南京新地王楼面价4万2单价或破7万，谁做接盘侠？

来源: pic.jschina.com.cn

　　原标题：疯了？南京新地王楼面价4万2单价或破7万，谁做接盘侠？

　　南京昨拍出四大“地王”，上海建工64.8亿拿下河西“地王”，楼面价几乎超出南京所有在售楼盘房价；专家提醒地价飞涨会加速楼市“触顶”

海玥名都苑放风价45000元/m2起

宏图上水云锦37500元/m2

雨润国际广场中央公寓30000元/m2

华润悦府

南京新地王 扬子晚报 万惠娟 制图

　　“我只猜中了开头，却没有猜中这结局！”电影《大话西游》里的一句台词套用在昨天南京的土地拍卖会上，绝对再贴切不过。总共30多家开发商报名竞买南京国土部门端出的9幅地块，结果诞生了4个“地王”，其中最贵的一块不出意料地来自河西中部，87轮竞拍后被上海建工以42561元/㎡的楼面价拿下，几乎超过南京99%的在售楼盘房价，业内预计售价可能突破70000元/㎡。“面粉”几乎贵过了整个“面包房”，逆天的地价，让南京楼市昨天瞬间成为焦点。

　　扬子晚报全媒体记者 马祚波 王烨

　　竞拍房企太多记者只能席地而坐

　　新年前的最后一拍，来自河西、燕子矶、板桥、江宁方山等地的9幅地块齐齐上阵，吸引了全国各地总共34家开发商报名竞买，有的企业还派出自己的“马甲”领取了两三个号牌，如禹洲有三个号牌，华润、电建等企业也有两个，因此现场的号牌数最大的为50号。记者昨天下午两点不到抵达现场时，拍卖大厅几乎挤不进去了，由于企业较多，前排预留了10排座位给竞地开发商，而大量前来观摩的房企占据了后面的座位，不少媒体记者甚至席地而坐。

　　昨天最热的河西中部G68地块共有15家房企报名，数量虽然不算太多，可有不少房企在开拍前就誓言“一定拿下”，一场血战悄然开幕。G68地块坐落于黄山路以西，庐山路以东，实际出让面积6.9万平方米，容积率为2.2，起拍价为27.05亿元。地块紧邻宏图上水云锦、金隅紫京府等河西楼盘，这两个项目的售价都在37000元/㎡左右，目前南京的“地王”是去年10月份保利拿下的河西地块，楼面价为24026元/㎡，因此G68开拍前便有人断言南京“地王”必将易主。

　　有开发商举牌一次加价7亿

　　可能是嫌地价标价过低，距离自己的心理价位过于遥远，G68地块开拍后价格一路飙升，27亿元的底价在短短3轮内便被报至30亿，举牌的招商地产将27.2亿元跳到了30亿元，随后每轮2000万元的提价幅度被1亿元取代，31亿、32亿、33亿，此时，招商地产再度“一举成名”，跳价7个亿，从33亿直接报到了40亿元，现场一片惊呼。连主持拍卖的工作人员都看不下去，“这个有点猛了，你们等一等大家啊”，引起哄堂大笑。

　　记者身边一位前来观战的业内人士表示，7亿元的加价幅度几乎等同于江宁或是板桥1幅地块的售价了，这在楼市正常的市场环境中是不应该发生的。“看来开发商对地价的抬高很有信心，一轮一轮慢慢举牌不如一步到位”，该人士说，其实在这样的氛围中，开发商很难保持清醒的头脑，而这正是当今南京楼市的真实写照。

　　上海建工87轮肉搏拿下地王

　　G68的争夺战进入到40亿后，房企的举牌幅度逐渐放缓，第12轮华润举牌42.2亿元，由于房企代表的位置距离主持人太远，主持人差一点报错了号码牌，“我就是2.0的眼睛也看不清，你写大一点，拿稳一点哦。”

　　50轮过后，现场只剩下华润、招商、融创和上海建工四家竞相举牌，当地价抬至60亿，便成了融创与上海建工的肉搏战，两家房企轮番举牌应价，互不示弱，直到地价来到64.8亿元，融创终于放弃了河西中部地块，上海建工经过87轮竞拍以42561元/㎡的楼面价拿下了这幅“烫手”的住宅用地。而这一价格贵过了南京在售的99%的楼盘房价。

　　问题1地价4万2，房价卖多少？

　　照成本核算6万/㎡才保本，预计要奔七

　　河西中部的新“地王”刚刚拍出，业内人士关注的焦点几乎一致——未来房价究竟会怎样？

　　“这不仅仅是面粉贵过面包了，这简直是比整个面包房都贵了！”仙林一家开发商不无感慨地说，目前南京单价超过4万/㎡的楼盘屈指可数，只有河西的仁恒江湾城、城中的国际广场等极少数几家，而且这几家的房源并非所有都超过4万/㎡，如江湾城四期只有一幢楼过了这道槛，因此，可以说G68地块的天价拍出，即便想象力再怎么丰富的人，恐怕事先也猜不到地价会到这样的程度。他还告诉记者，前天中航金城1号新推的251套房子，最低售价才34000元/㎡左右，如今看起来还不如河西地价，抢到房子恐怕要谢天谢地了。

　　按照42561元/㎡的楼面价推算，市场人士认为未来6万元/㎡才保本，要想赚钱的话可能冲击7万/㎡，目前南京只有万科安品街项目和泰禾院子的价格将超过G68地块，前者报价10万/㎡，而后者则宣称会打造顶级产品。

　　问题2周边开发商会跟风涨吗？

　　不少开发商称“有了信心”，但还要看看风向

　　记者了解到，河西楼市目前可售房源并不多，统计显示有8家楼盘将在今年内上市，放风价都在4万以上。如昨天拿地的上海建工，其在奥体新城旁的新项目海玥名都苑预计5月份开盘，目前放风价4.5万元/㎡；旭辉铂悦金陵、保利河西项目、东原河西项目的放风价都超过4万元/㎡。

　　新的地王问世后，这些项目的售价会调整吗？记者采访了宏图、金隅、旭辉等房企的负责人士，虽然新地王诞生给了企业很大信心，但得到的答案都比较“保守”。开发商认为，房价涨不涨得综合考虑，一方面要看市场接受程度，不能把目前的房价直接加价1万出售，会把买房人都吓跑了。此外，房价定多少也不是开发商说了算，物价部门在申报核价时应该会严格把控，离谱的售价几乎不会出现。而且眼下到了岁末年初，市场上的买房需求不如以往旺盛，一切等过完年再探探风向。

　　问题3二手房近期会不会大涨？

　　中介称周边二手房主要求暂缓出手

　　专做奥体板块的二手房中介奥体王祥事务所昨天下午接到了四五位客户的电话，“都是要求暂缓交易的”，一位负责人告诉记者，听说河西的地价拍到了4万多，房主们不“淡定”了，有的说暂时不卖，有的直接要求调价，不过当问他怎么调时，又说不出个所以然来。“这就是所谓的跟风吧”，负责人笑着说。

　　从G68地块周边的项目来看，招商雍华府的二手房价在3.5万元/㎡左右，老一点的小区如苏建艳阳居等普遍3万/㎡不到，房价如果因G68猛然上涨，恐怕市场难以承受。目前奥体板块的近50个热门小区里，房价超过4万/㎡的也不超过10个，如万科光明城市、银城西堤国际、奥体新城紫薇园等，多数仍在3万-4万/㎡之间。

　　链家地产、我爱我家等大型中介的门店经理则认为，河西地价涨得太高并非好事，甚至有扰乱市场之嫌。“G68只是特例，不具有普遍性”，一位中介人士称，房价缓涨比猛涨更易于接受，4万多的地价确实超出承受范围，受众有限，如果此时胡乱涨价，损失的只是房主个人。对于春节后的市场走势，该人士认为二手房可能会紧跟新房市场，稳中有升当是市场主旋律，3万多的房价不会也不应该猛涨到5万以上。

　　问题4上海建工为何如此高价拿地？

　　紫峰大厦就是他们建的，这么高的楼面价是特例

　　上海建工此次拿地远远超出人们的预料，难道南京的地价真的要一飞冲天？不少业内人士认为，此价格属特例，短期内难超越。从保利南京地王的2.4万/㎡楼面价，到上海建工的42561元/㎡，地王易主超越的幅度之大令人咂舌。在一家营销代理公司工作的资深专家告诉记者，之前人们预测的都在3万/㎡以内，直到最近两天才有人预测3.2万/㎡，认为这已经见顶了，而从上海建工事先“一定拿下”的表态来看，超出4万/㎡的楼面价有迹可循。这位专家指出，上海建工是一家上市公司，本身并不缺钱，网传手握数千亿资金，而且是抱着势在必得的决心前来。从南京楼市自身发展的规律来看，4.2万/㎡的楼面价当属特例，与企业自身的实力相关，不应该被其他房企效仿，短期内这一价格也很难被超越，无论是开发商还是买房人都应理性看待。

　　据了解，其实上海建工之于南京并不陌生，南京紫峰大厦，德基世贸广场(河西)这些熟知的南京地标，都是上海建工一手缔造的！

　　问题5地价这么疯，专家怎么看？

　　地价飞涨加速楼市触顶步伐，越疯狂越接近“跳水”

　　在接受记者采访时，房地产专家对新地王的诞生表示担忧，并呼吁开发商、消费者保持理性，呼吁政府担负起责任，引导一个真正健康、景气的房地产市场。

　　高地价能否引来“接盘侠”

　　对于昨天的成交价，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，“没有数百个三四线城市的颓废把资本往南京逼，没有投资渠道缺乏把大量投资需求往楼市逼，没有资本的泡沫，没有需求的泡沫，哪有今天的地价飞涨？南京地价在资本面前完全丧失抵抗力。不拿地，企业就难以持续经营，并影响团队的稳定，要拿地就只能以地王来冒风险，看似疯狂，其实很无奈，也很无助。”

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，从去年7月江北国家级新区获批之后，南京房价的不断上涨刺激了开发商的拿地热情，昨天新地王的楼面价甚至超过了南京99%的楼盘房价，这种疯狂的举动，显示南京楼市已进入了博傻2.0时代，“1.0是房价的疯涨，2.0是房价和地价的双双疯涨。开发商对市场的热情转化为对生产要素的争夺，这远远偏离了正常的价格轨迹。”而这种不顾一切拿地的做法，能不能获得市场的认可，风险非常大。“一两年之内南京可不可以有‘七万盘’，当然可能，但概率很小。从地块自身来说，并没有太多的亮点，也没有非常优越的自然景观。事实上，拿了地王被‘套牢’的例子以前也不止一例。”

　　“疯狂的土地”会让楼市“拐点”提前到来

　　高地价除了给地王自身带来运营风险外，对整个市场的健康发展也是不利的。

　　“地王出来之后，预计周边楼盘又会出现一波涨价潮、抢房潮，周边二手房报价上调也将是大概率事件，”张辉预测。他认为，从目前来看，地价持续上涨的趋势有增无减，地价对房价预期、对楼市人气的驱动效应有增无减。

　　但地价、房价的过快上涨，甚至是跳空，地价直接从“2字头”跳到“4字头”，埋下的风险隐患也是巨大的，大起可能带来大落。“房价是不会一直上涨的，一定有一个顶点。涨得太快必然会提前到达顶点，而拖累整个市场走入下行通道，越疯狂越接近拐点，越接近‘跳水’。”吴翔华指出，“主管部门应该考虑，这还是一个健康的、景气的房地产市场吗？”

　　开发商、消费者应保持理性

　　除了4.26万元的南京地王，昨天成交的其他三个区域地王，地价也基本接近周边房价，张辉指出，“地块周边现有房价上涨50%以上甚至接近翻倍的基础上，这些地王才能获利。按照以往经验，这样的地价往往只能跨周期盈利，即在下一个上行周期才能获利。对于这样的高风险，必须要提醒企业保持理性，量力而行。”

　　针对接下来可能出现的一波抢房潮，吴翔华也呼吁消费者冷静。“即便这一个项目卖到了七万，也不代表周边楼盘都可以卖七万，盲目乐观地看待后市是很不理性的。现在南京楼市的热度已经类似股市的5000多点，一窝蜂地买房投资，要考虑接盘的风险。”他认为，南京房价去年以来的连续快速上涨，很大程度上是三四线城市的资金大量涌入的结果，整个市场的投资比例已经相当大。

　　花絮

　　刚拍完就要退地？“绝无此事”

　　昨天的土拍刚结束，微信和微博上纷纷流传上海建工“当场要求退地”的传言，称企业代表在拍地结束后因为价格过高要求退地，跟南京国土局的工作人员一直在磋商。记者立即采访了上海建工的一位知情人士，记者得到的回复是“绝无此事”，他告诉记者，拍完地后上海建工的南京公司和上海总部领导都是笑着离开的，不可能要求退地，况且地价也在预期范围内，原本计划是4万/㎡左右的楼面价，后来跟融创拼得太凶，42561元/㎡也不算贵。

　　网上还有质疑称，上海建工高价拿地是为自己的楼盘海玥名都苑抬价，关于这一点，知情人士并未否认。他说之前海玥名都苑预计在4万/㎡出头，最高在4.5万/㎡，现在标到5万/㎡都有可能，关键看物价局怎么批，还有市场的接受度，“不过目前来看，想买的人还是挺多的”，他说。

　　昨天还拍出了3块地王

　　燕子矶地王

　　编号G69的城北纯居住地块同样吸引不少关注的目光，地块位于栖霞区枣林村以西A、B地块，出让面积为6.8万平方米，起拍价为17.85亿元，起拍楼面价为8752元/㎡。据了解，地块周边的枣林村C、D地块于2014年被金浦地产以9407元/㎡的楼面价竞得，旁边另一综合地块的楼面地价为9347元/㎡，由于地处燕子矶新城的核心区域，规划中的6 、7号地铁线万寿村站即位于附近，周边还有幕燕滨江风光带、燕子矶公园等配套，开发商的关注度也比较高。

　　最终，没有拿下河西地王的融创地产以36.6亿元竞得燕子矶地王，溢价105%，楼面价达到17945元/㎡，周边的楼盘如电建海赋尚城、招商1872等，目前房价只在18000-20000元/㎡左右，又是一处“面粉贵过面包”的地块。

　　板桥地王

　　昨天拍出的板桥地块为板桥新城十期地块，面积4.2万平方米，挂牌价7亿元。编号为G70的这幅地块与和昌湾景是“邻居”，目前和昌湾景的售价为13000元/㎡左右。结果G70地块被四川蓝光以12.6亿元竞得，楼面价10689元/㎡，成为板桥的新地王，比和昌湾景7226元/㎡的楼面价贵出近3000元/㎡。G70地块附近的在售楼盘还有富力尚悦居、宋都南郡国际等，区域内的楼盘整体均价在12000—14000元/㎡之间。

　　方山地王

　　昨天拍卖的最后一幅地块是来自江宁大学城的G77地块，地块位于大学城公园旁，紧邻五矿九玺台和景枫加州城，区位优势较为明显。银城地产、旭辉、保利等开发商对该地块都有浓厚的意向，最终经过53轮竞价，G77地块被鲁能地产拿下，总价为16.4亿元，楼面价14153元/㎡，成为方山新的地王。

　　昨天另外5幅上市地块的拍卖结果是，铁心桥的商住混合地块G71被禹洲以7.1亿元拿下，楼面价11610元/㎡；江北G72商办地块经过2轮竞拍被南京扬子科创以9250万元竞得；江宁商办G73地块因无人报名流拍；江宁G74零售商业地块仅有协众汽车一家报名，底价成交；江宁G75零售商业地块仅有协众汽车瑞东一家报名，底价成交。