单价4万的房子，没开盘已卖300套
买家都是台湾客！南京豪宅市场回暖，但供大于求的格局一直没变
总价500万—1000万的豪宅公寓没开盘已卖出300多套，买家却都是“台湾客”。近期河西一家豪宅就上演了这样的“奇观”，下半年以来，包括河西的仁恒江湾城四期、涵碧楼行馆，城中的万科安品街，绿城和融创分别位于汤山、老山的两个“桃花源”项目，南京楼市“千万级”豪宅一下多了好几家，这些豪宅从眼下到明年都将扎堆入市，供大于求的格局日益凸显，开发商也在不断“绕”出南京寻找市场。 豪宅没开盘已卖出313套买家是台湾客 8月底，河西豪宅项目涵碧楼行馆一次性领取了757套酒店式公寓和184套办公房源的销许，其中酒店式公寓毛坯均价高达3.9万元/㎡，超过此前仁恒江湾城四期3.89万元/㎡的精装修均价，创下河西房价新高，上周三，该项目“不声不响”在一天内上传了313套认购数据，销售金额高达14亿，瞬间进入全市热销排行。不过此后就有业内消息传出称，这313套房的买家其实并不是南京客户，而是给台湾客户保留的房源，此前已被预订，领到销许后一次性上传，跟南京市场已没有太大关系。 “确实是台湾客户订的房子。”项目营销负责人昨日对记者表示，此前南京涵碧楼已经通过外地一家合作机构，面向台湾客户进行营销推广，由于涵碧楼在台湾已有知名度，跨地销售比较顺利，首批房源就有313套被认购，而面向南京本地市场的销售工作眼下才刚开始：“目前我们正在陆续通知本地的意向客户，与他们洽谈签约。” 记者了解到，此前预期价位高达4.8万元/㎡的涵碧楼项目目前实际毛坯销售均价在3.6万元/㎡，加上7000元/㎡的精装标准，均价大约在4.3万元/㎡。项目首批推出的酒店式公寓为365套，大户型总价高达912万—1200万，截至目前台湾客户已消化了大部分。 南京豪宅外地卖房先例不少效果不一 豪宅项目去外地推广卖房，或者搞“圈层营销”，其实在南京市场早已不乏先例，2008年，河西顶级豪宅仁恒国际公寓就曾在上海举办推介会，当时项目的254套豪宅公寓户均面积已达250㎡，平均总价500万元左右。2005年位于玄武湖的南京国际广场也曾尝试“全球发售”，其大平层豪宅“御景华府”起售价5000美元/㎡，起售面积就达500㎡；针对外籍高管客户的“怡景公寓”均价则达2万元/㎡。还有位于鼓楼的绿地紫峰大厦72层观光层，去年也曾委托国际五大中介机构签约全球寻找买家，每平方米叫价7万。 不过这些项目去外地甚至境外推广的成果却好坏不一，仁恒国际公寓当时在上海推介时，曾吸引了一部分上海仁恒业主来宁看房。南京国际广场“全球发售”后，由于定价高昂和项目本身不成熟，仍旧难以摆脱长期滞销的困局。最终还是被方兴地产入主“接盘”，至今项目两三千万一套的大平层公寓仍在销售，绿地紫峰大厦观光层去年境外发售后，也传出有韩国一家大型企业准备洽谈入驻，目前尚无进一步的消息。“外地推广能成功的主要还是那些有区域客户基础的品牌。”有业内人士表示。 更多“千万级”豪宅浮出水面 新豪宅登场，一些“沉睡”的豪宅项目也在登台，上月南京市场传出绿城低调接手汤山一幅地块，日前南京绿城在微信朋友圈中打出“绿城南京桃花源，邂逅汤山”、“明天的汤山，真要高攀不起了”等推广语。并且发出“绿城南京桃花源”的微信楼书，汤山地块也被确定为开发绿城豪宅标杆“桃花源”。据微信楼书介绍，“绿城南京桃花源”是继杭州、苏州之后绿城在全国推出的第三座“桃花源”，规划建造千万级的中式别墅产品。项目占地540亩，包括140亩的住宅及400亩的商业，规划酒店及会所等物业。其中中式合院住宅的定价每套达1000万元左右。预计最快明年上半年入市。 记者了解到，绿城接手的就是2008年被南京中闻投资发展有限公司以底价3.37亿元拿下的汤山侯家塘地块，凑巧的是，此前曾与绿城合作后又“分家”的融创，今年5月也已低调入驻位于江北佛手湖高端别墅项目“二十四方”，由于融创此前与绿城合作开发过苏州桃花源，即将开发项目二期的半岛地块目前也将备案名定为“桃花源山庄”，据记者了解，此前二十四方项目一期已开发完毕，二期眼下就有21套大平层别墅准备销售，面积350㎡、410㎡，销许均价达到2.6万元/㎡，照此计算总价也在900万—1000万。至此两个名为“桃花源”的“千万级”豪宅如今都在南京聚首。 不过接下来，“桃花源”如何成双也成了问题：“佛手湖的桃花源山庄的地名已经备案了，是项目公司申报的。”浦口区民政局地名办的一位工作人员对记者表示，一旦备案，其他项目也无法申报同样的地名，“前一阵市地名办也咨询过我们，江宁那边有项目想申报同一地名，目前肯定是不能重复批的。”不过绿城方面此前也曾对外表示，汤山项目推广阶段已确定使用“绿城南京桃花源”的名称，后期也不会更改。对此有业内人士分析，豪宅“标杆”在南京一下子多了两家，未来也不一定只针对南京市场，比如苏州桃花源就有四成以上客户来自国内各地，南京项目比例可能会更多。 豪宅扎堆引发“供大于求” 自2003年国土部门发布“禁墅令”以来，南京已逐步取消了纯别墅用地出让，“南京适合做顶级别墅的地块屈指可数，算算看也就那么几个。”一位在南京操作过顶级别墅项目的开发人士坦言，目前南京市场上的顶级别墅项目大都是此前出让的老地块，也就三四个，这些地块都是几度易主，显然做起来并不容易。该人士称，做好顶级别墅项目需要企业的开发实力和操盘经验、合理的产品定位以及合适的入市时机，成功的顶级别墅项目实属寥寥，虽然绿城融创双双入驻很值得期待，开发千万级别墅仍会面临一定市场考验，两家房企还需寻求更好的营销渠道。 新景祥机构的一则报告指出，2014年南京别墅市场上市量近70万㎡，成交量约50万㎡，供销比高达1.4。而且自2010年以来，南京别墅市场就一直处于供大于求的局面。位于远郊区域的独栋、联排和双拼别墅基本供大于求，成交仍然以中小面积经济型别墅为主，总价集中在400万—600万。 网上房地产数据表明，今年1—8月已成交的5.75万套住宅中，面积100㎡以下住宅成交达3.25万套，占比56%，面积160㎡以上住宅成交4543套，占比仅为8%。此外单价1.8万元/㎡以内住宅成交达4.45万套，占比75%，单价2.5万元/㎡以上住宅成交仅为3789套，占比约6%。另据业内统计，南京总价800万以上的住宅3年内只卖了23.96亿元，很多豪宅项目去化长达数年。迄今为止，南京市场多数豪宅项目依旧去化缓慢，城中一家早年曾叫出5万元/㎡天价的豪宅项目，此后一度改为毛坯销售，至今成交率仅为3成，河西一家早年冲击4万元价位的大户型豪宅，如今也改毛坯销售，均价一度不到2.2万元/㎡，至今成交刚过一半。 业内人士认为，受一线城市豪宅市场回暖带动，南京豪宅市场眼下也有回暖势头，但价格上还需根据市场需求来定位，此外豪宅项目只会对高端住宅的价格走势产生局部影响，对普通住宅影响不大，购房者也无须担忧。 记者乔淳 -相关新闻 住建部发布通知明确异地公积金贷款操作 住建部昨发布关于住房公积金异地个人贷款操作问题的通知，通知规定，缴存城市公积金中心(含分中心)负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对，掌握提取、还款、变更和逾期情况。 根据通知要求，贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询，并一次性告知贷款所需审核材料。职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请，缴存城市公积金中心根据职工申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存职工在异地贷款还贷期间，如住房公积金个人账户转移，原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后，及时对异地贷款情况重新标识和记录。异地贷款出现逾期时，缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作，根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。晨宗
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编辑: 项贤军、王瑶