南京一小区新物管进场旧物业拒退场引发争执惊动110

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　　交汇点讯　2016年1月1日，正当人们庆祝元旦时，位于南京市鼓楼区的长阳花园小区，却因新物业进场旧物业拒绝退场，现场一度引发争执，甚至还惊动110。今天上午，仍有旧物业多名保安聚集在小区大门口附近要求进小区上班，遭到拒绝。

　　新老物业换岗难，在南京并非个案。老物业走得不开心，新物业来得不顺利，新老“管家”交接过程中，繁琐的更替事宜一旦处理不好，更将对居民日常生活带来麻烦。新老“管家”交接，冲突该如何避免？

　　 【冲突】“新管家”进驻小区引发争执

　　元月1日，是南京长阳花园小区新的物业管理公司银城物业进场的日子，但旧物管江鸿物业拒绝退场，现场一度引发争执，甚至还惊动110，随后赶来的鼓楼警方将有关人员带往派出所接受调查。

　　当天多位小区业主报料称，新旧物业公司及业委会成员聚集在小区内，现场发生争执。其中一位报料人王先生告诉记者，“今天是小区的新物业公司进入小区接管的日子，但旧物业公司不肯退场。”

　　交汇点记者来到长阳花园，见小区门口挂出横幅，写着“长阳业主欢迎银城物业入驻，共创美好家园”。一位业主告诉交汇点记者，银城物业是小区业主大会投票表决，经业委会同意选出的新物管，原先是江鸿物业在管理小区。今天上午，记者再次来到现场时，虽然小区几道门岗值勤的保安均换成银城物业，但旧物业多名保安聚集在小区大门口附近要求进小区上班，遭到拒绝。

　　多名业主向交汇点记者证实，事件起因是小区业主大会近期通过投票表决，选出了新的物管，但旧物管质疑业委会在多个方面存在问题，因此拒绝移交。

　　业委会：旧物业管理不善遭到业主不满

　　据了解，2015年12月，经长阳花园业主大会投票表决，银城物业获得广大业主肯定，成为长阳花园新的物业管理公司。小区业主李先生说，银城物业获选，对于小区和业主本应该是件非常值得高兴、庆祝的事情，现在却因为江鸿物业拒绝撤离，而搞得小区人心惶惶、居无宁日。

　　李先生说，江鸿物业对小区管理这么多年，如今小区卫生环境极差、公共设施损坏殆尽，如门禁系统、监控和消防系统，以及小区住户被盗事件频发，小区多年以来属于全体业主的公共收益帐务不明。

　　对此，长阳花园小区业委会负责人俞主任告诉交汇点记者，原物管公司江鸿物业，由于管理不善，小区管理不到位，公共设施损坏现象严重等，招致业主不满。2014年小区成立了新的业主委员会。“业委会跟江鸿物业没有合同关系，根据法律规定，我们业主委员会自成立之日起，与前期物业的合同就自动终止。”该负责人说，一年多来业委会为寻找新“管家”不停奔走，“去年6月份，我们已经发了告知函给江鸿物业，告知他们我们正在启动招聘新的物业管理公司。之后，通过公示、公告、报名，江鸿物业也参加了报名，后经小区业主大会投票表决，综合评分，江鸿物业落选，银城物业以高票选中并签下了合同。”俞主任说。

　　小区业委会另一名负责人表示，江鸿物业的合同早在2014年底第四届业委会产生时到期，当时由于广大业主对江鸿物业意见很大，第四届业委会随即出函要求江鸿物业加强管理，归还属于全体业主的公共收益，但江鸿却一直拒绝进行整改，拒绝归还属于全体业主的公共收益。在与江鸿物业交涉了一年无果的情况下，业委会不得不启动物业选聘工作。现物业选聘结果已出，小区共878户，共回收729张选票，614户选银城物业，71户选金地物业，32户弃权，7户反对，149户因无人在家或者发票时有人，收票时无人，未能有效发出或者收回选票。按小区议事规则，弃权从多，为了避免事后有分歧，开票当天149户未投票及未能及时回收的没有计入多数，如此过硬的选票结果说明了长阳人对好物业的企盼和支持，反应了长阳人急切希望改变小区的面貌。

　　可是，银城物业作为小区全体业主合法选聘的物业，所有选票真实有效，合同签署，理所应当入驻长阳，江鸿应该无条件配合新物业交接并退场，但业主公选的结果居然因为江鸿拒不交接而无法实现。

　　“我们大家是长阳的主人，业主大会的投票结果是业主行使权利的决定，不容践踏，应自觉遵守长阳花园业主大会的选聘结果，从2016年开始，新物业银城物业必须进场，江鸿物业无权拒绝退场。”该负责人说。

　　旧物业：业委会“不合法”，存多个方面问题

　　调查中，江鸿物业公司对为何不愿退出长阳小区，向记者道出了诸多方面的原因。江鸿物业公司经主任介绍说，他们之所以不愿退出长阳小区，首先对小区第四届业委会相关行为的合法性提出了质疑，这届业委会成员中，有多人拖欠了物业公司的物业费，按照相关法律拖欠了物业公司物业费的业主，是不能成为业委会成员的，“至今他们中还有不少人，拖欠了物业费，这样的业委会合法性，我们提出了质疑。”经主任说，还有新的物业公司在当初竟聘时，其物业费比他们高，却当选了，这个问题也让他们想不通。另外，小区公共收益，广告和停车收益双方存在大的意见，目前他们也不能随便退出。

　　而对于小区业委会指出，江鸿物业由于管理不善，小区管理不到位，公共设施损坏现象严重等，招致业主不满的情况，江鸿物业公司经主任表示，他不能授受。他说，小区公共设施损坏，如门禁系统、监控和消防系统，他们多次向业委会打报告要求签字却不予回复，导致门禁、监控和消防等公共设施损坏而无法维修，让不少业主对他们产生不好的影响。

　　截至交汇点记者发稿时，事情仍没有得到解决，旧物业办公场所仍封着，老物业公司未移交物业管理用房，当地街道办等相关部门已经介入协调之中。

　　 【乱象】业委会难炒物管鱿鱼

　　新老物业换岗难，在南京并非个案，仅去年以来，南京多个楼盘的物业管理权交接风波不断，被炒的“旧管家”不肯让位，中标的“新管家”坚持上岗，导致新旧物业共存小区内屡起冲突上演“三国演义”。

　　近期，在南京江宁一小区内，小区业主说，“我们小区现在有两个物业，老物业不肯走，新物业强行入驻，两方时常发生矛盾，甚至大打出手。我们业主人人自危，老人和小孩晚上都不敢出门！小区里有三方势力，现在纠缠在一起，经常发生激烈的冲突。”

　　小区业主陈先生介绍说，小区里发生纠纷的有三方，分别是老物业、新物业和新换届的业主委员会，业主委员会要求用新物业替换老物业，老物业因质疑业主委员会，觉得他们不能代表大多数业主的真实意愿，不肯离开，三方就此问题发生多起纠纷，甚至发生肢体摩擦。

　　“我们觉得，现在的业主委员会不能代表小区大部分业主的意愿。”小区老物业负责人表示，新物业强行入驻，之前发生过一次冲突，当时新物业将道闸和桌椅砸坏了。如今，他们也对业主委员会的合法、合理性产生了质疑，“经过调查我们发现，本届业委会里有部分人未按时交纳物业费，还有两人并不是业主，只是居住在这里。按照规定，他们并没有被选举的资格。”

　　而该小区业委会负责人表示，他们的流程依规依法，都是在街道的指导下进行的，并不存在违规行为。老物业不作为，小区管理得不好，他们为了业主的利益，进行了小区物业的招投标，最终选择了这家新物业，至于新物业和老物业发生的矛盾，业委会虽然知情，但是无能为力。

　　记看调查发现，近年来类似该小区这样,在新老物业交接时上演“龙虎斗”的并不鲜见：之前南京市龙凤花园、吉庆家园、时光澔韵、兴元嘉园等多个小区在新老物业交接时，均出现了老物业不肯退出的尴尬局面。合同到期，多家老物业不肯退出，小区居民一直“享受”着新老物业的“双重服务”。“新物业是我们召开业主大会选聘出来的，老物业合同早就到期了，凭什么不走？”小区居民说。

　　还有的小区新老物业管理公司交接仪式现场，发生群殴事件。旧物管与业主和新物管公司发生激烈冲突。在警方介入下，虽然接管手续顺利完成，但旧物业保安坚持不退场，小区进出门岗出现一岗两班人的怪象，有时双方闹得很凶，不得已当地警方介入值班，小区甚至进出门岗还会出现一岗三班人值班的怪象。

　　 【探因】业主未进门已被选好“管家婆”

　　在南京，不少住宅小区物管在房子交付前由开发商指定物业公司，未强制进行招投标，业主被动与开发商指定的物业公司“结婚”。从已经发生的物管权交接风波看来，不难发现，但凡被“炒掉”而又不愿意撤走的物业管理公司都有开发商背景。

　　“旧管家”被“炒”而不愿下岗，是开发商不准物业管理公司走，还是物业管理公司不想走？这一点值得商榷。据一位不愿具名的物业服务企业内部人士表示，其实新旧物管交接难的问题，主要是经济利益的驱使所致。

　　在物业服务行业内，前期物业与业主的关系，被形容为“先结婚、后恋爱”。业主被动与开发商指定的物业公司“结婚”。而在之后的服务中，业主一旦对这场“包办婚姻”不满意，就会产生“离婚”冲动，继而通过业委会来解除“婚姻”关系。

　　尽管国务院的《物业管理条例》中明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，即前期物管进入必须进行招投标。但实际情况未能做到，房地产市场中普遍实行卖房捆绑销售物业管理，业主还没进门，开发商已给业主选好了“管家婆”。

　　据记者观察，业委会炒“物业”鱿鱼的原因主要有四个方面：不满意服务质量、管理费不合理、物业服务企业涉嫌违规挪用管理费、物业服务企业偏袒开发商利益。其中物业管理用房、会所、车库等小区共有产权部位在交接时，由于牵涉到其收益问题，老物业往往与业主产生较大争议。

　　 【建议】加强物业监管提高新物业选聘透明度

　　《江苏省物业管理条例》第56条、87条明确规定，业主大会决定选聘新物业，老物业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务。未按规定的，处5万元以上20万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低相关企业资质等级甚至吊销资质证书。

　　江苏致邦律师事务所主任薛火根律师认为，这个《条例》从流程上规范了新老物业的交接工作，但物业管理更需要政府主管部门加强监督和管理，特别是物业管理费的使用监督机制，为老物业退出、新物业进入打下基础，才能有利于减少交接争议。

　　解决了利益纠纷，还需提高选聘新物业过程的透明度。南京市物管办有关人士表示，为了解决业主大会召开困难、过程不公开、真实性难以保证的问题，市行业主管部门已研发了用于业主网上投票的业主公共决策平台，以确保新物业选聘过程公开、透明，并代表大部分业主的真实意愿。为了减少新老物业交接纠纷，业委会也可聘请物业管理专家和专业法律顾问，对业委会备案、招投标、新老物业接管程序提供专业化建议，从而使交接更顺畅。

　　薛火根律师还建议，行业协会要制定相应行业行规来约束物业企业的不诚信行为，比如老物业不愿移交完整的材料，可以上行业“黑名单”；通过加强行业自律，规范新老管家顺利交接。

　　交汇点记者 卢斌