开发商违建致房产证搁置 专家建议解除合同退房
马廉祯
王萍
门诊问题:开发商违规建房导致购房者拿不到房产证,如何处理?
门诊专家:
华南师范大学副教授 马廉祯
云南省昆明市盘龙区检察院检察官 王萍
专家观点:
◇按照相关规定,加盖楼层前必须向有关部门提出申请,得到批准后才能加盖
◇违规建房并不意味着必然拿不到房产证,在开发商擅自改变容积率的情况下,要想验收合格,可以重新调整容积率
◇开发商违规加盖楼层,或者将规划好的绿地建成楼房,由此产生的纷争,属于合同纠纷
◇政府相关执法部门应该加大监督力度,规范房地产开发企业的市场行为,培育健康规范的商品房市场
近日,安徽省某小区居民刘女士向记者反映,她购买的商品房已交完房款并且入住,但至今拿不到房产证,开发商总是答复在办理中。买房时,开发商预售手续齐全,谁知道房子买到手了却拿不到房产证,是什么原因导致这种结果?购房者该如何维权?本报记者采访了华南师范大学副教授马廉祯、云南省昆明市盘龙区检察院检察官王萍。
开发商为何违规建房
对照该小区的售房规划图,刘女士发现,原来规划为绿地的部分赫然耸立着一栋小高层楼房;而原本规划的几栋楼房均被加盖了楼层。刘女士告诉记者,是开发商违规建房导致她们拿不到房产证。
记者了解到,这种现象并不少见。据《温州都市报》报道,浙江省瑞安市某小区因7年来没能通过工程竣工验收,导致800多套房无法拿到房产证。瑞安市安阳中心城区管委会规划建设局相关负责人说,绿地面积严重缩水,最大的可能性是当时设计单位为配合业主通过项目审批,图纸上设计的绿化率是达到标准了,而实际上很难达到规定的绿化率,最后往往是补偿园林建设费了事,这种情况在安阳一带的返回地安置房建设中比较普遍。而据《楚天时报》报道,在湖北省鄂州市,也有因开发商违规加盖楼层,导致工程不能通过验收,购房者6年之久都拿不到房产证的事例。
为什么要缩减绿地盖房,或在楼房顶层加盖楼层?开发商何先生告诉记者,一般有两种情况,一是为了满足更多回迁户的需求,只能缩减绿地、多盖楼;二是开发商为方便自己居住多建一层。
对此,王萍认为,开发商为了追求商业利益加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房,增加小区实际居住面积,产生的后果是购房者所购房屋的居住环境和生活舒适度变差了,房屋价值相对下降。按照相关规定,加盖楼层前必须向有关部门提出申请,得到批准后才能加盖。如果擅自加盖属违规建房,该建筑工程不能通过竣工验收,购房者当然也拿不到房产证。
马廉祯表示,“根据住房和城乡建设部2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》,住宅竣工后,县级以上地方政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时,要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的,建设单位不得组织竣工验收。显然,这些没有达到规定绿化率的小区,是不符合容积率要求的,因此无法获得《建筑工程竣工备案表》,必然影响购房者办理房产证”。
“所谓容积率,是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。”马廉祯介绍说,对于开发商而言,容积率决定地价成本在房屋中所占的比例;而对于住户而言,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低,居住的舒适度越高,反之则舒适度越低。一般容积率低,绿地率就较高,建筑密度也较低,开发商可用于回收资金的面积就越少,住户就越舒服。因此,容积率和绿地率这两个比率决定了开发商是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
违规建房一定拿不到房产证吗
“违规建房并不意味着必然拿不到房产证。”马廉祯表示,“在开发商擅自改变容积率的情况下,要想验收合格,可以重新调整容积率。”
王萍解释说,在购房者已经入住的情况下,开发商可以按照城乡规划法的规定,补交土地出让金或者接受罚款,之后与相关部门重新签订国有土地出让合同。在重新取得调整容积率以后的国有建设用地使用权后,申请办理加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房的《建设工程规划许可证》,这样也能让购房者拿到房产证。
不过,需要注意的是,补交土地出让金与调整容积率的情况,属于尚可采取措施调整的情形。如果开发商违规加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房情况严重或由于种种原因不可能取得建设工程规划许可证,或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,被确认属于非法建筑的,按规定应该拆除。
王萍认为,行政处罚不能免除开发商违约的民事责任。现有的《商品房买卖合同》大部分是格式合同,购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中对住宅规划、小区规划及违约责任等内容一般在合同中没有约定。但是,双方一旦签订了《商品房买卖合同》,则意味着购房者与开发商确定了相应的权利义务关系。如果因为开发商的原因,导致购房者拿不到房产证,开发商的行为应当被认定为违反了《商品房买卖合同》。此外,开发商在卖房之初,与购房者签订合同之前已就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了说明和允诺,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。当然,如果因此产生纠纷,实践中,对该项内容的举证责任由购房者承担。
购房者该怎样维权
如果因开发商违规建房,购房者拿不到房产证,甚至面临住房被强行拆除的风险,该怎么办?
王萍表示,对于购房者而言,开发商违约后,购房者可以选择的维权方式:一是要求开发商承担违约责任,赔偿损失后退房;二是要求开发商承担违约责任、赔偿损失后继续履行合同。开发商应该承担的责任包括违约责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”据此,购房者有权要求开发商解除合同和赔偿损失。根据合同法规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,购房者可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
马廉祯说,该《解释》第19条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”购房者如果要求开发商承担违约责任,开发商应依照合同的约定加以赔偿;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
对购房者来说,入住后解除合同退房或许不是最佳选择,刘女士遭遇的情况提醒购房者,在签订《商品房买卖合同》之前,要在购房合同中与开发商约定高额违约金,以对开发商形成威慑,同时也能保障在开发商违约时要求其高额赔偿。
政府相关部门如何加强监管
记者了解到,有些购房者因为拿不到房产证到处上访,希望政府相关部门及早介入解决纠纷。对此,王萍表示,开发商违规加盖楼层,或者将规划好的绿地建成楼房,由此产生的纷争,属于合同纠纷。合同只对缔约当事人具有法律约束力,对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。这是我国法律规定的合同相对性原则决定的,这一法律原则反映了尊重当事人的意思自治、合同自由的思想。《商品房买卖合同》一旦签订,则视为开发商与购房人双方的真实意思表示,合同关系只能发生在开发商与购房者之间,只能由合同当事人中的一方(开发商或购房者)向合同的另一方当事人提出请求或提起诉讼,其他单位与个人包括政府均无权对合同内容或者维权方式提出要求。从这一层面而言,政府相关部门原则上不应干预和介入房地产市场,也不应介入商品房买卖合同纠纷的处理。
但是,违规建筑屡屡“闪现”,与政府相关部门监管缺失不无关系。一个建筑或建筑群从动工到建成不是一朝一夕的事情,如果相关部门在施工过程中监管到位,购房者拿不到房产证的情形是可以避免的。马廉祯说,我国城乡规划法在第五章里规定了县级以上政府的监督检查责任。该法第53条规定,县级以上政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查,有权采取以下措施:(一)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料,并进行复制;(二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明,并根据需要进入现场进行勘测;(三)责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。第56条规定,依照本法规定应当给予行政处罚,而有关城乡规划主管部门不给予行政处罚的,上级政府城乡规划主管部门有权责令其作出行政处罚决定或者建议有关政府责令其给予行政处罚。据此,政府相关部门须强化日常监管,加大执法力度。对于挑战法律法规的不法行为,不能熟视无睹,要经常开展违法违规建房专项清理整顿,对于擅自建房,少批多占、超面积建房的,按相关规定处罚。相关部门还可以建立举报奖励制度,激发群众举报的积极性,确保政府相关部门在第一时间掌握违规建房信息,对于影响很坏的典型案例,公开曝光处理,强行拆除。同时,要在工地加大宣传力度,加强开发商及工人的法律意识,使他们明白法律的严肃性,更好地约束自己的行为。
王萍也认为,政府相关部门应该强化对房地产开发企业的动态监督,加强对审批在建项目的全程监管,加大对违法违规企业的清理力度,促进房地产开发企业规范市场行为,培育健康规范的商品房市场。