农房抵押，何时不再是“画饼”

　　“一个月时间里，我们已经发出78张农房不动产权证。”3月31日，睢宁县国土局不动产登记科科长张成军告诉记者，该县3月1日颁发全省第一张农房不动产权证，总的来说颁证速度正常，因为目前农房不动产颁证仅仅选择了李集镇的4个村作为试点。尽管这4个村有3000多农户，但由于绝大多数农户之前已有宅基地使用权证，在没有特别需求的前提下，农民并不急着换证。

　　一个月前颁发农房不动产权证时，有权威人士透露，这对农民抵押房屋、获得贷款进而搞活农村金融会起到很大的作用，因为宅基地使用权证和不动产权证的区别是，前者只是土地使用权证，而土地的所有权是归集体所有的；后者除了土地使用权，还包括农民对宅基地上盖的房屋的所有权，而房屋往往是农民最值钱的不动产。那么，睢宁县78户领取农房不动产权证的农户尝试农房抵押了吗？记者作了调查。

　　“要是能贷款就太好了！”26岁的李集镇庄河村农民郭冬冬说，前不久他听他父亲说领到了不动产权证，他也不清楚这个证有什么用处。他家里有3间平房，平时他们父子俩都在外地打工。他对记者表示，如果能拿不动产权证贷到款，他就不想在工地上干活了，会选择自己创业，比如说做点生意，“现在就苦于没钱投入。”同村59岁的村民郭为学则告诉记者，他种了5亩多地，有空时在附近打点零工，即使能用不动产权证贷到款，他暂时也用不着贷。“不过，估计村里有的人想贷，比如说种田大户流转土地就嫌钱不够，要是能贷到款，就能包到更多地。”

　　睢宁县农村商业银行办公室工作人员邱静对记者坦承，迄今为止该行还没有开展农房不动产权证抵押贷款这一业务，因此也没有发放过一笔这样的抵押贷款。“农民的需求肯定是有的，但由于配套政策没出台，银行没法开展这一业务。”他说，首先是农房的价格评估问题。农房与城镇商品房不同，即使同样面积的农房，造价可能相差很大，由谁来估价就是个问题。其次，农房不动产与城镇商品房的区别是，农房的土地所有权归集体所有，《担保法》第37条第二项明确规定，农村宅基地不能抵押；《物权法》明确禁止农村宅基地使用权进行抵押；《土地管理法》也规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民只有使用权而无处置权。目前的政策对宅基地流转是有限制的，最多只允许在本村范围内流转，那么，万一农民还不上贷款，银行处置抵押的农房需要有个“出口”，如果只能转让给本村村民，谁会愿意“接盘”呢？“类似这样的问题，不是银行本身能够解决的，还需要政府部门出台一些配套政策。”

　　记者了解到，到目前为止，睢宁县还未出台农房抵押的配套政策。该县县委农工办主任卢霄告诉记者，发放农房不动产权证书的最大意义是明确了农民的财产权，可是这一农民最大的财产确实面临不能抵押融资的尴尬现状。许多农户拥有造价几十万元甚至上百万元的住房，这么大的财产如果不能抵押担保，对社会经济和农民来说是一种浪费。近年来，有不少农民已在城镇买房，农村的住宅实际上是闲置的，如果这些房子可以用来抵押，对搞活农村经济的作用会很大。不过他也认为，农房抵押是一个系统工程，相当复杂，出台一些小范围具有试点性质的政策，可能不是太困难，如果要在大范围内施行，那么相关政策就不是一个县能决定的，因为牵涉到如何与现行法律不相抵触的问题。“此外，除了相关配套政策，还需要有一个农村不动产登记和交易的平台。”

　　实际上，去年中央一号文件已经提出，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。前几年，省内外一些地方已经试水农房抵押贷款。2009年12月，新沂市草桥镇古墩村农民施友传用自家一幢二层房屋的房产证作抵押，从银行贷款8.6万元，我省农村房产抵押贷款由此“破冰”。新沂市政府按照1：7的比例，从财政预算中安排一定资金设立农村抵押贷款风险基金，一旦有农民无法偿还贷款，政府会启动基金来保障银行的利益。浙江宁波一些地方在推行农房抵押时，对于要抵押的农房，由村委会召开村民代表大会通过表决，出具无条件同意住房抵押和流转的书面承诺，并设立农民债权调解委员会，当借款人不能如约归还贷款时，调解委员会帮助当事人达成同意流转农房的协议，并督促当事人如约履行。“在农房不动产权证开始发放的今天，唤醒农民手里这一‘沉睡的资产’的时机也越来越成熟。”省政府参事刘立仁说，这需要上下一起努力，在宅基地管理秩序不乱的前提下，出台可操作的政策，试点推进农房抵押，解开目前农民贷款难、农村金融市场缺少活力的“结”。

　　本报记者 朱新法