"首次购房"房贷条件优于"首套房"
首付比例低5-10%，利率优惠相同
人行南京分行在公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的同时，对现行住房信贷政策作了进一步梳理。根据该行解释，“首次购房”和“首套房”是不同的概念要明确区分，外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。
人民银行南京分行相关人士介绍，关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是2月份国家出台的最新政策。本次人行南京分行和银监会江苏监管局出台的《通知》，并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整，外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。
目前，江苏居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房（既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房），在商业银行无购房贷款记录，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区（除高淳、溧水外）按揭贷款最低首付比例为25%，高淳、溧水最低首付比例为20%；贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。
也就是说，此前既没买过房，也没贷过款的人，是标准的“首次购房”者，首付比例低于已有过购房经历的人。
按照国家政策，对以下3种情况，可以执行或比照执行“首套”住房信贷政策：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。“首套”房贷政策即：最低首付30%，贷款利率打七折。目前，南京地区银行普遍执行的是9折利率。
在“二月新政”发布前，对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款（即通常所说的“二套”房贷）最低首付比例国家定为40％，目前南京、苏州执行45％，省内其余城市40％。贷款利率下限为上浮10%。
而在国家二月份发布的最新政策中，有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，也可灵活执行“首套房”的最低首付比例，即30%。
不过，江苏省根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求，要求南京市除高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即最低首付45％，高淳、溧水最低首付30％，贷款利率下限均仍为上浮10%不变。
也就是说，对有房贷的“二套”房贷，“已结清”和“未结清”是有较大差异的，主要差别在贷款利率方面。
对于“首次”与“首套”的认定问题，本次《通知》针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。“首次”和“首套”的差别在于最低首付比例相差5或10个百分点，贷款利率下限则均7折。本报记者 查金忠
