《中国建设报》分类改造 和谐征迁

改善城市人居环境如何避免大拆大建，和谐征收、补偿安置？在国家加快推进棚户区改造机遇下，江苏省无锡市将建设现代化城市的重点转向老城区更新改造，聚焦人居环境改善。该市按照“统一规划、分类实施、总体提升”的要求，对老城区进行分类改造，统筹实施“城中村”、危旧房、旧住宅区改造，使城区人居环境优化与城市低效用地改造盘活、城市区域功能优化有机结合起来，探索创造“宜居无锡”新模式。

分类改造列出时间表

据了解，无锡市启动了“城中村”、旧住宅区、危旧房整治改造专项行动，列出了各类地块改造与整治时间表。按照计划，无锡市将利用3年时间对中心城区173平方公里范围、200个“城中村”进行环境综合整治，到2017年快速内环路内“城中村”全部完成改造。今后3年，无锡将改造城市建成区内配套设施不完善的成片危旧房45万平方米。此外，中心城区377万平方米旧住宅区改造整治工作将在两年内完成。

无锡市在改造整治中坚持规划引领，做到分类实施。其中，“城中村”的改造整治分为征收改造与环境整治两种类型。一些可依托城市基础设施、环境工程、社会事业项目建设改造整治的“城中村”，将采取土地使用功能置换的办法，通过征收改造的方式进行整体改造；一些不需要拆除改造的“城中村”，则按照不低于二星级康居乡村环境的标准进行综合整治，完善公共配套设施，改善环境风貌。成片危旧房改造主要通过征收改造的方式实施。旧住宅区将重点改造升级小区内的水、电、气、消防等配套设施。

纳入城市低效用地再开发

为了提高旧城改造的土地使用效率，无锡市还把“城中村”、危旧房改造纳入城市低效用地再开发专项规划，以便在城市土地利用结构调整和人居环境优化中，同步实现城市土地的集约化利用。《无锡市城镇低效用地再开发实施方案》明确，将布局散乱、城乡规划确定需要改造的“城中村”，列入了城市低效用地再开发的首类。

为配合城市低效用地再开发，无锡市还出台了有利于加快“城中村”改造的土地政策。凡是原村集体组织申请自行实施“城中村”改造的地块，可不纳入政府出让土地的储备用地。对村集体组织自行开发改造的“城中村”，在依法征收为国有土地后，相关建设用地则以协议方式供应给原集体土地所有权人。对照地块新规划设计条件的市场评估价格，“城中村”改造实施主体只需补缴15%的土地出让金。

探索征收补偿安置新模式

在组织实施旧城改造时，无锡市还大胆创新房屋征收补偿安置模式，优化集体土地上房屋征收补偿安置政策，将改造中影响社会稳定的不利因素化解于无形。

从2014年起，在城市地块改造中，无锡市实施地块改造事前征询制和签约比例达标生效制，并取得了明显成效。丽新路地块是无锡市实施地块改造事前征询制和签约比例达标生效制的首个地块。该地块住宅面积达到5.04万平方米，涉及房屋征收的家庭多达1131户。由于改造前充分征询了地块内住户的意见，征收人与被征收人在房屋补偿安置上很快达成一致。不到半年时间，就有近97%的住户完成了签约。

集体土地房屋征收拆迁政策一直是城市房屋征收拆迁争议的焦点。为打破“城中村”改造补偿安置的政策瓶颈，无锡市依据相关法律法规出台了市区征收土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法，使集体土地上房屋征收补偿方式逐步与国有土地上房屋征收补偿方式接轨，打通了集体土地房屋征收货币化补偿的通道，为当地房地产市场健康运行拓展了循环发展的空间。

刘韶岭

2015年4月21日《中国建设报》2版