江苏省物业管理条例实施3年遇5大尴尬难题

　　2013年5月1日，《江苏省物业管理条例》正式实施。3年来，物业公司的管理更规范了，业主们维权意识更强了。当前，我省物业管理还有哪些不足？贯彻实施《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》)还面临哪些问题？11月28日，省人大常委会执法检查组针对《条例》实施情况，向省人大常委会第二十七次会议提交检查报告，揭示现实管理中《条例》遇到的5大尴尬难题。

　　尴尬1

　　业委会成立难、监管难、运行难

　　宿迁市区超过一半小区无业委会

　　案例：郭先生反映，自己家住南京江宁竹山路附近一个小区，多年来，小区居民对物业意见很大，但由于没有业委会从中协调，物业对居民的反映一直置之不理。前几年，曾有业主动员居民成立业委会，但开了几次召集会，不少居民代表以“嫌麻烦”为理由退出了，成立业委会的事情也就不了了之。

　　小区业主委员会是业主行使权利、表达诉求的重要通道。然而执法检查组在对南京、淮安、扬州等地的实地检查中发现，不少小区没有业委会，导致业主无法行使公共权益。报告显示，宿迁市市区共有住宅小区282个，成立业委会的小区仅119个，不足43%。

　　省人大常委会环资城建委办公室主任祁相春向记者介绍，“业主参与物业管理的积极性不高，导致业主大会召开难，决策难，业委会成立难、运行难”，是一些小区业委会缺失的主要原因。

　　报告还指出，在已经成立业委会的小区，业委会成员大多兼职，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，业委会不作为、乱作为情况屡见不鲜。

　　因为业委会法律地位不明确、责权不清晰、政府介入的强制手段和约束监督机制缺乏等原因，不少小区业委会监管难、换届难问题普遍存在。在一些小区，“要权利不要责任，要服务不要收费”思想普遍存在，找各种理由不缴物业费，一些小区物业费收缴率只有30%-40%，严重影响物业服务水平提高。以上情况都显示出部分业主法制观念和自治意识亟待提高。

　　尴尬2

　　物业公司鱼龙混杂让人忧

　　全省一级资质物业仅占2.4%

　　案例：家住徐州铜山区水景嘉苑的吴女士告诉记者，自家小区物业管理人员大都是五六十岁的大妈，对小区管理混乱，账目不清，对业主也很不礼貌。业委会多次向物业公司提出更换管理、保洁人员，然而得到的答复却是：“物业费太少，哪家物业都一样，你们换了也是白换。”而吴女士咨询了几家物业后，发现情况的确如此。

　　长久以来，物业公司的服务水平遭受诟病。报告显示，我省物业服务企业数量多，但资质等级高的品牌企业比例并不高。在全省7190家物业服务企业中，一级资质176家，仅占2.4%，二级资质650家，仅占9%。物业公司普遍缺乏专业管理人才，接受过专业培训的比例较低。一些物业公司“重利益、轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，尤其是财务收支透明度不高、侵害业主权益的现象时有发生。

　　尴尬3

　　新老交接难，换物业如同打仗

　　物业纠纷已成民事案件主要类型

　　案例：日前，南京江宁最大小区——托乐嘉花园因新老物业交接引发的暴力冲突引起了不少市民关注。对于这次更换，由于老物业放言不会撤出，而业主则决心将更换物业，组建近百人的业主护卫队，导致交接当天上演了物业与业主的激烈对峙。

　　旧物业不愿走，新物业进不来。近年来，因为业主要求更换物业而引发的一些暴力事件屡见不鲜，物业纠纷案件呈迅速上升趋势。如南京市法院全面受理的各类物业纠纷案件约占全部民事案件总数的17%以上，常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%。物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。由于业委会解聘更换物业服务企业，新旧物业交接矛盾频频发生，出现旧物业不愿走、新物业进不来的情况，甚至引发严重暴力事件。此外，小区停车难、经营网点扰民、业主违建等依然是物业管理矛盾纠纷焦点。有些纠纷涉及到业主、业委会、物业服务企业经济利益，对矛盾调处带来很大难度，结果往往是矛盾双方都不满意。

　　尴尬4

　　维修资金使用难，物业费调整难

　　去年全省住宅维修资金只用了个“零头”

　　《条例》对涉及物业管理的绝大多数方面都做了细致的规定，但还有一些法规政策支撑有待完善。如《条例》虽然针对住宅专项维修资金应急使用问题作出原则规定，但从全省面上来看，专项维修资金使用难题并没有得到根本解决。据统计，全省住宅专项维修资金代管机构账面余额728.9亿元，2015年度仅使用20.8亿元，因为缺乏具体操作措施和机制，在实际操作中很难落实。

　　报告还指出，物业收费标准调整困难。《条例》虽然规定价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。但从实施情况看，大部分城市依然长期沿用老标准，有的城市适用同一标准已达10多年。此外，人防工程停车位收费标准不明确，配套文件迟迟不出台，导致这方面矛盾较为集中。

　　尴尬5

　　部分老旧小区依旧是管理盲区

　　由于大部分旧住宅区受收费标准低、收费率不高、无法封闭管理等诸多因素制约，受资金限制、管理和服务水准整体较低，长效管理难度较大。