靖江物业服务收费管理新规出台
近年，我市住宅小区越来越多，物业服务也呈现新现象。今年，我市对2006年出台并实施的《靖江市物业服务收费管理实施细则》进行修订和完善，增加人防车位汽车停放费及车位租金管理、门禁出入证配置、共用部分收益使用等方面的规定，以更好地维护业主和物业服务企业的合法权益。日前，新版《靖江市物业服务收费管理实施细则》正式出台并施行。
人防车位汽车停放费及租金实行政府指导价
《靖江市物业服务收费管理实施细则》明确，人防车位和建设单位产权车位租金按照相关规定实施管理。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。
【解读】
人民防空工程平时用作停车位的收费和管理受到越来越多业主的关注。2013年5月施行的《江苏省物业管理条例》明确，物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。与旧版《靖江市物业服务收费管理实施细则》相比，此次我市出台的新规专门增加关于人防车位汽车停放费及租金方面的规定，明确这项费用目前属于政府指导价。
市物价局有关负责人介绍，在新的小区机动车地下停放收费标准出台前，目前，我市小汽车地下停放费（人防车位）仍为每辆每月120元至200元（含汽车停放管理费及车位租金）。
为每户业主免费配置的门禁出入证应不少于4张
根据新规，新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。
物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可按成本收取适当的工本费。
【解读】
为维持物业管理区域公共秩序，近年，我市新建小区大多采用门禁出入证管理方式，向每户业主免费发放一定数额的门禁出入证（卡），方便业主进入楼道，超过数额，则收取一定证卡费。目前，由于很多业主家中装修，不少新建小区的门禁系统尚未正式使用，业主已经凭卡出入楼道的主要有新天地滨江花园、阳光国际花园一期等一些小区。
新版《靖江市物业服务收费管理实施细则》首次列出门禁出入证管理细则，其中明确规定，今后，新建住宅小区为每户业主免费配置的门禁出入证（卡）应不少于4张。
提高前期物业公共服务费须业主同意
新规明确，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在所属镇（街道、园区、办事处）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
【解读】
市物价局有关负责人介绍，在业主委员会成立前发生的物业公共服务费为前期物业公共服务费。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价管理。新版《靖江市物业服务收费管理实施细则》比旧版规定更细，针对近年出现的新现象，进一步明确这项费用需要调整时所应遵守的规定。
我市现行的普通住宅前期物业公共服务费分三个等级，对应不同的政府指导价，其中，多层住宅一级、二级、三级物业公共服务基准价分别为：0.7元/月·m2、0.5元/月·m2、0.25元/月·m2；高层住宅一级、二级、三级物业公共服务基准价分别为：1元/月·m2、0.7元/月·m2、0.45元/月·m2。上下浮动幅度为20%。也就是说，我市多层住宅前期物业公共服务收费最高0.84元/月·m2，高层住宅前期物业公共服务收费最高1.2元/月·m2。按照规定，物业服务企业在初次收费或者调整收费标准前10天，应当将相关合同文本、服务等级标准、物业服务收费标准等公示内容分别报市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
普通住宅前期物业公共服务费如需调整，须形成一定比例业主共同决定，且新价格要在政府指导价范围内。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，并根据物业服务合同约定执行。
共用设施经营收益使用由业主大会、合同说了算
业主共有部分收益如何分配？我市根据《江苏省物业管理条例》，在新版《靖江市物业服务收费管理实施细则》中作出规定。
新规明确，利用业主共有部分、共用设施从事经营活动的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会的决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者没有物业服务合同约定的，所得收益70%纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业企业公共服务费用支出。
【解读】
市物价局工作人员介绍，住宅共用部分一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。近年，我市不断有小区利用闲置的物业服务用房等开展经营活动，此次出台的新规专门对共有部分、共用设施收益分配问题进行明确，为业主维权提供依据，促进物业服务企业规范自身行为。
（全媒体记者蒋文洁 通讯员韩江华 摄影盛义）