南京房价跌回1年前 楼市高库存难言回暖

　　在连跌5个月之后，南京房价跌回到了1年前——昨日国家统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格变动数据，给出令人意外的“答案”：尽管10月成交创新高，但南京房价却还在跌，且自去年以来首现同比下跌。这也意味着，当地房价已重回1年前。

　　我省纳入统计的无锡、扬州、徐州三市新房价格也仍持续了环比、同比双降的格局。

　　销量涨房价缘何还跌

　　9、10两个月，70个大中城市新房价格无一上涨。

　　我省纳入统计的宁、锡、扬、徐四市也难以独善其身。10月南京、无锡、徐州三市新建商品住宅价格均环比下跌0.5%，扬州环比下跌1.2%。四城市的房价均同比下跌，无锡同比跌幅3.2%、扬州3.1%、徐州2.8%、南京1.2%。

　　南京房价最引人关注。从环比看，是自今年6月以来的“五连跌”，同比下跌则是今年首现。而在9月限购、限贷双双松绑后，南京楼市在10月曾上演疯狂成交场面，当月新房认购量超过了1.3万套，创下近5年来新高。销量暴涨，房价缘何还在跌？

　　锡、扬、徐三地楼市10月成交同样上扬，而三地楼市的同比跌幅更甚。

　　南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉同样疑惑于10月房价的下跌。“随着销量井喷，南京大多数楼盘收紧了优惠，个别楼盘甚至小幅涨价，要说房价还在往下降的楼盘基本找不到。”而相关研究机构统计数据显示，10月南京新房价格止跌回升，环比上涨0.18%，“这一数据与市民的直接感受可能比较接近”。

　　张辉分析，国家统计局数据在采集上可能存在可商榷之处；同时，10月销量井喷中，中低价刚需盘在成交中占比增大，造成整体均价结构性下降；此外，个别楼盘事先制定的10月份价格方案就比9月份稍低，虽然10月市场回暖，但是为了确保走量，并未对既定方案作出调整。

　　省住建厅相关负责人告诉记者，从2011年1月起，我省纳入全国房价统计的宁、锡、扬、徐四市新建住宅价格的原始数据来源，都已改为当地房地产管理部门提供的网签数据，“统计的是所有网签的住房的成交价，统计部门再根据区位、楼层等多个因素综合计算出房价变动指数”。

　　这位负责人说，老百姓往往对楼盘上涨房价的感受比较深，但官方统计是把高、中、低档楼盘进行全方位统计，因此，两者之间难免有些出入。“比如徐州，棚户区改造力度较大，当地按照市场化方式出售棚户区改造后的安置房源，这些房子的价格相对较低，从整体上也会拉低房价。”

　　喊涨其实是虚张声势

　　“10月扬州新房成交面积超过了16万平方米，比9月高，但同比去年10月还是降了46%左右。”扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌直言，扬州楼市并未走出高库存危机。

　　许世斌说，5月时扬州住房公积金出台“又提又贷”的利好政策，10月时又出台“结清首套房公积金贷款再贷仍可享受首套房贷款政策”的利好，加上商贷松绑，对当地改善需求都形成一定刺激。“不过，库存量还是居高位。所以，目前扬州的开发商都不敢涨价，价格促销还是家常便饭。”

　　高库存危机同样存在于无锡和徐州楼市。

　　省住建厅相关负责人坦言，虽然经过了10月成交的喷发，但当前各地楼市库存却不降反升。“上半年卖得不好，到年底都想冲量，开发商推盘多了。”

　　南京当前也还有5.3万多套房源在售，而据统计，年底前当地还有上万套新房涌市，其中百万元左右的刚需楼盘就有5400余套，楼市销售压力可想而知。

　　事实上，市场之所以会有10月房价上涨的感受，与开发商造势不无关系。眼看政策利好多发，开发商因势利导抓住“买涨不买跌”心理，放出涨价或收紧优惠的风声，然而据365地产家居网摸底调查，10月喊涨或收回优惠的楼盘在全市占比实不足两成，不少楼盘在开盘时仍给足了优惠。

　　徐州开发商在楼市成交企暖时也绝不敢掉以轻心，10月不少在售楼盘低价跑量，像云龙区医学院附近的德晟君园，在周边房源价格“6”字头的情况下，其均价只有5500元/平方米；新城区丽水路的恒基雍景新城，占据学区资源，房价却只有4899元/平方米，这几乎是6年前该区域的房价。

　　未来止跌回稳可能性大

　　10月房价数据公布后，对于后市的判断出现分歧。

　　张辉相对乐观。他认为，11月房价止跌回升可期。“10月南京房价环比下跌0.5%，与9月环比跌幅0.9%、8月环比跌幅1.3%相比，虽然房价下跌通道不改，但是跌幅明显收窄，出现趋稳迹象，房价的下跌动能实已大幅减弱。”

　　“11月以来，南京楼市新房认购和成交量双双稳定在日均300-350套，差不多一个月8500-9500套左右的水平，相当于2009、2013年楼市旺季时的水平，新一轮上升行情大势已成。”他说，部分楼盘已经接近完成了全年推盘任务，对于这部分楼盘而言，其首要策略已经悄悄地从“单纯跑量”调整为“量价两手抓”，对房价和利润的诉求有所升温。

　　但他也称，多种因素交织下，能不能出现拐点式的回升还有不确定性，但是进一步止跌回稳将是大概率事件，最好的买房时机可能就在11月。

　　“市场的信贷预期变了。”省住建厅负责人说，信贷刚松绑时，开发商宣扬会有7折优惠利率，但到目前9折利率都鲜见，就算打个折，门槛还很高，信贷刺激效应在消退。“我也在关注这两个月南京四五十套的退房，很多就是当初以为有7折利率买了，结果发现根本没有，只好退掉。”

　　眼下楼市盛传监管层将实施第三波“救市政策”，中原地产首席分析师张大伟称，未来与房地产销售、购买、备案、契税等相关费用都会出现减免与优惠，托底市场。

　　“毕竟是传言，未来政策走向还难说。”省住建厅相关负责人对此并未予以评判。但他表示，政府调控就是为了避免大起大落，“未来一段时间，‘以价换量’仍是主流”。