南京发布严控地价房价新政

　　5月13日，南京市的土地单价和总价在同一天被刷新，5月18日，根据国家统计局发布的数据，南京房价已经连续上涨14个月，南京楼市的热度让调控政策终于落地。在苏州推出地价“熔断”政策之后，昨日中午，南京市政府有关部门发布消息，称南京将严格执行控地价、控房价的“双控”要求，也将在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

　　土拍超限价流拍 高房价成本超限价不批

　　高价盘地价超限部分不计入价格成本

　　央企葛洲坝以楼面地价45213元/平方米拿下了河西青奥村G14地块，世茂地产以88亿元拿下了河西商办地块G11,这个地价令全国震惊。从去年10月开始，南京房价连续7个月涨幅一直位居全国70个大中城市的前5位，其中2015年10月涨幅排名全国第二，2015年11月、2016年1月、2月、4月均位居全国第三位，而且涨幅一直在扩大。昨日南京市政府有关部门表示，南京将认真落实之前出台的《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等政策措施，密切关注热点地区地价和房价走势，采取有力措施。

　　具体措施有两点，分别从地价控制和房价审批两方面入手：

　　一、实行土地出让最高限价办法。在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

　　二、严格落实控房价准许成本。物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　而关于“对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。”这一条在4月份公布的南京楼市“房价按申报价格分三等，年化涨幅不得超过8%-12%”的“限涨令”发布同时已经提到，这次再度强调。南京市物价局服务价格处处长王阳表示，目前物价局批复房价的时候，首先要看该楼盘价格是否明显高于周边同类楼盘，如果有价格虚高情况，将对楼盘价格进行严格审核，开展成本调查，在房价构成的土地成本中土地出让溢价超过45%以上部分，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分，目的是提醒开发商在拍地过程中要理性竞争，不要过度透支南京房地产市场的上涨预期。

　　也就是说，目前超出周边地价好几倍的一些高价地，今后楼盘上市时，可能卖不出超高价了，以南京目前地价最高的葛洲坝G14地块为例，起拍总价为15.6亿元，折合楼面价为21504元/平方米，最后成交价32.8亿元，折合楼面价45213元/平方米，溢价率110.2%。物价部门将来审批该楼盘价格的时候，地价超过最高溢价率45%的部分将不计入成本，也就是土地成本价格将只能按照最高溢价率45%的最高限价22.6亿元得出的楼面地价31153元/平方米来计算。

　　土拍“熔断”或从热点区域小范围试用

　　苏州在5月23日、24日的两场土拍中，执行了“对报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效”的土拍“熔断”新政，结果10幅公布了最高限价的地块中，5月23日有两幅超过最高限价而流拍，5月24日另外的8幅全部以没有超过最高限价溢价率的成交价成功出让，而且有的地块成交价溢价率仅有最高限价溢价率的一半。

　　对于南京的土拍“熔断”政策，南京市国土局相关人士表示，政策的具体落实时间还是以公告为准，将综合施策、因地施策。南京市地产开发促进会秘书长张辉表示，土地最高限价政策，苏州首拍虽然第一天因磨合出现波折，但第二天大获成功。南京反应迅速，全国第一个借鉴苏州经验，预计会在部分热点区域的住宅地块首先小范围试用，在苏州经验教训的基础上，在不断摸索总结的基础上不断完善，后续再根据市场变化决定适用地块的多少。

　　南京市发布的土拍“熔断”新政并没有出台细则，但是强调会在热点区域设置土地出让的最高限价，目前南京土拍的最高限价是按照土地溢价率超过起拍价的45%来设定的，但是我们看到，在苏州“熔断”新政执行时公布的10幅地块最高限价是“一地一限”，每幅地块的最高限价溢价率都不同，最高的限价溢价率231%，最低的限价溢价率只有89%。对于南京市如何制定最高限价，目前土地部门和物价部门都没有给出答案，南京市国土局表示，执行时间和执行细则都以公告为准。

　　-业内观点

　　对限制高地价有作用 政策效果还要看具体执行

　　对于南京市跟进苏州的土拍“熔断”政策，业内观点不一，有人认为这一招对限制高烧地价有作用，但是也有人认为，这种方法要看后期具体执行政策。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，从直观来看，这一政策可以减少地王的出现。但具体效果，关键要看后期详细政策的出台和落实。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，这一政策主要还是正面引导作用。鉴于南京目前在房企报批销许价格上有所限制，整体来说还是比较严格的。而这一政策到底会有多大后续作用，目前看仅在于给土地市场降温，稳定购房者的投资预期，后期还需要更多政策叠加效应。

　　高科营销总监夏小虎表示，作为开发商也不想看到地价涨得这么疯狂，对于目前的市场来说，出台这个政策对南京地价有相对理性的调控，后续效果还需要再看。如果这个政策能将地价控制在健康合理的涨幅内，也是开发商想看到的。

　　记者刘娟盛文虎