养老社区的“高大上”

　　在泰康养老社区，孟繁敏老人在做布贴画。

　　“养老社区”与传统的养老院相比有何不同？每月万元以上的价格能买来哪些服务？

　　怎样才能把市场机构发展“养老社区”的经营战略和国家扶持“社区养老”的政策方向结合起来，做大养老蛋糕，为居民提供更多惠而不贵的养老服务？

　　——编者

　　居家医疗护理完善，物质丰富精神安逸

　　大院里的晚年生活挺美

　　记者走进刘老伯在泰康之家养老社区北京燕园的家时，他正在画葫芦。大方桌的另一侧，老伴孟阿姨在做布贴画。布头、颜料堆了一桌，有点杂乱但是充满了家的气息。

　　“我把自己的房子卖了，以后这儿就是家。有专人打扫房间，一日三餐饭菜也挺可口。”刘老伯今年77岁，已入住社区一个多月。

　　不用做家务，可老人们没闲着。“事情特别多，书法、养生、声乐课都请的名师，还组织外出参观。哪一项都不想错过，我们建议社区把活动节奏放缓些。”刘老伯是社区居民眼中的艺术达人，他的油画在社区老年大学的走廊上挂了一溜，最近他还为社区写了一首小合唱。

　　“没人会干等着去天堂报到。”今年75岁的任先生担任居民理事会副理事长，是个大忙人。一个多月来，他已经代表居民向社区提出了好几条整改建议。“家里请保姆，四川来的炒菜总加辣子，东北来的老做炖菜，不合胃口我们也只能将就着。在养老社区，是整个专业团队在搞养老服务，非常尊重我们的意见。”

　　社区里到处是24小时响应的按铃，发生急症有医生处置，有对口医院绿色通道接诊。任先生觉得眼下住着舒坦，再往前走一步也安心——动不了的那一天，园中还有医养结合部，有专业医生护士照看。

　　近年来，许多中高收入老人选择入住能提供生活照料、康复护理、医疗诊治、文化娱乐等综合性服务的养老社区。与传统的养老院相比，养老社区的软硬件条件都更为优越。以泰康社区为例，整个园区分为独立生活区、医养结合区以及失忆老人区，有多个户型，居民可把平时用惯了的家具家什搬来，独门独户营造自己的小空间。公共活动区处处舒适方便：室外花园绿地宽敞，室内有泳池、图书馆、电子高尔夫室、小影院以及多间教室。特别是在一楼大厅，还有一间近300平方米的挑高阳光房，冬暖夏凉，绿植葱郁。“阴雨天，老人们就来这儿锻炼、上网、聊天、喝茶。”泰康燕园总经理葛明说。

　　“我们不是传统的养老院、敬老院，而是一个开放的社区。”北京太阳城集团银龄老年公寓总经理朱凤至告诉记者，太阳城老年社区的基础设施建设适应老年群体的起居特点，比如无障碍设计、医护型电梯、循环班车等，此外还给予有需要的老人心理慰藉，“护理人员都拥有国家认证的心理咨询证。”朱凤至说。

　　全国老龄工作委员会办公室2014年发布的《中国老龄产业发展报告》指出，包括养老社区、地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等在内的老龄房地产业，将是未来老龄产业的增长亮点。到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

　　“社会资本投入建设的一批高档养老社区，适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。”中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所副所长王莉莉说，这是养老产业市场日益细分的结果。

　　有媒体做过不完全统计，目前全国各地在建或已建成的养老社区项目逾百个。在这一领域试水的不乏万科、保利、泰康等知名企业。截至今年3月底，共有8家保险机构参与建设18个养老社区，总投资逾300亿元。

　　入住养老社区，将会是越来越多老年人的选择。

　　转观念、给政策，释放中高端养老需求

　　把“有钱”变“有闲”

　　入住泰康燕园前，刘老伯老两口先交了30万元左右的抵押金，一室一厅月房租9050元，每人一日三餐56元，算下来每个月费用约1.2万多元。这个价格是三年一签的合同上约定的，未来随着物价、人工成本的上涨，相关价格还会做出调整。

　　“我俩每个月退休工资9000多元，卖房子的钱，利息够付饭费。”老人觉得价格的确不便宜，好在现有收入能应付开支。

　　任先生老两口的房间大一些，每个月房费1.09万元。“我的很多老朋友是教授、律师和医生，退休金足够来这儿的开支了，他们来参观后恨不得第二天就办手续入住，可回家孩子们一嘀咕就来不成了。”任先生呼吁：“人们总觉得把老人送进养老院不孝顺，其实为了面子让老人自己在家，吃、玩都不方便，才是不孝顺。”他觉得，抑制高端养老需求的，不是消费能力不足，而是养老观念太落后。“辛苦一辈子，把‘钱’变成‘闲’，安享晚年，就该理直气壮的。”他说。

　　与泰康燕园走高端路线不同，北京太阳城养老社区定位在中高端。社区既有出售产权的养老商品房，也有可租住的、为高龄老人提供照料的老年公寓。目前老年公寓有700多名住户，平均年龄83岁，有一半需要日常护理。

　　年近80岁的邵大妈一年前住进了太阳城老年公寓。“护工费、房租和伙食费，一个月7000元左右。目前我的养老金加上积蓄还能负担。”

　　太阳城已经涉足养老地产行业十几年，积累了一定的经验，但面对供不应求的市场格局，公司却停止了继续扩大规模。“资金是个大难题。养老社区运营时间长、资金回笼慢。目前公办养老机构在拿地、融资、水电费、经营税收方面都有政策优惠，但对民办机构而言，还没有大规模的政策支持。”

　　据了解，在我国的城市规划中，一直没有“养老用地”这一项。因此，很多商业养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

　　2015年2月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税，等等。“每一条都很解渴，我们希望这些好政策尽快落到实处。”泰康人寿副总裁、泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说。

　　“不过，现在也有一些企业在利用地方政府对养老项目的扶持政策大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。这对真正做养老地产、养老社区的企业造成了不利影响。对此应该严加监管，正本清源。”中科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟说。

　　推助养老社区与社区养老深度融合

　　立足社区，化整为零

　　张大爷是位年近80的退休军人，他身体很健康，可老伴的生活不能自理。他把老伴送到了太阳城的老年公寓，请了护工陪伴，自己则在社区内租了一间房子，每天过来陪老伴吃饭聊天。

　　“常见面，不孤单。”他觉得太阳城的服务挺好，就是一点——在郊区，离市区有点远，儿女们来探望一次路上就要好几个小时，没地方过夜。“在城里该多好，孩子们上下班顺路就能来看他妈一眼。”

　　王莉莉认为，目前的养老社区只能满足部分中高收入群体的养老需求，而社会上比较缺乏的是满足中等收入老人需求的养老机构，特别是失能失智老年人的护理机构。“此外，由于养老社区规模较大，大多建在郊区或是近郊。即使社区内可以提供多样化的综合服务，但间接增加养老费用。整体上服务项目还是没有市区内丰富且便宜。”她建议，现有的养老社区可以通过“化整为零”，在居民社区内多布点来扩大服务范围。“小型的、专业的、社区化的养老服务机构是未来的发展趋势，规模、服务半径不需要太大。”

　　国家政策也在向“社区养老”倾斜。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确，各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。凡新建城区和新建居住小区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

　　这意味着，未来社区养老服务机构的建设将与水电网一样，成为房地产开发、城区改造的刚性“标配”。走中高端路线的“养老社区”将触角延伸至“社区养老”，也将是大势所趋。

　　朱凤至表示，太阳城已经计划将老年公寓项目延伸到社区。刘挺军也透露，待到泰康养老之家的医养结合模式成熟后，会考虑把服务下沉到社区。

　　张车伟认为，鼓励民间资本进入养老市场特别是中低端市场，国家政策应该适度改“补山头”为“补人头”。“让民办、公办养老机构同台竞技，让居民有更多选择。只有把市场蛋糕做大，改变目前各消费层次的养老机构供不应求的局面，才有望用市场竞争提高养老服务水平，从而提高财政资金以及其他养老资源的利用效率。”张车伟说。