揭秘南京职业“二房东”：一个家族手攥200多套房
杭州人小蒋长期扎根南京仙林地区，手上攥着四五十套房产。他是一名职业“二房东”，虽然这些房产没有一套真正属于他，但他每天都能通过出租这些房屋“掘金”，并准备用赚到的钱购买一套真正属于自己的住房。
职业“二房东”如何运作？他们的身上又有着怎样的故事？近日，记者走近职业“二房东”的包租生活。
小蒋个头不高，却和其他浙商一样具有敏锐的投资眼光。3年前，他还在杭州经营铝合金生意，2家门面一年可以带来10多万元收入。由于业务单位经常拖欠货款，他果断决定放弃铝合金生意。
当时，小蒋的大姨子已经先行一步，来到了南京仙林从事房屋出租生意。一家人从中看到了商机，于是小蒋等人陆续来到南京发展。
职业“二房东”有“不常为外人道”的独特运作模式。首先，为了保证足够的利润空间，小蒋只选毛坯房整租，而精装修房一般租价较高，留给“二房东”的运作空间太小。
其次，毛坯房如何装修非常关键。一般来说，小蒋会对房屋进行简单装修，装修标准基本满足居住需求即可。装修中的水电材料自行采购，尽量压缩成本。装修时尽量多分割出房间，实现利益最大化。“一般来说，一套约130平方米的三室二厅公寓，装修费只需约6万元。”小蒋说。
第三，与房主的租期必须签长约。由于自己要投入装修费用，他们一般都要求租期满5年甚至更长。
“一家人”3年时间盘下200多套房
130平方米毛坯房装修后出租，“二房东”收益几何？
小蒋以他手中的出租房举例说，根据目前仙林地区的房租水平，一间20平方米、带独立卫生间的朝南卧室每月大约1300—1400元，客厅改造成的卧室价格略低，每月大约1100—1200元。次卧每月大约1000元左右，朝北小房间再低一些，每月七八百元。
“一般来说，一套130平方米的三室二厅房屋，总租价在5000元左右。”小蒋说，减去每月支付给房东的2800元租金，“二房东”每月每套房能赚到差价2000多元。
2000多元差价并非利润，因为前3年“二房东”需要消化装修成本，因此基本没有利润。后两年“二房东”才开始赚钱，但每年还要除掉2—3个月的空租期。
由于敏锐把握住了商机，加上自己勤快诚信，小蒋手中掌握的房屋数量越来越多。3年来，他手头已攥有四五十套出租房，其中在南大和园小区就有20多套。如果加上他弟弟、小舅子等人掌握的出租房，小蒋一家在仙林总共掌握了200多套出租房。
栖霞公安分局仙林派出所统计显示，在仙林地区，像小蒋这样的职业“二房东”有120多名。为了管好“财源”，这些职业“二房东”每两三天就要到出租房巡视一番，忙着签订合同、续租、收钱、维修等各种事宜。
租客要求逐渐提升，“二房东”最担心群租安全
有人形容“二房东”做的是无本万利生意，只要包下出租房就可以在家里躺着收钱。不过，在小蒋眼里，根本不是这么回事。
小蒋告诉记者，出租房尤其是群租房人员流动较快，不少人只租两三个月，他从签订租赁合同，到办理租客暂住手续，再到协调各种事务，“很少有闲下来的时候。”
平时，小蒋最担心的是群租安全问题，为了确认暂住人口不会是坏人，他在租客入住3天内，会主动到公安机关为租客登记备案。此外，为了防止发生火灾，小蒋还为每个出租屋配备了灭火器。
“这两年房屋转租市场发生了很大变化。”小蒋介绍，例如，以前毛坯房装修，根本原则是利益最大化，隔出的房间越多越好。但现在租客要求提高了，房屋装修原有格局基本保持不变。
为了防止群租产生邻里纠纷，小蒋在和租客的合同中还明确约定，房客不得产生噪音，不得影响小区环境，否则视为违约。“为了协调群租矛盾，仙林派出所帮助我们做了大量工作，例如拟订群租公约等，这一点要特别感谢他们。”他说。
群租房等私房出租户屡成管理难点
一套群租房内挤了10多名年轻人，一到夜晚就噪音扰民，周边邻居安全感下降……为了管好群租房等私房出租户，栖霞警方今年创新推出“五色管理法”，取得良好效果。
前几天，一名吸毒人员在仙林地区应聘到一家房产中介工作，随后便准备寻找群租房入住。在他刚和“二房东”签订租房合同时，他的相关信息被及时反馈给了社区民警。民警查询发现，这名吸毒人员有前科，立即将之纳入视线管理。
吸毒人员能够及时进入警方视线，得益于栖霞警方在全省首创的出租房五色管理法，其具体做法是，将5种私房出租户分别标注不同颜色进行分类管理。群租房标注为红色，家庭式旅馆标注为橙色，境外人士承租房标注为绿色，寄住人口承租房标注为黄色，暂住人口承租房标注为蓝色。颜色不同，管理方法也有所区别。例如，红色出租房为管理重点，每月上门检查不少于1次；橙色出租房以天为单位出租，警方每天上门一次；蓝色、黄色、绿色出租房上门检查频次略低。
在仙林派出所，副所长戴兴磊一口报出辖区出租房数量：总数5600户，其中群租房700户，外租房450户，家庭式旅馆145户，寄住人口承租房约1000户，其余为暂住人口承租房。戴兴磊说，实行“五色管理法”，有利于公安机关有针对性地对出租房进行分类重点管理，做到以房管人、五房定位、分色标识、定期上门。