南京两楼盘领预售证 开发商底气足涨幅均超20%

　　上周在业内传得沸沸扬扬的南京房价“限涨令”，终于尘埃落定。4月25日下午，南京市正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》，与传闻一样，南京市首次针对楼盘提出了“涨价红线”，年化涨幅从8%到12%不等。然而，就在调控新政出台的同时，南京河西与城南两家楼盘公布了刚刚领取的预售证信息，与前一次开盘价相比，两个项目的涨幅均在20%以上，难免令人对“限涨令”的效果表示担忧。

　　河西这家楼盘：一年涨价47.5%

　　如果说仁恒江湾城是河西南部楼盘“风向标”的话，那么宏图上水云锦则是河西中部的主要参考楼盘。去年4月底，这家位于庐山路与怡康街交界处的项目首次开盘，销售均价为30500元/㎡，成为河西中部板块首个房价“破3”的楼盘，结果200套房源在开盘当天全部售出。随后，该楼盘房价一路飙涨，从32000元/㎡到34000元/㎡再到37500元/㎡，4月25日下午，宏图上水云锦宣布刚刚领取的216套房源均价达到了45000元/㎡，相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%；相比前一次开盘价37500元/㎡，房价也上涨了20%。

　　开发商涨价并非“一时兴起”。去年4月初，外地房企北京北辰以15亿元拿下河西中部住宅地块，楼面价达到21203元/㎡，刷新了当时南京的楼面地价新高，也因此坚定了开发商涨价的信心。

　　业内人士分析指出，当时21203元/㎡的地价令周边楼盘纷纷跟风涨价，而此后河西地区“地王”频出：保利在去年10月以24026元/㎡拿下河西中部地块，上海建工在今年1月以42561元/㎡的楼面价刷新了南京地价新高，开发商涨价显得“底气”更足。

　　城南这家楼盘：四个月涨了23%

　　4月25日下午领取预售证的不止宏图上水云锦一家，城南项目复地宴南都也拿到了334套房源的预售许可证，均价在32000元/㎡左右，该楼盘上一次推新是在去年底，当时的房价为26000元/㎡，也就是说四个月时间里售价上涨了6000元/㎡，涨幅超过23%。

　　此次复地宴南都领取的预售房源包括5号楼与6号楼共两幢，5号楼的224套房源均价为31729元/㎡，6号楼的110套房源均价32099元/㎡，此外还有部分商业用房，均价为50000元/㎡。记者注意到，这一批均价32000元/㎡左右的房源均为精装交付，而之前一批售价为26000元/㎡全部都是毛坯房，开发商相关人士告诉记者，之所以“毛改精”主要还是因应客户需求，省却买房人的装修烦恼。

　　然而，业内人士指出，毛坯改精装很大程度上是为了提价而采取的举措，房企许以高标准的装修承诺，将装修成本计入房价中，此举要比单纯抬高毛坯房的售价更为“行之有效”。事实上，采取“毛改精”提价的楼盘在南京房地产市场上屡见不鲜，尤其是在楼市上升期政府部门严控价格的时候，类似的“穿衣盘”比比皆是。

　　反应

　　盼房价调控相关细则尽快出台

　　南京市此次出台的“限涨令”核心内容为：包括主城区与江宁、江浦在内，申报价格每平方米2万以下的年化涨幅不宜高于12%，每平方米2万到3万元的不宜高于10%，每平方米3万元以上的不宜高于8%。统计显示，全市近130家楼盘中已经有40余家楼盘今年以来的房价涨幅超过了规定的“红线”，其中最多的是江北板块，一共有11家，江宁有7家，还有仙东板块的9家，河西板块则超过5家。

　　那么，“限涨令”的时间节点真的是以今年1月份的房价为基点吗？这也是南京房企们最关心的话题。如果是的话，那么全市将有30%的楼盘年内无法再涨价，比如宏图上水云锦今年1月份房价为37500元/㎡，按照“限涨令”只能卖到40500元/㎡(不宜超过8%)，而新批下来的销许价达到45000元/㎡；如果是按照当前的房价水平来计算，也就是以今年4月份到明年4月份为区间，这家楼盘到明年4月顶多只能卖到48600元/㎡，不知能否成为现实。

　　业内人士表示，“年化涨幅”的时间节点，亟需相关部门尽快出台细则加以明确。过去南京的房价控制目标多以年度为单位，而这次提出的是“年化”，不排除出现跨年调控的情况，因此物价部门必须给个“说法”。

　　业内声音

　　地价不控，房价真能控得住？

　　对于“限涨令”的出台，有业内人士认为效果有限。“相比控房价而言，严控地价才更有作用。”一位资深房产专业人士告诉记者，房价快速上涨的原因很多，但是南京近年来土地市场的火热是最为关键的因素，仅江北一地，周边地价已经拍到了20000元/㎡以上，导致相关楼盘纷纷上调售价，长江隧道口的正荣润江城今年3月份推出的新房售价已经达到23500元/㎡，即便如此也被买房人一抢而光。而在城北板块，鼓楼滨江年内也拍出了30000元/㎡的楼面价，相关楼盘的放风价都在35000元/㎡左右，远超人们预期。

　　该人士认为，南京房价调控正陷入“怪圈”当中：一方面土地市场价高者得，不断抬高人们对未来楼市的预期；另一方面，对楼盘售价进行行政干预，严格限制涨价幅度，最高涨幅被限定为12%。不控“面粉”价，只控“面包”价，看来这“怪圈”短期内难以走得出来。