房贷新政实施 想“换房”可分几种情况作决定
首套房认定“认贷不认房”。（资料图片）
中国江苏网10月29日讯 9月30日央行出台系列房贷新政，至今已近一个月，各家银行实施细则也陆续落地。下月初，扬州秋季房交会也将开幕，购房迎来一个好时机。那么，购房者应该怎样利用好房贷新政买房呢？有换房需求的改善性住房购买者，应该是“先买后卖”，还是“先卖后买”？怎么样才能享受到最优惠的利率？记者近日咨询了相关业内人士。
想“换房”的该怎么买？
几种情况，可区别对待
在“7折利率”未能兑现的情况下，本次房贷新政影响最大的就是“认贷不认房”的新首套房认定标准了，这对有“旧房换新房”“小房换大房”需求的购房者来说，无疑是一大利好。不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。
第一种
有房有贷有资金
先还清贷款再买房
原本，购买二套房，贷款首付需要6成以上，并且要执行1.1倍的高额利率。但现在，只要你还清了之前一套房的贷款，则仍可以享受首付最低三成，利率基准利率的优惠。
那么，对于原来房产贷款未还清，但手中有闲散资金的购房者来说，不妨考虑先将原本的贷款还清，然后再申请优惠首付和利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。
第二种
有房无贷无资金
先卖掉房子再买房
对于那些已有一套房子，并且贷款已还清，但手中已没有闲余资金的购房者来说，想换一套房子。最好就是走先卖、后买的改善型路线了。
这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，也可以享受三成首付，基准利率的首套房优惠政策，达到自己的改善性需求。
第三种
有房无贷有资金
可先买房，后再考虑卖房
对已有一套住房，但贷款已还清，并且手头资金也较多的购房者来说，则可以不着急先卖出原来的房子，因为按照最新的政策，即使你不卖掉原来的房子，由于你贷款已还清，再买也可以享受三成首付、优惠利率。
而不着急卖出原来房子的另一个原因，就是随着系列房产新政的实施，业内普遍认为未来房价会有反弹空间，所以原有的房产可等待今后更好的卖出时机。
有多套房的怎么办？
可考虑房产证“减名”
目前，也有一部分购房者，本来名下已有2套以上住房，但仍需买房。比如随着市区择校政策的改变，很多家庭，都有再买一套“学区房”的需求。那么，对于这部分购房者来说，怎么样才能利用好房贷新政呢？
业内介绍，对于已有2套房及以上住宅并已还清贷款的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前最行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得“卖旧买新”可以做到有效规避制约，同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产。
不过，需要留意的是，出售房产过程中，有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，像我市，目前就执行“个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税”。
而如果不想卖出手中的房产，则可以考虑采取变更产权证名字的方式来进行解决。比如，目前很多年轻父母，都是结婚时以自己的名义买了一套房，此外父母原有的房产，房产证上也有自己的名字。这样一来，名下可能就会有两套房，这时如果想再给孩子买“学区房”，就不符合“名下已有一套住房且贷款已还清”的要求，享受不到首套房的政策优惠。那么此时，就可以采用“减名”的方式，在父母房产证中减去自己的名字。
不过，不管是加名字或去名字，都将被视为“份额买卖”，要收取相应份额的契税及各项税费。当然，还有另一种做法是赠予。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠予的方式转让，各地规定的赠予所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。
如何获最优惠贷款？
注意信用记录，利用“特殊贡献”
房贷新政实施后，“最低7折利率”并没有得到兑现，各家银行普遍执行的是“最低基准利率”。不过，这个“基准利率”也并不是每一个客户都能享受到的。根据银行的普遍要求，必须是“优质客户”，才能是基准利率。
那么，怎样才能成为银行“优质客户”呢？银行除了会考虑贷款人本身所从事的职业，以及收入等基本情况外，还有一个重要的标准就是信用记录，如果信用记录有多次污点，则很可能会被要求适当上浮利率。所以购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。
此外，虽然说“基准利率”仍是目前各家银行首套房利率的主流，但记者也注意到，扬城个别银行也没有关死“下浮利率”的口子。比如兴业银行就表示，对银行有特殊贡献的客户，如果是首套房，可以执行最低95折的利率优惠；浦发银行也规定，对于部分优质客户，可以适当给予利率优惠；江苏银行也表示，特殊客户可以帮助其向上级行争取最低95折的优惠。
那么，怎么才算是“特殊贡献客户”呢？银行人士介绍，“无非就是买的理财产品很多，或者存款很多。”所以，对于有这方面条件的购房者来说，或许也可以利用这些特殊政策，争取最优惠的利率。