老旧小区物管，托管还要托底

　　散居、厂居和经适房小区，要么盘子太小、不成规模，要么物业费难收、协调难度大，物管企业往往避之唯恐不及，称之为“三难管小区”。地处南京城郊的栖霞区尧化街道，有大量这样的小区，让人意想不到的是，街道自办名为“姚坊门”的物业公司，全面接管这三类小区，而且物业费收缴率高达八成以上，逐步实现盈亏平衡，在南京率先实现了老旧小区物业管理全覆盖。他们是如何做到的呢？

　　弃管小区，

　　街道接管后创成“市优秀”

　　记者11日走进尧化门旭日雅筑小区，小区内花花草草、亭台长廊，收拾得井井有条、清清爽爽。2015年，栖霞4个小区被评为“南京市优秀物管小区”，旭日雅筑名列其中。谁会想到，一年前，旭日雅筑还是因为管理差难以维持，被原物业公司放弃的“弃管小区”呢。

　　“旭日雅筑220户居民，规模不大，但居民维权意识高，原来的物管企业没有好好管理，导致物业费收不上来，做不下去了。”尧化街道工委书记操文荣回忆说，2014年11月，旭日雅筑原来的物业公司合同未满突然撤场，措手不及的小区居民们来到街道讨说法，街道立即让街道物业“姚坊门”无条件接管。街道物业托管后，投入10多万元整治小区环境，裸露的地面补种了一遍绿化，草地上还搭配了各色鲜花，锈蚀的围墙栏杆也用桐油刷了一遍，臭水池清洗后养上了观赏鱼，小区从道路到楼梯每天清扫，没一点杂物。

　　“物业管理是个细活，就看你用心不用心。”业委会主任高令山拉着记者到处转：“你看这环境、这养护，哪是过去可比的，简直是一个天、一个地。”高令山介绍，小区出新后两个月物业费涨了0.3元，每平方米1.5元，没一户业主有意见，满意率高达99%，物业费收缴率100%。一些业主甚至主动跟物业公司说：“要是你们经营有困难，物业费还可以适当涨一点啊。”

　　散居小区，

　　打包提供物管服务“四件套”

　　尧佳路上的尧化一村建于上世纪80年代，是一个典型的厂居小区，楼房像火柴盒，环境脏乱差，原企业因为效益差早已改制，但政府不能袖手。2014年，街道投了100多万元开展小区整治。“绿化带成了垃圾池，光垃圾我们就清了十几车。”“姚坊门”经理余洋介绍，小区楼房全部出新，烂泥地浇成沥青路，路边还划出五六十个车位。4幢居民陈云说，过去小区楼道黑乎乎的，上楼都要打开手机照明；楼下杂物甩得到处是，还有狗粪便，现在收拾得干干净净、亮亮堂堂，像个商品房小区了。

　　尧化街道物业托管的20多个小区中，像尧化一村这样的散居、厂居小区(居民点)多达13个，全部做到“保安、保洁、保绿、保修”这“四件套”全覆盖。但这些小区规模普遍较小，像尧化一村才4栋楼，街道物业托管后，物业费收到七成，还是难以摊销成本。对此“姚坊门”通过管理人员优化调配节约成本，常驻小区的只有保安和保洁员，维修、绿化、水电等服务由公司调配，按需派单，大大节约了人手。余洋介绍，前两年环境大扫除中，街道所有老小区楼道灯全由“姚坊门”安装，仅此一项就省了人工费100多万元。

　　“老旧小区出新后，一段时间后故态复萌，根本原因是物管没有跟上，背后的原因是老旧小区规模较小、布局分散、难以管理。”南京市物业办负责人认为，尧化街道整体托管老旧小区的做法值得推广，老旧小区出新后打包招标物管服务，能在相当程度上解决物管“规模不经济”的难题，实现出新小区长效治理。

　　农民保障房，

　　收费再低也要好好管理

　　为政府“兜底”的尧化街道“姚坊门”物业2014年正式运营，经营效益每年上一个台阶：第一年亏了700万元，随着物业服务逐步得到居民认可、物业费收缴率上升，2015年只亏200万元，2016年的目标是“全面脱贫”、盈亏平衡。余洋说，“姚坊门”虽是街道办物业，承担了厂居、经适房小区的公益性物管服务，但同时也是一个市场主体，要在竞争中练身手、闯市场。

　　近年来，仙林大学城、新港开发区的大量拆迁农民安置在尧化街道，这里成为南京保障房小区最为集中的片区之一，拥有9个拆迁房小区，尧顺小区就是其中之一。记者看到，小区入口摆放了便民菜自取机，中心区建起了市民广场，每栋楼前腾出了非机动车位，管理得井井有条，已经是一个成熟小区。尧顺小区物业负责人金晓飞介绍，小区住了1850户农民，管理人工投入很大，物业费街道却只许收每平方米0.3元，自我平衡难度很大。

　　对此街道态度非常明确：拆迁农民洗脚进城，为栖霞发展做了很大贡献，对他们接受物业服务和缴费意识需要引导，有一个过程，但不管怎样，物业管理都要无条件托底，保质保量服务，“物业服务，就是对失地农民的一项社会保障”。

　　对于“姚坊门”的亏空，街道一方面通过保障房门面房租金弥补，一方面动员物业公司“向市场要饭吃”。前不久，“姚坊门”招标竞得区文化中心、体育开发公司两处非住宅物业，还托管了上海铁路局的两处楼盘和镇江的别墅小区，业务越做越大，总共安置了600多名下岗职工。“只要心里装着街道环境面貌，想着老企业职工和失地农民的不易，街道物业统筹运作，其实大有可为。”操文荣满怀信心地说。本报记者顾巍钟