刚需刚改族在哪买房好？专家：重点看配套和居住价值

　　 A.买房亲历

　　 买江北？

　　 1年来价格涨太快，担忧会成高位“接盘侠”

　　南京王女士居住在河西的一套学区房，市场售价已达4-5万元/平米，但这是家里的唯一住房。王女士琢磨着投资第二套房，以备不时之需。全家商量过后，把目标定在了江北，因为河西买不起了，江北的话，贷款还可以买个八九十平米的，而且离现在的家近，开车过个隧道十多分钟就到了。然而，这样的计划被现实的冷水浇灭。4月中旬，她看中了号称未来是江北新区核心的A楼盘，该盘将是双地铁站交汇地，但销售爱理不理得说要找关系，不然铁定买不到。王女士就去看另一套号称2022年通地铁的单地铁B楼盘。销售人员同样“傲娇”，告诉她得先交认筹金、再摇号碰运气。上周，王女士夫妇在约定的日子准时到售楼处。一看场面倒吸一口凉气，队都排到马路上了！王女士心想，这难道是买白菜吗？不买了，走！但王女士的丈夫拉住她说：“不买房你投资啥？信托现在年化收益只有百分之六七，P2P不敢买，股市进去就被套……”王女士无言应对，只好排队，一直排到中午12点交上20万元认筹金，领到了第100多号。她挺高兴，“号挺靠前啊！”但销售告诉她不是这样算的：一共300多套房源，1000多人交了认筹金，所有交了认筹金的得先摇号确定选房顺序。她最终摇的顺序是第600多号选房，已经无房可买！“你说是不是疯了？这房价格涨到2.3万元/平米了，但周边啥都没有，地铁也得过6年才通！”

　　王女士坦言自己也咨询过业内人士，认为江北的楼盘1年左右从1.4万元/平米涨上来后已经处于高位，就算自己这次买到也未必是好事。“每年的银行利息总要付吧？配套不全的话，等于空置6年。而且6年内发生什么变数也不可知。”

　　 买板桥？

　　 居住环境虽好，但不知地铁何时通

　　85后小史在南京奥体附近上班，和父母住南湖老小区，父母在桥北地铁口有一套115平米三房，只住过几个月。小史有个交往两年的女友，准备装修婚房。去年11月，小史做了一个决定——卖掉桥北房、换到板桥。“去年开始，江北房价涨疯了，桥北跟涨，但是大桥经常堵车，也不是江北新城核心区，我想换板桥大房子改善下，将来有了孩子住着更宽敞。”小史说。桥北房子是2008年买的，单价从3800元涨到现在1.2万，挂了一个星期便以总价138万卖出。当月，他在板桥以总价178万买下144平米跃层5室，单价也是1.2万。如今，回头看两套房都涨了40万，板桥小区居住环境更好，但是苦恼的是，交通出行只能靠开车，虽然听到很多利好的交通规划，但迟迟没有动静。

　　 买麒麟？

　　 未来规划虽然高大上，但学区是“短腿”

　　南京市民程先生2014年看中了麒麟板块的房子，认为南京常年吹东南风，而风从青龙山吹来，由于绿化好，麒麟的空气质量非常好。动了买房的心思，买下了一套90平米左右的刚需房，品牌开发商的楼盘。他表示当时看中了该区域高大上的规划，认为未来的发展前景比较乐观，虽然有些利好暂时无法兑现，但有轨电车、中央公园已经在建设中。

　　然而，程先生在买房之后，发现其他板块如仙林湖、河西南发展地更快更好，但出于对该区域前景的看好，一直没有换房。后来，看到其他板块房价涨起来，程先生认为麒麟的房价也一定会补涨，但没想到现在涨得这么快，已从购买时的每平米1.2万元涨到每平米2万元。

　　尽管如此，程先生现在对该板块的未来价值已经不再格外看好。“南京人非常重视教育，而麒麟板块的学区不好，这是一个短腿，未来可能还会有一定上涨空间，但预计不会特别大。如果以后再买改善房的话，应该不会选择这里。程先生表示，会再在其他板块换套改善房，观望一段时间再说。

　　 B.专家观点

　　 现在投资风险大吗？

　　 已属高风险区域，此时不太适合谈投资

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，现在从南京的各个板块来看，无论是领涨的河西南，还是补涨的麒麟，房价都已经涨上来了。虽然江北、板桥、麒麟的相对价格较低，但已不能算是“价格洼地”。他反复强调，南京的房地产投资已属于高风险区域，此时不太适合谈升值潜力。自住者建议从个人需求和喜好出发，投资者建议着眼长线，选择楼盘建议优先考虑抗跌性强的板块和楼盘。

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华博士也认为，如果从投资角度而言，现在投资炒房风险较大。以江北为例，其投资潜力已被炒作得提前透支红利。板桥、麒麟一带虽然相对价格不高，但投资价值尚未凸显。江宁地域广，各板块间差距大。老城区市中心新街口一带虽然居住价值很好，但房龄受限，房价涨幅不会符合购房者的预期，升值空间小。

　　 刚需刚改还能买吗？

　　 可选适合居住且没暴涨过的板块 江苏省房地产经济学会副会长、南京大学商学院教授葛扬表示，虽然“地王”价格不断创出新高，令刚需刚改一族的选择余地变小，但妥善选择的话，刚需刚改一族仍有购房换房的可能。刚需刚改族不妨结合工作、生活、工资收入、家庭偏好等实际情况，从横向和纵向对比的角度来进行购房选择。从纵向角度分析，房价从长期来看会存在波动可能，不过整体而言南京楼市的趋势依然是稳中向上。也就是说，纵向比房价是会提升的。刚需刚改一族买房是为了自住，所以买时一定要果断决策，以免迟一些价格又有变化。横向比主要是考虑房价的梯度格局。同一时间内，南京各区域的房价形成不同的梯度分布，购房者可根据需求和自身实际情况选择合适的房价、区域进行空间的选择。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华博士表示，刚需刚改一族，在购房时可以选择一些适合居住且涨幅不大的成熟板块，而尽量远离江北(江浦地区)、河西南等涨幅较大的热点板块。“比如江宁的东山板块、方山片区；仙林地区、仙林湖板块；高新板块；板桥板块等。”这些板块价格在承受范围内，且发展成熟，有良好的配套设施，有的板块未来有学区资源的导入。但面对逐渐攀升的房价，如果刚需族依然感觉购房吃力的话，那么对学区不要考虑太多，先解决居住问题，多关注二手房市场。(观点供参考。)

　　交汇点记者 沈春宁 徐兢 李冲 马燕