《中国建设报》南京调控放出组合技

南京市政府出台主城区住房限购政策，于9月26日起实施

据南京市委宣传部官方微信号“南京发布”消息，9月25日南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。

根据调控细则，南京市此次明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

或是由于市场热度不减，记者截稿前，26日晚间南京又追加公布了稳定楼市的十三条意见,要求进一步增加商品房、商品住宅土地供应，稳定商品住房价格。从限贷到限购，再到“十三条”，南京楼市的政策环境在调控组合技之下迅速收紧。

G54 地块：南京土地市场半年缩影

此前，南京由于房价、地价过快上涨， 先后在土地市场和房地产交易市场收紧政策。然而近期，南京房地产市场热度不减，上周南京首场网上土地拍卖又震惊全国，多幅住宅地块突破最高限价，房企在连续一周的白热化的争夺中只能通过“摇号”决定地块归属。

9月20日，南京市出卖的7幅土地全部达到最高限价；9月21日入市的6幅土地同样因为价格超限需要通过摇号决定归属，同时，根据政策这些地块未来需要现房销售。21日出让的江宁G53、G54、G55、G56地块由于规划完善的办公、商业、生活服务等配套设施备受各方关注。其中G54地块引来64家开发商参与摇号。据媒体报道，现场有开发商调侃表示：“1.5%的中签概率比买房子摇号还难。”

限购恐源于库存见底

中原地产研究中心统计数据显示：南京是全国房价上涨四小龙，涨幅惊人，从统计局公布的8月房价指数看，环比涨幅4.1%，同比涨38.8%。同时，南京的地王数量也领先全国，截至目前，南京已经出现了至少25宗溢价率超过100%的地王地块。

统计数据显示，南京地王频繁出现，年内土地出让金已经超过1404.9亿元,同比涨幅高达182%。前8月南京二手房已成交10.74万套，比去年全年成交量多出1.3万余套。商品房成交量也已经超过10万套，目前可售套数仅2.2万套，按照当下的去化速度，库存只够卖两个月。

近来限购的厦门在7月份已经出台信贷收紧政策，在房价依然未抑制住的情况下加码出台了限购政策。南京同样如此，自8月12日起开始限贷，同样在房价没有抑制之后加码出台限购措施。目前，在房价的压力之下，杭州、苏州、厦门和南京4个二线城市已经实行限购。

牛市的不安全感

南京限购的重出江湖，似乎有一种“盖棺”的感觉，而结合此前半年当地土地市场的疯狂来看，也不免招来一些抱怨。有市场声音认为，在房价地价双涨之后，限购无异于“卸磨”，对于开发商来说，未来的南京将是一个充满不确定的市场。

从南京土地市场的供应规模来看，在2013年以前基本保持在每年400万平方米以内，从2014年开始提高到每年600万平方米，所以从2017年开始，保守估计每年新房供应面积都不会低于1000万平方米，在限购的前提下，这对于南京的人口净流入规模来说应该是供应充足的。

此前，南京本地市场长期稳定，但本轮牛市中，首先是宽松信贷政策对购房需求的推动，其次是上海作为一线城市的需求挤出效应，两者共同将南京楼市引爆。目前，在限购政策和“十三条”推出后，市场必将得到调整，那么南京楼市的未来，将很大程度上由宏观经济政策所影响，尽管目前市场专家对此比较乐观，但这给一些开发商带来了不小的恐慌感，毕竟部分新成交的地块楼面价格应经超过周边存量房均价。

长三角楼市或进入新阶段

与南京市场类似的，9月18日，杭州多个楼盘爆发了一阵“围抢”。当日下午，杭州即出台了新一轮限购政策，限制外地人在杭州的购房，导致18日的新房日成交量达到了有史以来的天量，总量达到5015套。

在此之前，当地很多楼盘上调售价，楼盘的捂盘惜售行为开始出现，杭州市住房保障和房产管理局也及时开出了罚单。半年之内，长三角地区如击鼓传花，价格轮番上涨，然而，潜在的风险正在越来越多地被提及。

9月27日，由中国指数研究院主持并发布的《2016年长三角城市价值白皮书》就对本轮房价上涨突出的城市提出了质疑，认为很多城市其实根本不具备支撑房价如此上涨的潜力。

该项研究调用了长三角地区的经济产业、人口、城市配套、土地、支付能力等数据，对长三角地区的21个城市进行价值评估，其中几个城市综合得分中，合肥甚至落后于无锡、宁波，其产业经济、配套在整个长三角城市群中得分不高，其中产业因子得分甚至低于湖州、台州这样的长三角中小城市。然而在今年上半年合肥却因为房价涨幅过大，与南京一同被称为“四小龙”。9月19日，国家统计局公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》也显示，在17个同比涨幅超过10%的城市中，合肥上涨幅度超过40%，赶超4个一线城市。对于这种不匹配，中国指数研究院负责人表示，如果盲目进入这类城市，不论开发商还是普通购房者都可能会将面临长期深套的潜在危险。

上述研究认为，如果从经济基本面来看，长三角地区不少城市的房价中长期升值空间其实非常有限，除了合肥外，宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市的中长期升值潜力也非常弱，这与近期很多人看到的房价快速上升形成了鲜明的对比。

翻看近些年的调控历史不难发现，上一轮调控中，长三角地区部分城市在推出限购后，房价涨幅一度得到遏制。业内专家表示，南京一连串调控组合技的释放，对长三角地区楼市有极强的信号意义，不排除陆续还有其他城市跟进，而对于该区域的投资回报则必须重新审视。

中原地产首席分析师张大伟就认为，对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说，南京限购等这一轮政策收紧代表了政策方面的改变，资产去泡沫政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集出现。

本报记者 童亦弟 北京报道

2016年9月28日《中国建设报》头版