二手房买卖“营改增” 南京人缴税增还是减?

　　在人们惯常的印象中，增值税的征收一般只会和企业或单位有关。而5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开的“营改增”却第一次将个人（自然人）纳入了增值税的征管范围，比如个人二手房交易！3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂回答媒体提问时的有关表述，使个人二手房交易“营改增”成为热点话题。什么是“营改增”？对于很多要进行二手房交易的南京市民来说，“营改增”后究竟会有何影响？金陵晚报记者昨天就此话题采访了税务及相关领域的工作人员和专家。

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　　“营改增”：房子没升值就不用缴税

　　“营改增”是对“营业税改征增值税”的简称。昨天，南京市地税局的相关工作人员向金陵晚报记者普及了一些基本的税务常识。

　　具体到个人二手房交易，现在征收的“营业税”，就是对营业额直接征税。目前，南京的个人二手房买卖营业税的缴纳比例是房屋价款的5.6%，对符合一定条件的住房买卖还可免征营业税。在南京，去年，营业税免征条件就从原来的普通住房“满5年以上（含5年）”放松到“满2年以上（含两年）”；今年2月份，这一免征优惠政策又从“普通住房”扩大到“所有住房”。

　　改为增值税以后呢？个人买卖二手房，就只对房子增值部分征税了。也就是说，如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。当然增值税的征收税率会与营业税有所不同，而且从某种程度上来说，这个税率会直接影响“营改增”的结果——减负或是增负。

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　　税务部门：具体政策尚未出台

　　如今营业税即将改成增值税，税负将会如何变化，这是很多市民最关心的问题。

　　昨天记者咨询了南京市地税局的相关工作人员，对方告诉记者，目前“营改增”具体政策尚未出台，具体税率有何变化目前还不好说，不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。

　　正如此前税务总局局长王军所说，税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。因此市民不用担心“营改增”之后个人二手房买卖负税会增加。

　　据悉本轮“营改增”实施后，征收部门将有变化，此前个人二手房买卖相关税种如营业税、个税、契税等都是在地税部门缴纳，“营改增”之后，增值税要到国税部门缴纳，届时地税与国税部门也将进行交接。

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　　专家：可能分档次类别征税

　　南京财经大学经济学院经济系主任周绍东认为，目前“营改增”具体政策还没出台，很难判断个人二手房买卖交易负税有何变化。原来营业税是5.6%，改成增值税后税率究竟如何变化，现在不好说。

　　据悉“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合负税水平保持总体平稳。那么这一轮“营改增”后对于进行二手房交易的市民来说应该影响不大。

　　周绍东认为，“营改增”之后不大可能实行“一刀切”的政策。“营业税都是按照5.6%征缴，但是增值税不同，增值税是对这个房子的增值部分进行征税，每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论，我认为‘营改增’可能会对房子进行分档次、分类别征税。”

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　　中介：提高税费会降低购房欲

　　对于不少买房人担心的“营改增后买卖二手房需要多缴税”的说法，金陵晚报记者也采访了中介从业人士。河西二手房中介王祥认为，在目前去库存的大前提下，买卖房屋政策都以宽松为主基调，用于刺激购买。即便营改增的细则出台，也不太会将提高交易税费作为主要目的。所以，营改增后对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。

　　由于目前营改增的细则并没有出台，日后如何具体落实，税负是否会产生变化，现在都还未知。王祥分析预测认为，未来政策细则的制定，也有可能会根据一、二线城市地区不同来区分制定，或者根据房屋面积等划分，不会一刀切。但如果营改增后，买卖二手房的税费幅度增加较大，则有可能在一定程度上影响买方的购买积极性，扭转现在的卖方市场。

　　延伸阅读

　　税负增或减，算算就知道

　　据了解，“营改增”试点2012年起从上海开始推进，目前已有交通运输业、部分现代服务业、邮政业和电信业进入试点范围。不同行业增值税税率从6%到17%不等，例如现代服务业增值税率为6%，交通运输业增值税税率为11%，有形动产租赁服务增值税税率为17%。因此采访中有业内人士猜测，个人二手房增值税率有可能是6%或者11%。

　　如果按照11%的增值税税率计算，二手房“营改增”有哪些变化？算笔账给你看。

　　如果出售购买2年以内的房屋，最初买入价格为180万元，现在以300万元售出。需要缴纳的营业税则为300万×5.6%=16.8万元。“营改增”后如果按照11%的增值税率计算，则需要缴纳的增值税为（300万-180万）×11%=13.2万元，税负降低。

　　如果以380万元价格出售，需要缴纳营业税为380万×5.6%=21.28万元，“营改增”后按照11%增值税率计算，增值税需缴纳（380万-180万）×11%=22万元，税负增加了。

　　也就是说获利越多收的税越高，有可能超过营业税。

　　如果出售购买满2年的房屋，根据现行政策，则不需要缴纳营业税。根据“原则上延续过去的优惠政策”，这意味着增值税部分也有可能免征。

　　（注：以上只是猜测算法，最终个人二手房买卖如何缴税还有待细则出台。将产生哪些影响，目前尚难下结论。）　肖雪　刘玥

　　开发商：房地产市场回归理性

　　“这个政策出来以后，无疑是给过热的房地产市场泼凉水。”世茂地产南京相关负责人表示，5月1号“营改增”实施，其实是向市场释放一个良好的信号。“一些利用金融杠杆买房的人，还有一些投资投机的客户，面对这个政策会好好思考，到底要不要买房。”

　　“目前的市场，很大程度上提前透支了不少未来的购房需求。”该负责人坦言，房地产市场需要健康、可持续发展。“营改增”政策一定程度上调整了客户结构和市场结构，在挤掉一部分投机客以后，让房地产市场回归理性。

　　网尚研究机构研究总监虞珠表示，对房地产市场有影响，具体影响还要看后期细则。首先，营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税将纳入抵扣范围，进一步刺激写字楼等商业产品的去化。

　　其次，对新的住宅项目来说，因涉及可以抵扣项目，所以对企业的利润是有利的，但对于一些已开发完的企业来说，可能会缺乏抵扣项目，面临税负增加的风险。

　　营改增对开发企业是否利好，后期还要重点关注土地购置费用是否会成为抵扣项目。　（朱黎玲）