南京中国软件谷项目运用新思维让园区5年增值5倍

　　3月16讯 一块138亩的土地，原本只够容下三四个企业，经过公司化创新运作，采取“1+8”的形式联合开发，变成了容纳9家企业入驻，中国软件谷发展有限公司(简称“谷公司”)还实现自持6万平方米科技楼宇，国有资产大幅增值。3月12日，南京市组织的“迈上新台阶，建设新南京”集中采访活动走进雨花台区，记者在软件谷A5地块看到开发新思维。

　　A5地块位于软件谷南侧，靠近宁丹公路，是规划中的信息安全软件产业园项目所在地，也是软件谷战略南延的关键环节。软件谷公司负责人彭金斌介绍，该地块开发前，谷内多家企业找上门，要求拿地开发。彭金斌当时就定了一条规定：拿地可以，建好后必须企业自用，不得外租。看似简单，却堵住了部分企业“跑马圈地”的打算。之后，谷公司牵头，与8家高成长性、有用地需求但无工程建设管理经验、资金缺乏的软件公司合作，创造性地采取“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”模式，实现了集约开发。

　　与很多开发园区强调“大干快上”不同，软件谷把“科学地干、理性地干、算账地干、赚钱地干”写进了发展报告中，其公司化开发运作的制度设计，令人耳目一新。

　　“以往做园区，都是先成立一个管委会，再组建国企公司作为融资平台，通过征地拆迁，土地抵押贷款，再进行项目载体建设的二次开发，这是我省乃至全国园区开发的‘老套路’了。”中国软件谷管委会副主任卞艳艳说，“老套路”做法，虽然推进力度大，但存在政企不分、开发成本高企、投入产出比不高等弊端。因为过分强调“速度”，往往忽视“效益”，这也导致各地政府高额负债的严重后果。

　　同样是成立国企公司，但软件谷的制度设计不一样。一般的开发园区，都是由管委会一名副主任兼任企业老总，谷公司的负责人不在管委会兼职，公司大事小事自己就可以拍板，决策受到“上面”的行政干预较少。软件谷曾经有一个“惨痛教训”，2013年，拟参股北京的36氪互联网创业项目，因为决策周期长错失机会。仅仅一年，该项目评估价就由当时的2.5亿元变成了2.5亿美元。

　　另一个亮点在于，软件谷的国企平台不是简单地拆迁征地抵押贷款来推进项目建设，而是用政府注资来撬动社会资本投入，通过盘活存量土地和现有建筑，在开发建设过程中实现国有资产增持和增值。去年刚刚投用的软件谷大数据产业园就是成功范例。产业园所在地原只是一处低端办公楼，因建设标准落后，招商方向不明，加上管理不善，年年亏损。谷公司没有推倒重建，而是抢抓南京市授牌大数据产业基地的机遇，与谷内垠坤公司合作，对原有办公楼改造利用。去年2月完成装修，年底就完成90%以上的招商，实现盈利。

　　“谷公司成立以来，都是做项目二次开发，从无土地收益一说。”彭金斌说，即将交付的楚翘城综合体项目，就是采取了“财政注资、运作项目、形成资产、覆盖贷款、良性循环”的运作方法，17.8万平方米的“楚翘城”项目，销售办公楼宇6万平方米、收入9.1亿元，这块就已经抵掉了财政资金的投入。此外，谷公司还自持商业楼宇、办公楼宇7.3万平方米，形成了近17亿元优质资产。

　　“像人才公寓这样必须由政府投入的项目，经过公司化运营也能赚钱。”在南京首家软件人才公寓建设现场，项目负责人介绍，通过公寓商业附属设施面积以及房型数量的科学配置，谷公司又与意向企业进行商业谈判。预计今年交付投用后，首年就能实现租金收益的盈利。

　　公司化独立运作的另一个好处就是“灵活”。如今，谷公司把项目开发分为三大类，一是必须把控业态方向的专业园区，谷公司在与社会资本合作中都坚持控股；二是现有楼宇改造产业园的，一般由民企资本占大头；三是PE、VC这块，借力外智为我所用，一般占股比不超过30%。目前，谷公司与10多家民营企业、风投机构合作，成立独资、控股、参股各类子公司22家，所有已建成项目个个都实现盈利。

　　通过各种形式，不同比例的参股开发，谷公司四两拨千斤，实现了“滚雪球”式发展。据了解，雨花台区财政每年提供2亿元资金用于注资，使谷公司由2011年9月的1.3亿元注册资本增资到10.77亿元。但截至目前，谷公司总资产达到50多亿元，实现了国有资产5年增值5倍的惊人效率。

　　本报记者王世停