南京开发商利润率在30％左右 常有钱还抢不到地
房价已连涨17个月的南京楼市丝毫没有退烧的迹象。
9月19日，南京楼市诞生了两项纪录：10.3万套！这是南京截至当天17时的今年新房成交量，为历史同期之最，距去年全年的10.5万套仅仅一步之遥；首块“摇号地”！位于江宁的一幅土地在经过182轮竞拍之后被叫停，需要等到9月23日摇号再决定归属，而且该地块所建商品房将必须以现房销售。
记者调研发现，作为二线楼市高烧的典型案例之一，南京楼市的量价齐升，是土地财政、调控政策、土地供应量、房产商以及包括越来越多投资客在内的购房者共同博弈的结果。
猛增的投资客
如果去除六合、溧水、高淳等三个郊区，南京房价的均价高达28208.2元/平方米
今年春节过后，“一房难求”的阴霾一直笼罩着南京楼市，抢房的戏码在当地各个大小楼盘轮番上演。
4月，仁恒江湾城开盘，1500组客户认筹，均价千万元以上的90套豪宅在2小时45分钟内被一抢而光；
6月，华润国际社区开盘，2657组客户认筹，短短一个半小时，252套房源被抢光；
9月14日，世贸荣里开盘，266套房源，多达1307组客户认筹抢购；
……
“投资客实在太多了。”江北新区一家楼盘的营销人员告诉记者，在他们楼盘置业的人群中，投资客占到六成以上。有的买房人甚至提着数百万元现金，四处打探哪里有房可售。
在河西某楼盘登记处，记者遇到了来自北京的范先生。他在北京已有2套住房，“北京限购不让买，便转到南京。”同来的还有他的5位朋友，他们前几个月在南京的金隅紫金府和鲁能公馆已分别投了五六百万元买房。在他们看来，南京被国家定位为特大型城市，未来房价会有不小的上涨空间。
事实上，南京的房价已连续上涨了17个月，至今没有停下脚步的迹象，目前均价已达到24905.5元/平方米，如果去除六合、溧水、高淳等三个郊区，均价更是高达28208.2元/平方米。
南京楼市里目前究竟有多少投资客？官方和民间的统计数据差距较大。
南京市住房保障和房产局局长、党组书记郭宏定表示，从对上半年以来南京房地产市场购买人群分析，50%以上是刚性需求，属首次置业；30%是改善型需求，属于卖小买大；投资型需求只占17.6%，特别是有三套或者三套以上住房的，其占比在南京还是比较低的，不超过5%。
对于官方这一数字，记者接触的房企、买房人、房产中介、同行几乎无一认同。他们估计，南京楼市的投资客目前至少在30%左右，其中以南京人居多。“这几年，他们尝到了炒房的甜头。从小打小闹起家，倒买倒卖，到现在规模已越来越大，有的手上能有十几套。”
数据显示，2010年至2015年，南京市常住人口共增加23.12万人，而同期新房成交量为43.34万套，是人口增加总量的1.87倍。房产需求靠人口支撑，居民对住房的需求一般是2.75人一套房。按照今年前8个月的销售速度估算，南京今年全年成交量有望达到13万套，远超居民实际住房需求量。
在南京江北、江宁区域，来自安徽和苏北的投资客特别多，其中不少是在南京做生意的。一位安徽马鞍山的商人告诉记者，南京的房子升值快，最近他把老家几个生意伙伴全喊了过来，“我们专找总价在300万元以下的房子，付个几十万首付，后面就贷款。”
房价的暴涨进一步刺激纯粹投机炒房的人群大扩容。“目前投资客占购房需求的比例大概在30%至35%，而往年这个比例不超过20%。”有南京房产中介人士认为。
投资客的猛增，无疑将加大楼市的波动。据统计，明后两年南京将有近百个楼盘要交付，其中2017年交付的近六成，2018年交付的在四成左右。投资客蜂拥追捧新盘的同时，难免出现对旧房源的集中抛售。
正如南京市市长缪瑞林在8月17日的工作报告中所言，南京房地产市场风险在加大。
疯狂的开发商
据了解，房地产开发的利润率一般在10%以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30%左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高
买房人疯狂抢房，开发商则一边疯狂拿地，一边捂盘惜售。
今年以来，全国各地大大小小的开发商排着队到南京抢地，却常常有钱还抢不到地。在南京土地拍卖现场，多家开发商夺地的激烈场面不时出现，单价地王和总价地王不断被刷新。
1月29日，上海建工以64.8亿元拿下南京河西中部地块，楼面价达42561元/平方米，成为彼时南京单价地王。然而，这一纪录仅保持3个多月即被打破，5月13日，葛洲坝以32.8亿元拿下河西南部一地块，楼面价45213元/平方米，成为新一任南京单价地王。当天，南京同时诞生了总价地王——世茂经过88轮竞价，以总价88亿元拿下河西一地块。
据统计，南京上半年成交的32宗地块中，有27宗溢价成交。其中，14宗的溢价率在100%-200%，1宗的溢价率超200%。
某房企工作人员告诉记者，地王的楼板价已高于同区域在售商品房的均价，即所谓的“面粉”贵过“面包”，这会改变居民对房价的预期，刺激改善、投资、投机需求，从而推高房价。
虽然热钱涌入南京楼市令政府担心，其于5月27日出台了土地政策，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，但并没能阻止住开发商拿地的疯狂。6月14日，南京首例土地出让“熔断”，因多个开发商举牌超过最高限价而流拍。7月8日，再次出现“熔断”，8幅宅地有7幅因触及最高限价而流拍。
某大型房企南京公司的一位员工透露，总部今年给了40亿元以上的拿地目标，但到目前寸土未得。并不是拿地不够拼，而总是差那么点。如果下半年再拿不到地，现有楼盘开发完毕后，公司员工只能另择高枝了。
而目前有地开发的房企，对建好的房子则更加惜售，有的干脆直接捂盘。“卖得越迟，价格越高，如果碰巧附近出了个地王，那就发了！”一家房企的营销人员说。
以某地铁盘为例，今年5月三次向物价局申报价格，皆因价格超红线被打回，后来干脆不报价，直接封盘至今。更有甚者，有的已拿到销售许可证，也一直捂着不卖，借着楼市供应紧张的“房荒”待价而沽。
类似的捂盘现象在南京比较普遍。一项调查显示，南京楼市目前共有102家楼盘无房可卖或者有房不卖。
一家房企的部门负责人表示，捂盘会加剧阶段性供应量的紧缺，房价会因此上涨，到时候再重新领取销售许可证，价格自然比现在高得多。
据了解，房地产开发的利润率一般在10%以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30%左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高。如今年8月30日开盘的银城东岳府，60套精装房销售均价为每平方米4.18万元。该楼盘所属地块是2014年11月由银城地产以每平方米1.08万元的价格竞得，即便剔除每平方米0.6万元的精装费用，其房价高出地价不少；同一天，五矿晏山居新领一批房源的销售许可证，其中24号楼毛坯房源销许均价为每平方米4.24万元，比前一批房源上涨四五千元，而开发商2014年竞得的楼面地价为1.55万元。