“牛市”热潮埋下投资变现风险

　　10日下午2点左右，南京江北浦口新城中央大道旁一楼盘售楼处，销售人员正向三三两两的购房人介绍房源情况。自去年9月以来，该楼盘没有推过新，坊间一直盛传其是“买不到的‘神盘’”。而在9个月的“蓄水”后，这家楼盘终于将在本月推出两幢楼共256套房源。

　　进入售楼处，映入记者眼中的已建好楼幢，全是高达33层的高层住宅，整体望去，小区密密匝匝。销售员小林告诉记者，去年7月国家级江北新区获批，他们的楼盘位于江北新区核心区中心位置，加之未来已明确至少有4条地铁线经过附近，且毗邻新开通的纬三路隧道，政府还在周边规划有商业、学校、医院等配套，所以房子十分抢手。

　　“这么多个月没开盘，这期间接待的客户应该有上万组了，只不过有些客户急着买房，中途去买了别的楼盘。但是，意向客户还是非常多。”

　　“房子这么俏，是不是必须找关系买房？” 记者问。

　　“怎么说呢，大家都想找关系买，能找到各种关系的大约也有上千客户了，但房子就这么多，怎么卖？所以，应该还是会通过摇号等办法来卖吧，相对公平些，你如果想买，也不妨碰碰运气。”

　　小林认为，抢到就是赚到，因为他们楼盘的区位和政府规划中的配套比其它楼盘都有优势。“销售许可还没批下来，现在政府限价，参照周边楼盘的价格，毛坯房单价低的2.1万元，高的2.4万元，我们估计是在它们中间吧。我们不少销售人员都想买。”

　　记者随后向楼盘开发企业江苏公司相关负责人了解情况。这位负责人称，即将推出的这批房源“我自己都买不到”，并劝说“还是等下一批吧”。言下之意，在房子过于抢手的情况下，找一般的“关系”也没用。而房子似乎已经到了有钱也买不到的地步。

　　在此之前，该楼盘两次开盘，房子都是一售而空。第二次开盘时房价一举涨了2000元/平方米左右。据了解，购买这家楼盘的投资客不少，大多冲着国家级新区利好而来，而在南京房价连涨的背景下，投资冲动表现更加明显。在售楼处，几位购房人商量怎样增加购房胜算：“多认几个筹，摇号时还怕摇不到嘛！”听他们的对话，很想买89平方米和108平方米的房源投资。

　　还有购房人在议论，有中介标价15万元/个卖这家楼盘的“房号”。小林表示，卖“房号”的事他并不知情。

　　“房号”真假难辨，“一房难求”也显得有些像开发商过早释放出的营销“烟雾”，但从眼下的需求实情看，的确还是存在大批抱有乐观预期的购买人。

　　江北这家楼盘，只是当前南京新房市场现状的一个缩影。这其中，投资冲动更加剧了“一房难求”矛盾。知乎南京房产专栏达人“捏小猪”说，春节后，类似“苏北一处级干部买南京河西南一楼盘，3个月涨了100万”这样的故事，在微信上广泛传播并产生放大效应，带来更多苏北、安徽等外地资金的涌入。加之宽松政策所带来的资金成本降低、地王效应等，都成就了本轮牛市，而当前借N个信用贷、抵押自住房、凑首付投资等高杠杆买房现象层出不穷，也使得更多需求进入楼市。

　　然而，当新房炙手可热之时，南京二手房市场却传来了成交降温的消息——

　　365淘房二手房主编王玉告诉记者，5月1日至8日这一周， 南京二手房网签数据相较此前一周大降36.95%，少成交了1713套。“其实市场从4月下旬已出现明显变化，网签数据有15-20天的滞后，不少中介公司的负责人也坦陈，不少店面4月实际成交量环比3月下降了30%。”

　　今年3月和4月上旬，南京二手房成交异常火热，需求在短时间内强烈迸发后，很快显露透支后的疲态，而成交下降，无疑也是市场对先前过热的自我修正。

　　王玉分析，南京新房市场上河西、江北房源备受争抢，二手房购买人选择的区域主要集中在鼓楼、秦淮和江宁，前两个区域学区房较为集中，江宁则是刚需首选之地。河西二手房成交量一直不算高，量价表现较为突出的河西中部，在4月时也出现了二手房成交困难的现象，而江北在去年获批国家级新区后，二手房成交才有一定增长。“目前河西、江北新房成交量比较大，将来二手房市场上的房源肯定也不少，能不能很好地变现要打个问号。”

　　购买二手房的，大多还是抱着自住目的，投资客一般不会将二手房作为投资首选。不过，眼下接盘江北二手房的，大多抱有投资目的，活生生“击鼓传花”的游戏！已有业内人士担忧：江北楼市投资比例较大，未来投资客“一棒接一棒”加价变现的交接可持续是个问题。

　　新房买不到，二手房市场却不缺房，这对购房投资的，无疑是考验。更何况，投资增值建立在房价涨幅能跑赢CPI和银行利率的基础上。新房交付后或过几年的市场是个未知数，而二手房交易有一定的税费成本却是肯定的。

　　据了解，由于价格的变化往往会滞后成交的变化，所以目前南京二手房价依然保持每月5%左右的上涨速度，这也是刺激购房人入市的一个因素。很多人想知道，当下市场的微妙变化是否藏着楼市拐点的信息。

　　在“捏小猪”看来，仅靠货币政策和加杠杆的牛市，难以持久，房价最终还是要和收入相适应。而一旦预期走低，今年二季度连首付都是借来的这批投资者，与去年房价大涨前买房的投资者相比，显然投资成本要高得多，其变现风险已不言而喻。 本报记者 汪晓霞