2017靖江楼市让人一头雾水

2017年来了，经历过2016年好年景的靖江房地产市场，在新一轮调控山雨欲来的时候，其走向让不少购房者一头雾水，甚至连业内人士都直言看不懂。

一惑：住房供应

2017年，靖江住房供应理论上不多，但也可能存在着变数。

有人说，靖江房地产市场近两年的销售旺势，既得益于2014年底的救市新政，又与靖江新盘上市量偏少有关。说到底，靖江市场呈现“进少出多”的态势，才使得曾经的高库存得以有效去化，供大于求的局面得以扭转。

房地产开发的首要环节就是拿地，而上一轮靖江市场上的大规模拿地热潮，还是出现在2009年前后。当时，也是靖江楼市最热的时候，不论是销售旺势还是房价涨势，都可以算得上靖江商品房制度实施以来的顶点。大部分开发商都拿了新地块，这部分地块的逐步开发、销售，也在2013年前后造成了靖江市场上历史性的高库存，以致靖江开发商愿意“以价换量”，那一年确实也实现了放量去化。但是，靖江房地产市场的库存依然保持在万套上下，去化压力仍在。直到近两年的连续放量去化，靖江房地产市场的库存才下降到了一个可以承受的水平。

或许是因为去化的压力和对入市开发的前景底气不足，近年来拿地的靖江开发商不多。除了新世纪壹号、绿城、碧桂园、龙馨园几个规模楼盘，其他大多是中小地块的楼盘。事实上，曾经在靖江市场上呼风唤雨的一些地产开发商，像泰和、新江海、中天等品牌开发商，在手项目要不进入尾盘阶段要不已经清盘，可都没有储备地块，后续开发处于断顿状态。据了解，有些开发商并非没有拿地的意识，只是市场的晦涩不明让他们非常谨慎，轻易不入市拿地。业内人士分析认为，刚性购房需求的一再释放，投资投机性购房需求的淡出，改善型购房需求的不确定，市场的同质化竞争和高端地产品牌的进驻，使得靖江各区域地块均存在较大的开发风险。从政府层面上看，可能是考虑以去化存量为主要目标，客观上讲，近几年靖江上市地块也不多。

目前，除了积年存量的在售楼盘，靖江市场的新上市楼盘并不多。有人说，从现在形势看，靖江市场2017年新房供应不会太多。存在的变数主要体现在两方面：一是政府会不会在库存压力减少时加大土地上市力度，二是开发商会不会积极入手新地块，都会给今年的市场造成影响。因为靖江市场的开发速度与以前不同，当年拿地当年开发当年开盘的例子屡见不鲜。

二惑：购房需求

靖江市场上的购房需求究竟是怎样的呢？这个问题也令靖江人困惑乃至业内人士生疑。

“非理性，情绪化。”对于2016年靖江购房者的举动，一位业内人士如是认为。之前的靖江房地产市场，购房需求要么可以归结为投资性需求为主，要么可以归结为刚性需求为主，要么可以归结为改善型需求为主。但在去年的放量去化中，涌现了各类购房者的身影。一些楼盘这样总结去年的购房需求：以首套房购房者为主，很明显具有刚性购房需求的属性；一些楼盘则是这样总结去年的购房需求：以改善型购房需求为主要群体，别墅和大平层俏销。同时，也不乏一些购房者以投资为目的。靖江购房者再次表现出一种态度，就是以前楼市狂热、房价狂飙时的做派：跟风。你已很难给靖江人的购房目的下一个明确定义，很多人纯粹是为了买房而买房。

2017年，当楼市大环境发生变化的时候，靖江人主要会为了什么目的而买房呢？

三惑：市场成交

2017年的靖江房地产市场，还会保持去年那样高的成交量吗？回答这个问题，无论是开发商还是购房者，估计都没有太足的底气。

从2015年初至2016年底，靖江房地产市场已经连续两年实现高成交量。出现这样的旺势，有其政策背景和市场背景。都说楼市是政策市，这一点已经得到多次实践证明。假如没有历次的救市，就没有历次的楼市回暖。假如没有2014年底以来的救市，陷入高库存压力中的靖江楼市，应该还处在水深火热之中。事实上，解除限购限贷等救市策略，对靖江这样的小城市而言，影响是微乎其微的，真正起作用的还是大中城市销售趋旺、房价上涨产生的回暖预期。同时，因楼市销售迟滞而大量蓄积的购房需求，也一直在等待一个释放的机会。

而在2017年，上述的积极因素似已不复存在，谁知道靖江房地产市场成交量还能几何？

四惑：房价走势

2017年，靖江房价向上行还是向下走呢？

从2008年楼市寒冬走出来以后，靖江房地产市场就进入了新一轮高度发展期，几乎只要有新楼开盘就造成抢购，连“日光盘”也不大稀罕，房价在2009年至2011年从四五千元一下子上涨到七八千元，不仅越过了6000元左右这个靖江人普遍能够接受的心理价位，甚至开始传言房价要过万元。

曾经，靖江房价一直坚挺，人们总以为等不到它下行的那一天。可在2013年前后，不相信房价会降的购房者，终于等来了靖江房价的大幅度下降，即便在一些大品牌的楼盘，房价也不可避免地从七八千元回落到了五六千元。去年的靖江房价，又呈现出折返向上的苗头，七八千元的房价又开始在市场上出现。不相信靖江房价会涨的购房者，不得不接受这一残酷的事实。2015年，虽然楼市回暖了，但靖江市场的房价依然保持平稳，开发商的主要目的还是追求去库存。然而，这一切在2016年发生了变化，靖江市场普遍6000元左右的房价，在不经意间作了古，一些楼盘又出现了七八千元的高房价，而且购房者趋之若鹜。

想到的想不到的都发生过，相信的不相信的都发生过，靖江开发商和购房者明白：房价涨几千元降几千元都有可能。假如有人说，2017年靖江房价会涨，2017年靖江房价会跌，2017年靖江房价会普遍涨到八九千元，2017年靖江房价还会跌回6000元左右，你都不要轻易相信。有人认为，原因是靖江的理性房价水平就该是6000元左右，多了就是泡沫；有人认为，靖江的改善型购房需求刚刚起步，高品质的房子贵点是应该的……只能说，一切皆有可能，一切拭目以待，得看最后的事实。

但有一个不可否认的事实，就是现在靖江市场入市的大部分是首套房购房者，他们的购买能力相当有限，房价再往上涨还能有多少人买房？还能有多少人买得起房？ （孙华平）