淮安主城区普通住宅前期物业服务费新标准公布

　　中国江苏网9月29日讯 物业收费，涉及千家万户，现实却也是利益各方千丝万缕、千差万别，甚至可以说是矛盾错综复杂、乱象丛生。10月1日起，这种“乱”将被严格加以规范。昨天，记者从市物价部门获悉，主城区“关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知”于上周印发，10月1日起正式落地实施。

　　记者了解到，目前主城区物业收费标准执行的还是2005年的相关政策，十年过后，“2005年版”政策已不适用于当前淮安的城市发展和住宅配套，乱收费、高收费、差别收费等现象更是层出不穷。由此，坊间关于物业收费再规范之声不绝于耳。从记者梳理的情况看，新政从住宅属性、物业收费、停车收费、服务规范等方面做出了明确规范。需要指出的是，新政只适用于市区的普通住宅，但不包括淮安区、淮阴区。

　　 物业费设政府最高限价

　　据记者了解，当前主城区各小区物业收费标准不一，各年份也不尽相同，以2014年为例，其中多层住宅从每月每平米0.45元到1.2元不等，高层住宅从每月每平米0.79元到1.6元不等，价格相差明显，这也容易滋生乱收费现象。

　　新政指出，普通住宅物业费政府指导价标准为：多层0.65元/月·m2，高层(含小高层)1.25元/月·m2;上浮幅度最高不超过20%，下浮不限。也就是说，多层住宅每月每平米物业费的最高政府限价是0.78元，高层最高政府限价为1.5元，各物业公司不能超过这一收费标准，下浮则可以不限。

　　通知指出，在政府指导价范围内，具体收费标准由建设单位通过招投标或协议方式确定，并通过合同形式约定服务内容、服务标准及收费标准。同时还需将相关事项报有关部门备案，对收费项目、标准等明码标价进行公示。

　　 外来车辆临停，前两小时免费

　　小区停车收费，向来矛盾多发，这主要是老政策与新时期衔接不好，部分小区乱收费所致。此次新政对小区业主停车收费以及外来车辆临时停车收费做了规范。其中，小区室外共用停车场所每月80元、室外专用为90元;室内共用为120元、室内专用为130元，室内专有为30元。

　　市物价部门相关负责人解释说，室外共用或室内共用停车场所，需保证业主有停车位才能收费，而室内专有指的是开发商自有车位(不属于人防工程部分)卖给业主的车位，但地面单独的车库不允许收费。

　　在外来车辆临时停放小区的收费问题上，新政要求“按次收费”，标准为5元一次，其中前两个小时免费停车，超过5小时后重新计费。打个比方，外来车辆进入小区停车8个小时，就相当于停了两次车，付费10元，如果停车2小时内则免费。

　　需要说明的是，上述收费标准中除室内专有车位(最高限价)和临时停放外，其余均为中准价，具体收费标准最高上浮不超过30%，下浮不限，根据合同约定收取。军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。

　　 问题一：门禁卡应该发几个

　　有的小区实行门禁制度，出入需要凭证进出。根据新政，实行门禁出入证(含IC卡等)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(卡);车辆停放实行出入证(含IC卡等)管理的，企业应当为车主免费配置1张出入证(卡)。要保证业主“一人一证”、“一车一卡”。

　　业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业或车辆停放服务企业协商约定;未作约定的，按规定免费配置。业主、使用人需超额配置或遗失补办出入证(卡)的，相关企业可按制作成本收取工本费。

　　 问题二：有房不住要不要交物业费

　　小区有房子，但业主又不在该小区居住，那么要不要缴纳物管费?新政规定，未入住或未使用时间连续6个月以上的房屋，物业费按合同约定的70%缴纳。减免部分在业主、使用人入住或使用后，由物业服务企业退还。

　　业主大会成立后，减免期限和具体标准由业主大会与物业服务企业约定;未作约定的，按规定执行。

　　 问题三：装修新房要不要交保证金

　　通常情况下，业主办理拿房手续时，需要缴纳一定数量的装潢保证金，新政对此也作了规范。其指出，物业公司可以通过合同约定向业主、使用人收取物业装饰装修保证金，每户最高不超过1000元。

　　待房子装潢结束后，如果没有对物业造成破坏，物业公司应在验收后10日内退还这笔钱;如果装潢过程中对物业有损坏，物业公司可以要求业主、使用人限期修复，未按时修复的，可使用这笔钱进行修复，结余部分及时退还。

　　现实中还有一种情况是，目前一些小区物业会对装潢工人又收押金又收出入证工本费，其中押金数十元上百不等，出入证工本费十元左右不等。新政要求，物业公司可以按成本收取出入证押金，结束后装潢工人“退证换钱”，因此装潢工人进小区装潢，最终是不用交费的。

　　 问题四：年初预交多交的钱怎么办

　　新政10月1日起执行，那么对于已交物业费，且预交了全年停车费的业主又当如何维护权益呢?市物价部门相关负责人介绍说，业主多交的，物业需要退还，同时因为物业费“下浮不限”的条款以及先前的合同约定，所以不会引起业主补交物业费、停车费的情况。

　　对于多缴的部分，业主可以选择让物业公司返现，也可以将多余部分冲抵到下一年度费用中。(记者卜英宝通讯员江琴)

　　 主城区普通住宅前期物业服务基本内容和标准(摘要)

　　◎保安统一着装、佩戴标志。

　　◎急修30分钟内到位，4小时内修复，若特殊原因不能按时修复，应作应急处理，并向业主(使用人)作出公开解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊原因未能按时修复，应作出公开解释，做出限时承诺。维修应按时到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　◎物业共用部位、共用设施设备检查、运行、维修、保养等记录齐全，并建立相关档案。依法应委托专业机构维保的，应按时委托维保。

　　◎执行物业服务收费明码标价制度;按有关规定和合同约定公布物业服务收费或者物业服务资金等收支情况。

　　◎每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

　　◎设有装饰装修垃圾集中堆放点，并及时清运。

　　◎验收合格后10日内退还装修保证金。

　　◎每季度巡检1次共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

　　◎每半年对屋面排水沟、落水管进行一次清扫、疏通。

　　◎电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具保持完好，报警系统畅通，每年定期进行设备检测。

　　◎消防泵每月启动一次，每年保养一次，保证其正常运行;消防栓每月巡检一次，消防栓箱内配件完好;消防水带每半年检查一次，阀杆处加注润滑油;灭火器每月检查一次，临近失效期立即更新或充压。

　　◎配电设备按规范要求进行适时测试，保证供电安全和电力供应，限电、停电应提前公告，高压造作工具按规范定期送有关专业单位检测。

　　◎化粪池每年清掏1次，污(雨)水管道每年疏通1次，发现异常及时清掏。

　　◎保安服务中形成的监控影像资料、报警记录至少留存30日备查。

　　◎路灯、楼道灯完好率不低于85%。

　　◎草坪成活率在90%以上，草高不超过15cm，生长正常;每年清除杂草不少于4次，没有明显杂草。

　　◎树木缺株在4%以下，长势较好;每年修剪不少于2次，树冠完整，绿篱表面平整叶色正常，基本无枯枝、枯叶。

　　◎无毁绿、种菜现象。

　　◎主出入口至少2名保安24小时值勤，次出入口每日6：00-22：00至少1名保安值勤。

　　◎每2小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时值守。

　　◎汽车停放的道路及停车场设有交通标线。

　　◎对装修、家政等人员实行临时出入证管理。

　　◎每周清扫楼梯3次，拖洗1次，每周清洁楼梯扶手1次，每月清洁楼道防盗(火)门、消防箱(栓)、公示牌等。

　　◎每日清扫道路及其他场地1次，每周清洁绿化带1次，每年清洁路灯1次。

　　◎电梯轿厢每日清洁1次，每半月用清洁剂全面擦拭清洁1次。

　　◎每日清运生活垃圾2次，垃圾基本无外溢;垃圾箱箱体基本无污迹。(记者卜英宝通讯员江琴整理)