小区业委会主任成“高危职位”

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　　一周内有两人遭遇暴力事件

　　市民建议：防范暴力物业公司，建立黑名单制度

　　近日，南京有两个小区业委会主任，因不满物业服务被打，短短一周内发生两起类似事件令人吃惊。晨报记者调查发现，其实这类事件在南京时有发生，有人戏称,眼下代表小区业主行使管理小区权利的业委会主任成了“高危职位”，暴露了小区业委会与物业公司的矛盾。

　　暴力事件小区业委会主任遭殴打

　　业主不满意小区物业服务，成立业委会，要采用招标的方式重新聘请物业。让人想不到的是，就在招标宣布启动后，不仅业委会成员的车辆被砸，还多次接到恐吓电话。

　　10月11日晚上8点左右，南京城东某小区业主委员会的刘主任，正在位于小区大门附近的业委会办公室工作，因为该小区正在启动物业招标工作，刘主任每天都在9点左右下班。就在他和另外一名同事收拾好材料准备下班时，两名身材高大的年轻男子闯进了业委会办公室。其中一名男子进门就问谁是刘主任，刘主任以为是小区业主来咨询事情，就给他们让座。就在这时，两个人突然冲上来，一拳将刘主任打倒在地，又对他一顿拳脚，其中一名男子还拿起办公室的椅子对其进行殴打。

　　事情发生得太突然，另外一名工作人员被吓傻了，当她反应过来大声呼救时，两名打人男子已经从小区大门离开了现场。听到呼救声后，小区的居民赶了过来，但是两名打人男子已经骑摩托车逃走。众人一边报警一边拨打120救援电话。很快刘主任被送到南京军区总医院，经检查其脸部创伤较为严重，缝了24针。

　　刘先生遭遇暴力后表示，他怀疑此事与近期小区选任新物业有关，“小区业主不满意物业服务，要采用招标的方式重新聘请物业，自从准备选物业，我就接到了威胁电话，我的车停在小区车位上也被人砸了。”刘先生表示，事发后，他向物业公司要事发时的监控没要到，对于两个陌生男子为何能自由出入小区，物业公司也没给出解释。目前，警方已经介入刘先生被打一事，打人者是谁并未确定。

　　无独有偶，就在这起事件发生的一周内，位于南京雨花台区小行路上的一个居民小区，也发生业委会主任被打事件。有长期从事小区业委会事务的业主称，如今业委会主任面临的不仅有言语威胁，被打事件也时有发生。

　　记者调查业委会背后的利益之争

　　为何小区暴力频现？南京晨报记者昨天进行了调查。

　　早在2011年一项调查显示，近50%的业委会主任曾遭口头或人身威胁。近些年来，业委会成员或业委会主任或业委会发起人被打事件频发，这些事件情节之惊险、手段之血腥每每让人震惊，可是，尽管打人事件给小区安宁和城市治安造成恶劣影响，但时至今日，类似打人事件未见被遏制的态势。

　　从常理推断，暴徒总是瞄上业委会成员或业委会主任或业委会发起人，显然不单单是一般治安案件，对此，受害人和业主们往往认为物业公司或开发商在背后指使，这样的指责却往往缺乏有力的证据。因此，显然需要警方在破案上加把力。

　　无论业委会主任被打是否与物业公司、开发商有关，众小区业委会与物业公司的矛盾增多已是不争的事实，其背后是小区公共收益大幅增多导致的利益之争。以南京城东某小区为例，据刘主任介绍，该小区共1450多户居民，每年上缴的物业管理费可达近500万元。而这起流血事件，刚巧发生在业主不满意小区物业服务，成立业委会，要采用招标的方式重新聘请物业的当口，不得不让人怀疑，这背后谁是真正的凶手。据了解，这起暴力事件打人者至今还没有抓到。

　　业内人士介绍，这些年，业委会为给小区换“管家”而与物业公司冲突不断，双方的矛盾导致物业公司对业委会主任暴力相向。业委会作为小区业主选举产生的一个自治组织，代表小区全体业主行使管理小区的权利，有权选聘小区物业公司，其很重要的一项工作就是监督物业公司，督促他们为业主提供良好的物业服务，否则就有权通过业主大会改聘物业。一旦启动改聘程序，业委会和物业公司之间不可避免会产生矛盾。

　　而相关人士认为，早在物业公司发展之初各类管理欠缺时，有物业公司选择暴力解决问题，而这些暴力手段在早期确实能起到一定作用。另外，相对于物业公司，业委会因为其松散性而带有天然弱势，如果在小区内再无法获得多数业主的关注和支持，单凭几个业委会委员的力量，难以与物业公司平等对话。

　　现实状况业委会主任竟成“高危职位”

　　在南京，短短一周内发生两起类似事件，有人戏称业委会主任成了“高危职位”。晨报记者调查发现，其实这类事件在南京时有发生。

　　业委会主任“友情提醒”业主缓交物管费被打成骨折。早在2010年6月底的一天，南京城市绿洲小区业主委员会张主任，在小区内贴通知却被物业公司保安部长打断肋骨。“太可怕了，在小区张贴一份《友情提醒》时，物业保安部长抡起一根一米长的木棍向我打来。”时至今日，时任小区业主委员会主任张先生仍连说后怕。

　　张主任说，事发前他接到小区不少业主的电话，说城市绿洲物业贴出了一份小区停车收费通知，业主们怕城市绿洲物业收了停车费卷款走人，纷纷向他咨询。一天下午4点50分左右，他准备在公告栏张贴一份《友情提醒》，提醒业主，城市绿洲物业没有再续签任何合同，为规避风险让城市绿洲物业干到年底再收费等。结果发生了上述一幕，导致其肋骨骨折。

　　不久前，南京河西一小区业委会姚主任在小区前门东侧配电箱附近，遭两名不明身份歹徒殴打，致使其周身多处骨折，颅内大出血，伤势非常严重。小区业主介绍，这一严重的流血事件并非偶然，姚主任为小区地下车库问题代表全体业主伸张正义，没想到却遭到殴打。

　　去年底，南京浦口区一小区，业主和物业公司因为缴纳物业费问题争执不休，双方甚至还发生了肢体冲突，小区业委会主任被打。

　　今年10月11日，在南京雨花台区一小区的新物业选聘宣传会上，小区老物业人员突然出现，并对业委会一负责人动起了手。据了解，当天上午9点半左右，该小区11栋的住户朱先生，看到楼下广场上演闹剧，“当时物业这边有十几个人，业委会只有几个人，我看见双方纠缠在一起，最后物业还把业委会的一个负责人架走了。”

　　【建议措施】

　　建立物业公司

　　黑名单制度

　　小区暴力事件，警方从法律上追责，需充分的证据，住建部门对物业公司的追责则不然，无论暴力事件是否与物业公司有关，物业公司都难辞其咎。

　　道理很简单，这类暴力事件多发生在小区内或小区门外，而这些区域均属于物业公司责任范围。一家物业公司，如果连小区的治安都管不好，连业主的人身安全都保障不了，任由一些“不明身份”的车辆和人员进出小区殴打业委会主任，打完人又毫无阻拦地扬长而去，该物业公司的服务无论如何都难说合格。而在有些小区暴力事件中，保安就在暴力发生的现场却视若无睹，更有甚者，一些案件中甚至有物业人员和保安直接参与。对此，人们不得不质疑，这样的无良公司，是否该有从事物业服务的资格。

　　住建部门对物业公司的管理，无论是评级机制、惩处机制、退出机制，保障业主安全理当是首要参考标准。那些不能给业主安全感，以及防范不了小区暴力的物业公司，无论是其收费标准还是其从业资质，都应降级，而倘若有物业公司被查证就是小区暴力的始作俑者，那么除追究相关人员的刑责之外，该物业公司的从业资质也应取消。法律和行政手段都硬起来，小区暴力才有可能被遏止。

　　据介绍，目前南京市有专门的行业监管部门对物业公司进行监管，如果物业公司在服务上有欠缺，会面临扣除信用分、降低服务级别等处罚。“据我所知，有的暴力事件在同一家物业公司，甚至同一个物业项目经理身上反复发生。既然这样，就应该有一个物业公司和从业人员的‘黑名单’，禁止或者限制他们从事物业工作。”刘先生说。

　　【尴尬境地】

　　南京约5000个小区

　　仅20%有业委会

　　小区的物业管理该由谁说了算？当然由小区的主人——业主说了算。所谓“业主说了算”，应该通过一定的法律程序形成业主们相对集中的意见，由业主大会、业主委员会等业主组织来执行，如果这些自治组织运作不好，那么“业主说了算”就是一句空话。据了解，南京市共有约5000个小区，其中成立业主大会、选举出业主委员会的约占20%，小区得到高效管理的则不到1%。

　　记者了解到，在规范物业管理区域，有以下几个文件：国务院2007年颁布的《物业管理条例》，江苏省2013年5月开始施行的《江苏省物业管理条例》，以及南京市的《南京市物业管理办法》。在实际操作中，省内还是以《江苏省物业管理条例》为准，以《南京市物业管理办法》为补充。根据现在的规定，业委会成立之后，如果经过业委会调查，全体小区业主三分之二以上同意，就可以更换之前的物业公司。但业委会的这个调查应该怎么操作?怎么公示?由谁监督?物业公司如果对此不满，又该怎么维权?这一块暂时没有具体规定。业委会是一个自治的组织，街道也只能调解。

　　现在南京各个区都出现了这样的现象，就是小区一旦成立业委会，十有八九要更换物业公司。眼下，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。解决矛盾频发，往往只能走司法途径。

　　记者卢斌摄影报道

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