镇江宿迁出台楼市新政 采用购房补贴刺激消费

　　“3·30楼市新政”叠加多轮降息与降准，让一线和二线热点城市楼市迅即回暖，但三四线城市的高库存压力却并未因此减轻。8月，镇江和宿迁相继出台新政，采用购房补贴等手段激发房地产消费热情，而放眼全国，类似手段已成为三四线城市地方政府不约而同之举。

　　 政府给买房人送“真金白银”

　　8月下旬，宿迁出台促进房地产市场平稳发展的六条意见，业内称为“房六条”，规定从9月1日起，在中心城市范围内购买新建商品住房的，按90平方米及以下、90-144平方米(含144平方米)、144-180平方米(含180平方米)、180平方米以上四个面积段，分别给予房款总额5%、4%、3%和1%的购房补贴。购买二手住房给予1%的购房补贴。

　　与此同时，公积金贷款最高限额从25万/人提高至30万/人，已结清公积金贷款并符合贷款其他条件的，可继续申请公积金贷款；商贷购买首套房且单套面积在144平方米(含144平方米)以下的，按基准利率的0.7倍给予1年贴息。

　　宿迁之前，镇江也出台了有关房地产市场的七条新政，8月1日起施行的镇江“房七条”，同样对在该市市区购房的个人给予一系列政策优惠，如购买首套自住普通商品住房，给予应纳税房价1%的政府性补贴；购买90平方米以上(不含90平方米)首套成品普通住房的，可再享受应纳税房价0.5%的政府性购房补贴。购买商办用房也可享受最高达50%的契税补贴。

　　镇江还推出住房公积金缴存异地互认，在就业地缴存住房公积金、在该市购买自住住房的本市户籍职工，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，申请住房公积金贷款。该市住房公积金中心相关负责人表示，目前已办理20多笔。

　　宿迁、镇江两地的房产新政的执行期均暂定为一年。

　　 楼市高库存凸显金融风险

　　在解读新政时，两地住建部门均表达了相同的观点，即意在激活存量、拉动需求。对两地而言，“促交易、减库存，保增长”仍然是主要任务。

　　存量，成为三四线城市楼市最为头疼的问题。“‘330新政’后，南京、苏州楼市回暖最为明显，无锡、常州等地也呈现触底企稳之势，成交量和房价都有微涨。不过，大多数三四线城市对房地产利好政策敏感性较差，其经济发展及产业发展相对滞后，区域吸引力也不足，因此在系列政策利好之后，起色并不明显。”省住建厅相关负责人告诉记者。

　　权威统计显示，今年二季度，宿迁全市及市区房地产市场延续下行调整态势，商品房销售面积、成交均价、批准预售面积同比均下降，第二季度较第一季度下行压力进一步加大。市区商品住房存量虽有所企稳，但库存去化周期继续延长，达到19.32个月。上半年镇江商品住宅销售同比下降20.6%，市区商品住宅库存去化周期虽然较去年底和今年3月末分别缩短2个月和1个月，但去化周期仍然长达21个月。

　　“不少三四线城市住房自有率已超过90%，我们调研时发现，绝大多数三四线城市的住房需求基本局限在外来人口以及极度困难人群，这与南京、苏州不一样，这两个城市由于有产业支撑，外来人口导入较为充足。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为。

　　但就在购房消费动力不足的情况下，有的地方出于“土地财政”依赖，还在卖地，这样就形成新的市场积压。更应引起警惕的是，对地方政府而言，担忧的还有楼市销售不畅所引发的烂尾风险。“现在银行对房企贷款普遍采取名单制管理方式，不在名单内的房企要想获得开发贷几乎不可能，本地房企多以中小型房企为主，项目建设资金几乎全部自筹，有的通过高息民间借贷方式筹集，一旦项目销售回款不畅，极易造成楼盘烂尾。”宿迁住建部门人士不无担忧。

　　 唤起楼市信心要靠长远机制

　　楼市“金九银十”即将到来，信心已被视为市场最可贵的要素。

　　亚东置业镇江项目总经理邱宁宁认为，补贴对提振市场信心肯定有一定好处，但更重要的是加快经济产业建设，打造一批优势产业吸引外来人口，这才是当前三四线城市该做的功课。

　　“百分之几的补贴还不能构成投资收益预期，就像股市一样，补贴点印花税也并没有用。”在吴翔华看来，购房补贴等对解决高库存积压仍是杯水车薪。

　　从供地源头上调节虽然是一个办法，但仍然难以从根本上破解困局。由于房地产市场供求关系转化很快，投资需求忽升忽降弹性大，而土地从供应到建设开发还有1-2年的周期，因此，土地调控未必能持续奏效。

　　“当前市场的供求关系已与2008年时不同，那时市场总体供小于求，一旦利好政策出台，极易引发反弹，现在是供远远大于求，即便政策出招，效果可能也不好说。全国都是这样。”省住建厅相关负责人也坦言。

　　“政府要做的事就是遏制投机、做好住房保障。而房地产市场信心最终还是要靠长远机制来树立。调控忽左忽右，因为很多基本的数据都还没有建立，比如市场的空置房到底有多少？缺少数据支撑，调控如盲人摸象，市场消费也难免盲目。”吴翔华