南京"史上最严"调控出台满月 市场交易恢复常态
10月25日是南京重启楼市限购、限贷政策“满月”的日子，许多见惯房地产市场调控“大场面”的业内人士纷纷感叹，过去这一个月南京楼市的“剧情”之跌宕，市场变化之深远，在过去闻所未闻。交汇点记者发现，调控政策层层加码之后的南京房地产市场正逐步恢复平静，300套左右的日均认购量已属正常水平，还有买房人表示，自己在售楼处重新找回了“当上帝的感觉”。
9月25日——重启限购
9月25日，南京正式出台了“2016年版”的限购政策，具体内容包括：已经购买了1套或以上的外地人，将不得在南京购买房产，包括新房与二手房；对于本地人来说，家庭名下有2套及以上住房的，将不得再次购买新建商品房，二手房则是放开的。这是与2011年南京出台过的“限购令”最大的不同点，业内人士认为，针对有购房需求的本地客户，新版“限购令”并没有“一刀切”，而是限制其购买新房，二手房市场的放开意味着政策采取的是差别化举措，保护了购买首套房、二套房的刚需及改善性客户，“限购令”的主要目的还是打击投机性购房。
与此同时，限购范围除了江南六区和江宁、浦口之外，高淳、溧水、六合是不在限购范围中的，跟2011年的限购令相比，六合板块从之前的“限购区域”变为“非限购区域”，对于推动当地房地产市场有积极意义。此外，随着限购令的重新，开具购房证明又重新回到人们视野中来，这一纸证明也被称为“房票”，拥有了它才有资格买房。
9月26日——宁13条剑指“捂盘惜售”
时隔仅一天，南京市政府在9月26日晚间又发布了《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，全文总共13条，涉及增加商品房上市供应量、加大住宅土地供应量、稳定商品住房价格、强化综合执法等多个方面，其中最惹人关注的便是对于开发商“合法捂盘”的行为采取了相当有针对性的反制措施。
“宁13条”中规定，对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未及时上市的将纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。业内人士指出，具备上市条件而不上市的，在南京楼市业内通常被称为“合法捂盘”，因为南京市关于楼盘销售的相关规定中，只针对领取了预售证而不上市的房企进行处罚，而开发商如果不领取预售证的话，相关主管部门除了约谈，基本上束手无策。对于这样的尴尬处境，此次“宁13条”中首次明确将对这一行为进行约束。
此外，南京市还宣布成立了房地产市场综合执法办公室，这在南京楼市中也是首次。有专家认为，综合执法办公室的行政执法权较为集中，也便于各部门的相互协调，每一周还要汇报相关情况，显然，南京楼市将面临“史上最严格”的政策环境，楼市之“火”到了该降温的时候了。
10月5日——“双限”升级
当人们还沉浸在愉快的国庆假期中时，南京市于10月5日晚再次出手——在9月25日重启限购政策的基础上，对于限购和限贷两大政策双双“加码”，离婚后的单身人士只能购买一套住房，二套房的首付比例最高达8成，“升级”后的南京楼市调控政策因此被称为史上最严。
与9月25日出台的新版“限购令”相比，限购部分“加码”显著，堵住了一些投资者试图通过“假离婚”骗取购房资格的行为，同时也抬高了外地人来宁购房的门槛。而限贷政策则大幅抬高了购房门槛，实施最为严格的“认房又认贷”的贷款政策，除了首次购房的首付款仍为30%以外，名下有1套房的即便贷款已结清，首付比例也要从35%提至50%，如果名下有1套房且贷款未结清，首付比例更是从50%提至80%，这在过去是从未有过的。
【市场镜头之一】开发商有点懵，一夜之间客户没了
楼市双限政策的实施，带来的最直接影响便是客户数量的“流失”，不少投资客因名下已有两套房产，自动失去了购买新房的资格；而贷款首付比例的提升，也限制住了大量买房人的出手冲动。在河西板块，某新盘的意向客户原先超过3000组，而在10月5日双限升级之后，客户数量骤降至七八百组，不到原先的三分之一。
在南京楼市各板块中，城北板块近来异军突起，楼盘数量之多堪比河西南部，近4000套的可售房源数量在南京主城六区中也位居首位。然而，层层加码的楼市调控下，城北板块同样面临较大压力，开发商为了争夺客户竞相开盘，与重启限购前形成了鲜明对比。
以燕子矶新城板块为例，上周五下午，纯新盘中航国际社区在领取预售证后立即启动开盘，开发商直言，区域内有多达三四家楼盘将在近期推新，意向客户成为房企之间竞争的重点。这家楼盘的首批房源从89平方米到115平方米不等，单价25000多元/㎡，开发商先推出了300多套新房上市，听到项目开盘的消息，买房人从四面八方赶来，最远的一位从苏州提前一天乘火车在当晚11点来到售楼处。而在同一天，同区域内的电建海赋尚城也加推了232套新房，无论是户型还是单价，与中航国际社区基本相同；前天周六，燕子矶新城的新盘融创玉兰公馆也宣布首开，开发商推出了340套精装房源，价格则达到30000元/㎡左右。
一位买房人表示，这样的场景在过去一年多的时间里很少见到，开发商的房子似乎都不愁卖，如此密集地推盘现象几乎不可能出现。现如今市场形势逆转，各家楼盘只能通过抢先开盘锁定客户，即使晚了半天也有可能被“邻居”撬走了买家。
从摇号卖房到先到先得
在楼市热销的时期，南京的开发商多采取摇号的方式进行销售，此举主要是为了确保现场秩序的维护，以及最大限度的保证公平与公开。然而随着调控政策的深入，不少楼盘恢复到以前“先到先得”的传统开盘模式。
上周六，江北雅居乐滨江国际加推6号楼的95套装修房源，面积比较大，有133平方米和178平方米等，单价29800元/㎡。与前几次摇号不同，开发商并没有采取集中推盘的模式，而是让买房客户先到先得。上周五下午开盘的城北中航国际社区，同样是买房人先到先得，这与客户数量因政策而减少有着直接关联。
业内人士认为，“先到先得”虽然是新的市场形势下的变通做法，不过开发商通知客户时间的先后仍有不少“讲究”。记者在一家楼盘售楼处的现场发现，一位排队选房的客户在跟自己的销售“争吵”，原因是客户觉得自己被通知的时间太晚，担心选不到满意的房源，无论销售员如何解释，这位客户始终认为通知选房的时间有先有后，显得不太公平，他希望还是恢复过去摇号的方式。对此，多家房企的开发商并未过多表态。
从爱理不理到受宠若惊
市民叶女士今年7月份在江宁的一家热销楼盘登记了姓名电话，销售人员告诉她，下一批房源的开盘日期大约是在10月份，结果叶女士一直没有接到销售打来的电话，买房的事随之石沉大海。
没想到，上周四这家楼盘的销售终于给叶女士来电了。“本来不抱什么希望，听说关系户太多，现在通知我去售楼处确认购买资格，有点受宠若惊啊！”她觉得，这次出台的限购与限贷新政是销售打电话给她的主要原因，客户数量变少了，购房机会增加了。该楼盘负责营销的人士告诉记者，南京调控政策“升级版”出台后，他们的营销人员确实是在核实意向客户的购买资格等情况，在如此严厉的限贷政策下，被“误伤”的客户肯定会有很多，不止一家楼盘在对客户情况进行“摸底”，以便将开盘的“损失”降至最低。
【市场镜头之二】二手房过户潮从疯狂到趋于平静
南京重启限购与限贷政策后，由于“双限”因素导致政策出台后办理过户交易的市民明显增加，不过上周的二手房成交量已经从单日近千套滑落至400套左右的普通水平，买卖双方多持观望态度。
最高峰时每日成交超千套
9月25日南京市重启了限购政策，十天之后的10月5日楼市调控再度“加码”，许多买卖双方抢着过户，以期规避限购以及限贷政策造成的交易门槛。
数据显示，10月5日南京宣布出台最为严厉的“双限”之后，南京二手房市场陷入“疯狂”，华侨路上的房产档案馆门前等候开具购房证明以及首套房证明的人数接近2000组，迫使相关部门不得不将开具家庭首套房证明的业务从房产档案馆迁至对面的交易市场内。官方网站网上房地产显示，国庆假期后的10月9日，南京当天成交二手房达1003套，是正常水平的3倍，此后也一直高位徘徊。不过，随着政策效力的逐渐明朗，二手房交易也慢慢恢复常态，从上周起，单日成交量一路下滑，从每天成交600多套降至500多套、400多套，目前维持在400套左右的正常水平线上，这被业内人士视为南京二手房市的热度正在降温。
房主报价尚未出现“大滑坡”
有市场人士认为，“双限”出台以后，改变最多的是买卖双方对市场的预期，目前买方的焦虑情绪有所改善，但观望情绪浓；房主在报价上不再坚挺，原来房价虚高的板块在慢慢回调。
交汇点记者在赶集网、58同城、链家网等网站上看到，所谓“房价虚高的板块”多以近年来的新区、新城为主，比如桥北的二手房主报价有所下调，如天润城9月份的报价普遍在18000元-20000元/㎡左右，10月份时的房主报价普遍下调5%-10%，打出“急售”的房源最低报价只有16000多元/㎡。而在河西中部、南部等板块，部分二手房的报价也有小幅滑落，而欧洲城、苏宁睿城等小区的报价则相对企稳，动辄一二十万的涨价不见了踪影。
此外，365淘房、安居客等网站上的个人二手房挂牌均价在新政后出现“左右摇摆”的现象，目前维持在24000多元/㎡的平均水平线上，没有出现急升或急跌的现象。市场人士预计，在今年底之前，南京二手房挂牌价将会保持平稳，涨幅甚至有可能缩水，房主报价也不太可能“大跳水”，二手房市场将逐渐回归理性。
专家称眼下是买方出手好时机
市民李先生和女朋友在新政出台前看中了仙林的一套二手房，两人属于首次购房，可以享受最低25%的首付比例。“双限”政策出台后，首购房的首付比例调整为30%，李先生一方面觉得增加出来的5%首付比例需要时间筹集，另一方面，他坚持认为房价还有较大的跌幅，便坚持要求退房。此后经过多轮的谈判与协商，中介以及房主无奈同意了他的要求，解除了购房合同。
“这就不够理性了”，我爱我家市场部人士告诉交汇点记者，尽管市场陷入观望期，但指望房价大幅回调恐怕不太现实，因为无论是从地价水平、周边新房价格等因素来看，南京二手房价并不具备大幅下降的空间，新政后买方的话语权逐渐增强，可选择的房源也在增多，这正是买方出手的好时机，对于刚需买家来说应当珍惜才对。
【专家观点】新政乃促进市场理性回归而非大降价
对于此次楼市新政的意义，10月14日晚间，南京市房管部门专门发文称，“9月26日南京执行限购政策以来，全市商品住宅日均认购300套，较今年以来市场较热时下降明显，限购政策令房地产市场逐步理性回归”。业内人士则指出，新政不会令房价大幅波动向下，那样只会带来副作用。
当前新房认购量仍高于往年均值
数据显示，9月26日以来，南京全市共有近50个项目申领商品住房销售许可，合计上市新房八九千套，其中不乏江北、河西南部、燕子矶新城等关注度较高的区位。房管部门表示，全市还有约20余万方房源已进入预售审批程序，很快就将推向市场。9月26日至今，全市商品住宅日均认购300套左右，较今年以来市场较热时下降明显，但与往年日均认购水平260套左右相比持平略高，这主要是由于目前新政出台，刚性需求得到保护，投资投机需求受到挤压，市场处于阶段性调整期，成交呈现理性的状态。
应给南京楼市新政“消化期”
业内人士认为，从短期来看,在20多个城市齐出调控所形成的威慑力和南京调控新政的多重打压之下，在新政的最强影响期内，市场对新政有一个消化期，因此前期成交量的降温是难免的，也符合“量在价先”的市场规律。价格方面来看，南京房价上涨的势头已经被完全遏制，房价出现明显的降温趋势，新房价格基本止涨，虽然个别二手房主小幅降价，但多数也是此前报价偏高的下调，并未出现明显的降价抛售行为，挂牌量也未见大幅增加。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，南京的调控政策是给市场降温而不是“冰冻”，既抑制投资投机需求，同时又保护刚需改善需求，最终是希望构建以刚需改善自住为主体的健康需求结构，为楼市长期健康稳定发展奠定基础。
相关数据
新政满月新房认购数据之变化
日期 认购量(套)
9月25日 1570
9月26日 188
9月27日 394
9月28日 433
9月29日 187
9月30日 377
10月1日 498
10月2日 158
10月3日 285
10月4日 155
10月5日 150
10月6日 29
10月7日 33
10月8日 61
10月9日 99
10月10日 86
10月11日 374
10月12日 62
10月13日 359
10月14日 386
10月15日 551
10月16日 392
10月17日 209
10月18日 192
10月19日 159
10月20日 269
10月21日 521
10月22日 681
10月23日 845
10月24日 332
交汇点记者 马祚波
编辑：顾名筛