2015南京新房成交破十万套 迎来存量房时代

　　如果说，2014年的南京房产市场呈现出一个波折不断的“W”形走势，那么2015年的南京楼市则是一个“V”字形，从年初的市场遇冷伴随着各种促销，到下半年房价与销售量的一路逛飙，这一年充满了“惊喜”与“惊吓”。

　　截止到2015年12月27日，南京网上房地产数据统计显示，2015年南京全市新房成交105765套。相比去年7万余套的成交量，今年新房销售增长了40%多。

　　我们即将与“火力全开”的2015年道别，虽说“10万+”的数据仅仅代表着“昨天”，但从一个个数字的背后，或许也可以解读出一个逐渐清晰的2016年来。

　　下半年月度销售量超1万套，库存仍在高位未来趋势：逐渐步入存量房时代

　　据国家统计局发布的数据显示，截止到今年11月份，南京房价已经连涨9个月，其中个别月份房价涨幅一度超过了北京，仅次于深圳，排名全国第二位。

　　自3月底新政发布以来，南京楼市就进入了上行通道，尤其是到了下半年，销量直线攀高。7月份新房成交达到10512套，随后的几个月都保持在1万多套以上的月度销量，日均销量也维持在400套左右。原本应属于销售淡季的11月份，更是创下了销售奇迹，新房成交量达到了15148套，日均销售量为500多套。

　　尽管楼市销售正处于“亢奋期”，但南京总库存量却一直维持在5万套以上，部分板块的房源供应量依旧远大于求。

　　不久前的中央经济工作会议和中央城市工作会议上，均出现了“去库存”等关键词。在高库存的背景下，楼市究竟会何去何从？

　　住建部房地产市场监管司司长高志勇在北京举行的“2015·第五届中国责任地产课题发布会”上表示，目前房地产发展已步入新常态，呈现出多方面的特征。其中值得关注的是，城市之间、区域之间的市场分化愈加明显，北、上、广、深等一线城市、东部经济发达城市、西部部分中心城市，吸纳外来人口能力较强，住房需求依然旺盛，住房供应依然紧张，这些城市应该增加住房供应；但一些三、四线城市住房需求有限，供大于求，可以适当调整价格去库存。

　　“目前，房地产市场将逐渐从增量增长为主转变为增量与存量并重，不少一线城市的存量房交易已经超过了新房。以北京举例，今年1月到10月，二手房交易量达到16.2万套，而新房交易量仅为9.8万套，可以说，我们的住房结构正在发生变化。”

　　2014年南京新房成交量为7万多套，二手房成交量约为5.6万多套；2015年南京新房成交量约为10.5万套，二手房成交量约为9.1万套。二手房销售比重在增加。

　　改善盘大放异彩，2016年密集上市

　　未来趋势：将迎来全面改善时代

　　数据

　　改善型房源的热销成为今年南京楼市的一大亮点。记者对比数据发现，改善住宅聚集的河西板块去年新房成交量约为8000套，而今年已经突破了1万套。另一方面，在高端住宅中，2013年南京800万以上的公寓总计售出108套，销售额约为10.8个亿。到了去年这个数据仅为80套和7.8个亿。而今年，仅仁恒江湾天成一天的销售业绩就超过了去年的总额。

　　其中，不少改善楼盘大户型房源的均价都要高于中、小户型房源，尽管房价一路攀高，但诸如仁恒江湾城、宏图上水云锦、金隅紫京府等项目的大户型房源都取得了不俗的销售成绩。

　　除了河西板块，在区域规划越加成熟的背景下，江北、城北、江宁、仙林等区域今年都有不少改善产品上市，预计在2016年还将迎来“改善时代”。

　　另一方面，南京二手房市场也出现了改善型房源较为受青睐的现象，下半年来奥体板块二手房的涨幅相当惊人，以月安街附近某楼盘举例，仅一个月的时间，挂牌均价就从28000—29000元/平方米上涨至35000元/平方米。这股改善热潮一直持续到2015年年底。

　　解读

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日发布了一组数据，房地产调控“国八条”出台前即“十一五”末，从全国房地产销售面积看，其中37%来自投资需求，而在抑制投资投机的“国八条”出台后，投资比例降到了10%左右，这几年也未见增长。

　　“首次置业的刚性需求在‘十二五’期间有很大释放，这与我们的人口结构有很大关系，2013—2014年期间，60%左右的房子都被‘80后’买走，用于满足婚房等需求。”秦虹说。在“十三五”期间，房地产需求将从以刚需为主转变为以改善性需求为主，投资也难以成为市场的明显支撑，加之“二胎政策”放开，今后改善会成为市场主力。“在投资旺盛的时代，房子恐怕是不愁卖的，因此开发商往往会忽略房企的品质。改善时代来临，这就意味着，房地产开发的产品必须更加注重功能、环境和服务的提升，更加注重宜居性，才能满足购房人。”

　　关键点

　　据南京某网站统计，在2016年即将上市的54家纯新盘中，明年主打改善产品且预计售价超过2万元/平方米的新盘达36家，占据全市新盘总量的六成多。