去年12月以来的房地产调控政策不难发现，调控政策已从“一刀切”转变为“保障刚改、因城施策”，政策基调总体趋于缓和，但是，坚持“房子是用来住的”这一定位不会动摇——
2017年12月20日，国务院发声：保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2017年12月23日，住建部申明：实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
2018年4月23日，中共中央政治局表示：把加快调整结构与持续扩大内需结合起来……推动信贷、股债汇市、楼市健康发展。
2018年5月11日，央行表示：未来货币政策将“稳增长、去杠杆、防风险”调整为“稳增长、调结构、防风险。
2018年5月19日，住建部表示：一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。
从当前的政策基调，不难管窥出接下来房地产进一步平稳、健康发展的风向。
来自365淘房的统计表明，今年下半年(7月-12月)南京各板块(包括南京都市圈城市句容)，共将有158家楼盘新推至少33715套普通住宅房源，其中纯新盘有68家。另外，下半年还有至少791套纯别墅入市。
曹丽认为，今年下半年南京楼市整体上市供应将逐渐放量，但是价格高位横盘的可能性大。“总价仍然是决定购房者出手与否的一道门槛。品牌房企的项目将受到青睐，地段好的产品关注度也会走高。”
