南京将出台“1+X”物业配套细则

业主不交物业费可能被计入信用档案

　　作为业主，你还在为小区物业只收费而不作为伤神吗？作为物管，你还在为业主恶意欠缴物业费犯愁吗？别急，在昨日的南京市两会上，《南京市住宅物业管理条例(草案修改稿)》审议通过。作为南京30年立法史上第一部由人代会审议的民生类法规，《住宅物业管理条例》有望在今年实施，并形成较为完备的“1+X”法律规范体系。

　　“制定住宅物业管理条例，将有助于化解现实矛盾，维护社会和谐。”南京市人大常委会副主任李琦介绍，住宅物业管理是大家日常生活的重要方面，也是城市治理、社区管理的重要组成部分，南京物业服务行业历经20年的发展，虽在提供居住服务、吸纳社会就业等方面发挥了积极作用，但也存在服务质量参差不齐、物业费收取困难、维修资金使用不畅等问题。居民投诉和诉讼量一直居高不下，甚至曾演化成群体性事件，因此，亟需通过立法，明确物业管理各方权责，规范各方行为，维护各方权益。

　　物业好坏由第三方评判

　　“缴纳这么高的物业费，却得不到相应的服务，这钱花的真冤！”家住香溢紫郡的姜敏气愤地告诉记者，她对新居环境基本满意，唯独小区的管理让人闹心。小区物业每月收取1.9元/平方米的物管费，外加0.5元/平方米的公摊费，收了费却不作为，一楼公共大厅停满自行车，电梯无法到达负一楼，安全通道内堆满建筑垃圾，打了无数次电话，也不见有人来管理，物业管理实在太差了！

　　那么，对于物业公司干得好不好，到底该谁来说了算？记者发现，此次草案开辟第三方评估制度，把对物业公司的评价，交给第三方机构说了算。业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。同时，第三方评估还对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定，增强各方契约意识。

　　物业服务管理中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。而草案建立第三方评估制度，可探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道，规范物业管理责任失衡行为。

　　可对“恶霸”业主采取强制措施

　　“恶霸”业主在南京许多老小区都可以看到，他们有的将公共草地的植被砍掉，种上小葱、小蒜、蔬菜，或是将公共休息区的石凳、石桌搬回家占为己有，物业拿他们也没有办法。有的甚至以物业服务质量差而拒绝缴纳物业费。

　　此次审议通过的草案第五十六条明确规定，业主不得以物管企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。负责该条草案的河海大学法学院副院长陈广华教授介绍，在调研中他们发现，南京部分物业管理走进了因为业主不愿意交费，导致物管企业服务质量差的恶性循环的死胡同。为了破解这一难题，草案提出，业主不交物业费，可能被计入个人信用档案。对失信的业主将采取强制措施。

　　房屋质量问题建设单位担责

　　临近春节，家住南京铁心桥春江佳园小区的侯女士接到楼下邻居的投诉，称她家房屋渗水导致楼下房屋墙面油漆剥落。而此时，侯女士也发现，自家房屋墙面、地板、家具也出现了不同程度的腐烂。通过多番查找，她发现渗水主要是因为主下水管道接口脱落引起的。为此，侯女士找到小区所属的牛首物业，要求解决问题，但物业认为这属于质量问题，拒绝受理，侯女士也因小区物业不受理而拒缴物业费。

　　记者在采访中发现，目前许多引发小区业主与物业矛盾紧张的导火索均来自房屋的质量问题。而房屋质量出现了问题究竟该谁来买单？在草案关于物业保修金制度一栏中也有明确规定，房屋交付后，建设单位将按一定比例交纳物业保修金，在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任时，房屋维修费用在保修金中列支。

　　据介绍，设立该项制度主要是考虑到前期物业管理阶段，很多纠纷源于房屋质量问题，而建设单位是房屋质量的责任主体。因此，草案强化建设单位责任，为解决房屋质量问题提供途径。当物业管理区域内发生紧急情况时，启动住宅专项维修资金的应急使用制度，并设计绿色快速通道，如果发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门需在两个工作日内完成审核。

　　江苏经济报记者 张韩虹