买套二手房 却被“租客”霸占

法官：条件不符“买卖不破租赁”，判定租客将房子返还买家

日前，听到靖江法院江阴园区法庭法官的宣判，赵海夫妻终于放下心头大石。今年7月份，他们夫妻俩拿着多年积蓄买了套二手房并领取了房子钥匙，却在交房日发现有人换了门锁，此人声称是这套房子的长租客，阻止赵海夫妻入住。赵海夫妻气愤不已，在争执无果且卖房人已逃债在外的情况下，与这名自称为租客的陌生人对簿公堂。日前，江阴园区法庭审结此案。

交房当日冒出一“租客”

赵海夫妻年已五旬，今年7月24日，两人经一中介公司介绍，对城区一处二手房及价格较满意，于是与卖房人吴军签订《房屋买卖合同》，购买吴军这套面积100多平米的房屋。7月25日、26日，赵海夫妻全额付清购房款63万元，取得了该房屋的不动产权证书，吴军将房子钥匙交给了赵海夫妻。考虑到吴军仍居住在房屋内，双方约定吴军在8月25日前腾房交付。

到8月25日交房日，赵海夫妻俩欢欢喜喜前去时，却发现钥匙打不开门。原来，这套房子门锁已被人更换，于是夫妻俩重新换了门锁，进入屋子后只见吴军已经搬离，屋内的空调、电视机等一些物品也被搬空。8月27日，两人再去时，发现门锁被自称为该房长租客的李四再次更换，双方发生争执并报警。

买房人与租客对簿公堂

花了63万元还拿不到房子，赵海夫妻越想越气，而此时卖房人吴军却已在外躲债，联系不上。赵海夫妻不得不起诉维权，将李四告上法庭。

庭审中，赵海夫妻表示，在吴军保证出售房屋未曾租赁给他人的前提下，夫妻俩才决定买下这套房。他们在买房前和签订房屋买卖合同后都去查看过该套房屋，房屋内仅有吴军及其家人居住，李四并未居住于该房屋。此外，他们得知，吴军与李四之间存在民间借贷关系，并非真实的房屋租赁关系，租赁协议仅为借款合同的担保。

李四称，今年5月上旬，吴军与他签订该房屋租赁协议，约定租期5年，租金1万元/年，保证金6000元。协议签订当天，他交付吴军保证金和一年的租金共1.6万元，吴军向他出具了收条。但此后吴军以各种理由一直未能将该房屋交付他使用。7月24日，他去找吴军，吴军要求他再给予一个月的时间腾房，租期可以往后顺延，他就同意了。8月24日，吴军将房屋钥匙交付给他，他对房屋进行打扫并更换了门锁。次日，赵海夫妻以对该房屋享有所有权为由更换了门锁，双方遂产生纠纷。李四说，若赵海夫妻同意支付他2.3万元，包含他已经支付的租金、保证金及他的损失，他同意不再继续履行与吴军之间的租赁协议；若赵海夫妻不同意支付上述款项，因他租赁房屋在先，即便赵海夫妻购买了该房屋，他仍有权居住在该房屋内。他表示，自己与吴军之间无借贷往来。

法官判决：租客将房子返还买家

根据“买卖不破租赁”规定，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买了这套房子的赵海夫妻该何去何从？

审判法官审理认为，法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，旨在保护承租人的占有、使用权，但该条款的适用有三个前提条件：租赁关系真实存在；出租人将租赁物交付给承租人且承租人继续占有租赁物；出租人交付租赁物于出租人后又转移了租赁物的所有权。本案中，李四仅提供了租赁协议及收条复印件，证明其与吴军之间存在租赁关系，未能提供上述证据原件证明其主张，因此无法认定李四与吴军之间存在真实有效的租赁关系。即便吴军与李四之间存在租赁关系，李四认可8月24日前一直由吴军使用该房屋，他一直未占有、使用租赁物，而赵海夫妻已于7月26日取得该房屋的所有权，该房屋的所有权在李四取得租赁物钥匙之前已发生转移，在该房屋所有权转移后，李四更无权继续占有、使用该房屋。李四自行更换该房屋门锁，影响到不动产所有人对该不动产的占有和处分，责任在李四。

江阴园区法庭判定李四不得妨害赵海夫妻行使所有权，将该房屋返还赵海夫妻。（文中人物皆为化名）