淮安两月卖房2600多套 冬日楼市出现“小阳春”

　　中国江苏网12月11日讯 “还行吧，估计年关前后还要往上冲一冲。”昨天上午，市区淮海南路上一家楼盘的销售人员乐观预计，淮安楼市已经开始复苏回暖。她的理论依据是，金融政策、货币政策，尤其是一系列房贷宽松政策的落地，这些都将给这个冬日里的楼市吹来阵阵暖风。

　　9月底至11月下旬，一系列有利于楼市的宽松政策相继落地，其中一套房“认贷不认房”和贷款利率的下调以及住房公积金新政，被认为是宏观政策层面给楼市注入的一剂强心剂。政策暖风下，淮安楼市成交由此出现了较为明显的放量。官方数据显示，10月份，淮安成交住房2628套，环比大增42.5%;11月份，淮安住宅成交量继续保持在全年高位，达到2622套。

　　春江水暖鸭先知。记者昨天走访市区多家楼盘发现，在政策落地的这两个月，市区看房的人多了，买房的人也多了，特别是房价和优惠力度明显变得“坚强”起来。

　　 ■“这两月都要比以前多卖几套房”

　　“以往每月只能卖几套房，这两月能上两位数，得有十多套吧，多卖了几套房。”在市区淮海西路上一家楼盘，销售人员杨女士告诉记者，该楼盘自2013年上半年开盘以来，量走的一直不高，“幸亏老板是浙江人，不着急”。与老板有钱“不着急”不同，销售人员是靠卖房拿提成过活的，所以一些着急的销售人员相继离职。杨女士说，她的几个同事都辞职了，自己也有过类似想法，但现在打消了这个念头，“这是因为房子比以前好卖了，而同事却少了”。

　　在城南一家楼盘，销售人员王女士介绍说，她所在的楼盘目标客户主要以改善型住房需求人群为主，因此房子一直卖的还不错，“以前一个月一个人卖一两套，现在是两三套，要比以前多了不少”。据介绍，该楼盘共有七八个销售人员，一个月的成交量得有近20套，这要比以往多出来10套左右。

　　王女士介绍说，该楼盘去年12月开盘，房源424套，目前已卖出三分之二左右的房源，其中除了开盘促销外，这两个月的成交量还是比较高的，“11月、12月通常是淡季，这个量已经很好了，估计年关前后返乡置业的人明显增加，房子会更好卖些”。

　　官方数据也支持销售人员的感受。数据显示，1-11月份，淮安销售住宅25265套，其中10月成交2628套，11月成交2622套，都比月均成交的2297套明显要高，特别是政策放宽的第一个月10月，环比9月增幅高达42.5%，比全省的29.5%要高出13个百分点。

　　 ■“价格表一年半来一直没换过”

　　以价换量，是此前开发商常用的促销手法，不过自政策出台以后，价格就变得相对坚挺起来。据王女士介绍，她所在的楼盘自开盘以来，价格一直较为稳定，“涨也涨了些，一年来涨了一两百块钱吧，所以也不算涨”。目前均价在5500元/平米左右，如果一次性付款还可以享受98折优惠。

　　在房价总体稳定的情况下，优惠措施是开发商的主打牌，不过现在优惠力度也已开始弱化。“我们的楼盘是2013年5月份开的，价格表一直没有换过”，楼盘销售人员杨女士告诉记者，她所在的楼盘价格一直没涨，主要是通过一些优惠措施吸引客户，政策之前曾推出过20套特价房，最低价5388元/m2，政策之后又推出了20套特价房，最低价上调至5588元/m2。“第一批特价房还剩3套，第二批还剩5套，所以说这两个月卖的还是不错的”。

　　“现在看房的人还是比较多的，关键是卡在了价格上。”杨女士介绍说，她所在的楼盘均价为6150元/m2，尽管位置不错，但是不少顾客一看价格就止步了。王女士也说，目前城市核心区的房子主要以改善型需求为主，刚需客户可能更愿意到开发区或城南买房。不过这些地方的房价也难有下降的空间，一位业内人士告诉记者，以开发区为例，那边有不少每平米三四千的房子，但是建筑成本一项就在两千四五左右，再加上其他成本，房价已没有多少利润空间。

　　实际上，今年淮安的房价不仅没有跌，而且还小幅上涨了。

　　数据显示，前11个月，淮安房价平均价格为4717元/平米，比去年同期还高2.72%。不过，部分开发商因急于去库存以回笼资金，优惠力度可能会更大些，像11月当月，面对需求增加，开发商以价换量的内在动力更明显，当月房价环比下降1.8个百分点。

　　 ■量增价稳

　　 或为短期主趋势

　　随着一系列有利于楼市政策的落地，外围楼市最近出现一波购房热潮，尤其是在一线城市。不过，这种趋势是否会在淮安上演，目前还很难说，而从最近看房人数的增加来看，刚需客户跃跃欲试迹象明显。

　　业内人士一直认为，此前楼市主要存在两大问题，一个是楼市紧缩的调整政策，尤其是金融房贷政策;另一个是楼市长期调控诱发的存量房问题。记者从多家售楼处了解到，目前房贷利率基本执行降息后的基准利率(五年期以上为6.15%)，且放贷速度也没有出现年底前的偏紧情况，总体较为正常。销售人员杨女士还透露说，就在今年初前后，房贷还是偏紧的，有的银行甚至要求将首付款比例提至不少于四成才能办理房贷业务。不过现在这种情况已经没有了，像农行，符合条件的客户还可以享受95折房贷利率，这些都说明房贷金融政策已经由紧缩开始转向支持购房。

　　除了房贷政策，社会房源库存是当前楼市是否能够完全回暖向好的最重要因素。就目前而言，房源库存相对过往而言是偏高的。不过，库存的偏高不仅与房子多有关系，实际上也与此前被抑制的购房需求有关，“当买的人少了，房子自然多了”，一位业内人士告诉记者，当需求被点燃之后，房子去库存周期也会变短。不过，房源增量也是需要考虑的重要因素。

　　该人士据此认为，就短期而言，淮安楼市在价格下跌空间十分有限的情况下，走量仍然是开发商在未来一段时间努力的方向，在主观和客观相统一的情况下，量增价稳应当是未来一段时间的主趋势。(记者 卜英宝 通讯员 万海涛 王海涛)