二手房买卖门道多 其中缘由你知道多少？

　　法院把新闻发布会开到住建局去了。9月21日下午，苏州市吴江区人民法院与区住建局联合召开新闻发布会，发布二手房买卖合同纠纷审判报告和典型案例，全区200余家中介机构负责人到场参加。二手房买卖经常出现哪些问题？在买卖过程中要注意什么？诸如此类的问题，都可以在这场新闻发布会上找到答案。

　　二手房市场异常火爆

　　各种纠纷井喷增长！

　　2016年春节，对很多吴江人来说都是一个难忘的时间点。人们辞旧迎新过后，原本平稳的吴江房市突然迎来了巨变，吴江区特别是商品住房聚集的太湖新城、经济技术开发区，房价一度呈现持续大幅上涨的态势。

　　“吴江的房价怎么涨成这样了？”这个话题成为了人们茶余饭后的谈资，已经买房的人暗自庆幸，没有买房的人恨自己没有早点出手。随着房价暴涨，原本波澜不惊的二手房交易市场突然异常火爆起来，在吴江法院，曾经偶有发生的二手房买卖合同纠纷案件也随之井喷增长。

　　据该院民一庭庭长厉昱中介绍，2016年该院受理二手房屋买卖合同纠纷案件294件，新收案件占全院民事案件的2.95%，相比2014年和2015年，涨幅分别达到了512%和332%。今年以来，全院已经受理了二手房屋买卖合同纠纷案件176件，总体呈现出急剧上升后逐步回落趋稳的态势。厉昱中表示，该类案件的产生，很大程度上是由于房价大幅上涨后部分出卖方坐地起价和苏州地区限购限贷新政的推出。

　　“新政的实施导致很多房屋买卖交易没有完成，有些买受人会拒付或者要求我们要求退还中介费。”受邀来参加本次新闻发布会的房产中介工作者李小姐这样说道。据了解，目前，除二手房出卖人和买受人以外，房产中介也经常会卷入矛盾纠纷之中。今年以来，吴江法院新收居间合同纠纷已达41件，收案数量有一定程度攀升。

　　案件复杂矛盾突出

　　处理起来可不简单！

　　2016年1月10日，老张与老吴签订合同，约定老张以136万元买下老吴的一套房屋，并支付了定金3万元。但是后来，老吴并不配合办理相关手续，无奈之下，老张把老吴告上法院，要求继续履行合同。让老张万万没想到的是，在案件审理过程中，素未谋面的老徐竟以同样理由、就同一套房屋诉至法院，称其于2016年3月10日与老吴签订房屋买卖合同，并支付了部分购房款，房屋钥匙也已交付。

　　法院认定老吴的行为属于典型的一房二卖，老吴和老徐都成为了受害者。最终，老张同意解除与老吴之间的房屋买卖合同，由老吴返还定金3万元，并赔偿经济损失32万元，房屋最终卖给了老徐。

　　厉昱中介绍，除了这样比较常见的一房二卖合同效力问题认定以外，房屋买卖与民间借贷交叉并存、夫妻一方单方出售共同财产、无权处分人擅自处分财产、拆迁安置房部分共有人擅自处分财产、代理人超越代理权限订立合同、阴阳合同、中介炒房合同、买卖房号合同、恶意串通逃避债务合同等等，也都是二手房买卖合同效力认定的难点所在。

　　同时，违约情形各不相同、合同解除问题、违约责任承担等因素，也使得二手房买卖合同的认定变得非常复杂。法院在处理这类案件的时候，也必须面对诉讼程序繁琐、审理周期较长、矛盾对抗严重、调解难度加大等问题。

　　营造良好交易环境

　　需要各方职责坚守！

　　2010年10月8日，老陈与老杨在某中介公司的撮合下，签订了一份三方协议，约定老陈将从某房产公司购得的商品房更名给老杨，又约定签订协议后视为中介介绍成功，房屋成功更名至老杨名下后，老杨应立即付清中介费7000元。但是想要省一笔中介费的老杨动了坏心思，撇开中介公司，自行完成了房产交易。

　　得知真相的中介公司诉至法院，要求老杨支付中介费7000元。法庭上，老杨辩称自己是后来通过其他渠道获得该房源信息，但未能提供证据证实自己的说法。最终，经过法院调解，双方同意由老杨一次性支付中介费3000元。在这样的房屋买卖居间合同中，如果任由当事人买房看房后，跳开中介公司，逃避支付佣金的义务，那对于中介来说显属不公。

　　为了有效预防并切实减少二手房买卖中的各类纠纷，厉昱中对二手房交易中的各方当事人，都提供了对策和建议。对买受人来说，应当慎重选择房源、仔细斟酌合同条款、及时办理过户登记、保证交易过程全程留痕、谨记借名登记有很大的风险；对出卖人来说，不可主动违约、切莫轻易出卖尚未取得产证的房屋、不要签阴阳合同、应当如实告知共有人及房屋基本情况的真实信息、万万不可一房二卖；对中介机构来说，必须严格审查买卖双方的资格、确保合同条款清晰明确、督促买卖双方按照合同履行各自的义务。

　　营造良好的二手房交易环境，需要各方的共同努力，买受人、出卖人和中介机构在捍卫自己权利的同时，也应自觉履行相应的义务。